"金九"成色不足下行壓力大 部分房企開(kāi)展花樣"自救"

從上周統計局公布的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，9月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格穩中有降，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市均繼續增多，樓市“金九”成色不足。

業(yè)內人士表示，三季度房地產(chǎn)信貸收緊，是市場(chǎng)全面速凍的最大原因。另一方面，近期一些房企出現問(wèn)題，購房者擔憂(yōu)買(mǎi)到爛尾樓，也是導致價(jià)格下調的一大原因。

近兩年來(lái)，樓市調控越發(fā)嚴格，一邊是對熱點(diǎn)城市的新房、二手房的“限價(jià)令”，一邊是對部分城市新房的“限跌令”，以恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的預期。據機構統計，9月份全國房地產(chǎn)調控累計62次，1-9月調控482次，刷新歷史同期紀錄。

在三道紅線(xiàn)、兩集中供地以及房貸五檔管理等政策下，短期內，房企銷(xiāo)售增速下滑、投資增速下滑、償債壓力加大或成趨勢，在這種現狀下，亟需各家房企“自?huà)唛T(mén)前雪”，用更好的產(chǎn)品和服務(wù)打動(dòng)消費者，不斷推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

回購美元債 恢復市場(chǎng)信心

據貝殼研究院房企融資報告顯示，前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，降幅進(jìn)一步擴大。

進(jìn)入10月以來(lái)，已先后有綠地控股、佳兆業(yè)、雅居樂(lè )、綠城中國、合生創(chuàng )展、新城發(fā)展、禹洲集團等多只地產(chǎn)美元債出現大幅下跌。據光大證券統計，截至2021年三季度末，共有12只地產(chǎn)美元債發(fā)生違約，違約金額共計42.85億美元。

面對信用危機，不少房企奮力展開(kāi)“自救”，動(dòng)用真金白銀提前贖回債券，中梁、禹洲、德信、金輝、弘陽(yáng)、融信等房企密集對外披露回購美元債。此外，也有不少房企主動(dòng)公布償債安排，釋放出保兌付的積極信號。

中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾表示，一些中資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始回購境外債券，這體現了企業(yè)對自身發(fā)展前景的信心，預計對于緩解市場(chǎng)緊張情緒、恢復市場(chǎng)信心將起到積極作用。

抓精細管理 力?，F金流

隨著(zhù)調控政策的深入，地產(chǎn)行業(yè)明確進(jìn)入到管理紅利時(shí)代，各家企業(yè)必須完成從規模速度向質(zhì)量效益發(fā)展的轉變。目前，多家房企開(kāi)展管理方式、運營(yíng)效率優(yōu)化，力保企業(yè)現金流，促使行業(yè)實(shí)現發(fā)展方式轉變。

“關(guān)于安全、預期、速度，安全肯定是第一的?！痹诓?21世紀房地產(chǎn)論壇第21屆年會(huì )上，金科股份副總裁張勇透露，目前金科在全力以赴?，F金流，去庫存、抓回款，加大資金、人力、營(yíng)銷(xiāo)、激勵方面的力量。同時(shí)收投資，備足現金，在組織架構上進(jìn)行調整優(yōu)化，把力量用到資金端、財務(wù)端、營(yíng)銷(xiāo)端。

中南置地則強調堅決去庫存，堅決把現金流找回來(lái)?！捌髽I(yè)做運營(yíng)，在運營(yíng)端體現出來(lái)的就是成本、供應鏈的管理，供應鏈的優(yōu)勢充分發(fā)揮起來(lái)，也能抗風(fēng)險?！敝心辖ㄔO董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示。

旭輝控股董事局主席林中同樣認為，房地產(chǎn)行業(yè)如今處于快速變化的過(guò)程中，平衡發(fā)展與安全的關(guān)系，還是要回到“既要、又要、還要、且要”的邏輯上來(lái)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)均衡的邏輯，不能只追求一面。

困難房企拒絕躺平 推動(dòng)債務(wù)重組

對于困難房企來(lái)說(shuō)，若此刻選擇躺平，那就是為行業(yè)樹(shù)立了“差生典型”，影響會(huì )極差。所幸的是，無(wú)論是去年爆雷的泰禾，還是今年以來(lái)陸續陷入困境的華夏幸福、藍光、恒大、新力、花樣年，這些困難房企都沒(méi)有躺平。

出售項目股權和多元化板塊，引入財務(wù)實(shí)力強的戰投，進(jìn)入債務(wù)重組階段……這些房企面對已違約的債務(wù)，還在各自努力著(zhù)。

10月7日晚間，華夏幸福正式披露了2192億元金融債務(wù)清償方案的主要內容，將通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金、現金清償、債務(wù)展期等方式，分批實(shí)現債務(wù)化解。

泰禾目前與各方債權人取得了直接或間接聯(lián)系，展開(kāi)了線(xiàn)上及線(xiàn)下多種形式的溝通，完成了多輪溝通。目前債務(wù)重組工作取得了較大進(jìn)展，公司已與部分主要債權人達成了對已到期未歸還借款的和解。

藍光在半年報中披露，公司已成立由董事長(cháng)直接領(lǐng)導的債務(wù)應急管理專(zhuān)項工作組，債務(wù)風(fēng)險化解整體方案正在加緊制定。在項目轉讓消息陸續傳出的同時(shí)，藍光據稱(chēng)也正在考慮引入財務(wù)戰略投資者?！肮菊Χ唐诿摾?、中期恢復流動(dòng)性、長(cháng)期良性發(fā)展?！?/p>

花樣年創(chuàng )始人曾寶寶則向全體員工發(fā)出一封“家書(shū)”，稱(chēng)花樣年“絕不躺平”，目前公司管理層正積極與政府部門(mén)、境內外金融機構、合作伙伴誠懇磋商，力爭控制和消弭風(fēng)險，早日走出流動(dòng)性困境。

推進(jìn)復工復產(chǎn) 努力提升產(chǎn)品品質(zhì)

對于當下的困難房企來(lái)說(shuō)，一個(gè)標配的困境便是項目停工，包括恒大、藍光、泰禾等房企均面臨類(lèi)似的難題。對于這類(lèi)房企來(lái)說(shuō)，加快推進(jìn)項目的復工復產(chǎn)，把房子保質(zhì)保量地交到業(yè)主手里，就是切實(shí)維護消費者合法權益的最好做法。

恒大董事局主席許家印在中秋“家書(shū)”中表態(tài)將加快推進(jìn)全面復工復產(chǎn)，實(shí)現“保交樓”目標。此后恒大集團又召開(kāi)“復工復產(chǎn)保交樓”專(zhuān)題會(huì )。會(huì )上，許家印對參會(huì )的4000多名各級負責人指出，必須認識到全力以赴抓好復工復產(chǎn)的重要性，保質(zhì)保量順利交樓是公司必須履行的義務(wù)，是公司一定要承擔的責任?！叭瘓F要提高認識、統一思想，把一切精力都投入到復工復產(chǎn)保交樓上?！?/p>

目前，泰禾全國多數項目已經(jīng)復工，去年底以來(lái)，超過(guò)10個(gè)項目有交付。復工復產(chǎn)過(guò)程中，泰禾還對多個(gè)項目都進(jìn)行了產(chǎn)品升級改造。例如，北京金府大院對院子、院墻、巷道和園林景觀(guān)進(jìn)行了高標準整改。麗春湖院子全面啟動(dòng)品質(zhì)提升，并推出多功能高標準會(huì )所。泰禾董事長(cháng)黃其森還宣布了企業(yè)將向小而精、小而美發(fā)展轉型，同時(shí)多次表示要保證交付品質(zhì)。

長(cháng)久以來(lái)，為了維持利潤，“減配”是一些項目心照不宣的做法，房屋質(zhì)量問(wèn)題依然是“老大難”，消費者期盼的“產(chǎn)品時(shí)代”仍未真正到來(lái)。對此，有不少企業(yè)呼吁應當重視品質(zhì)，在產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量方面下苦功夫，切實(shí)維護消費者合法權益。

旭輝控股執行董事兼總裁林峰就表示，很長(cháng)時(shí)間以來(lái)，聽(tīng)到很多同行在猜測政策會(huì )出什么，什么時(shí)候出，討論怎么降價(jià)打折，但很少聽(tīng)到有人討論怎么研究客戶(hù)、打造產(chǎn)品、提升服務(wù)?！安灰?，那才是我們安身立命的根本。天氣看一看就好，不用一直看，風(fēng)雨和陽(yáng)光都是規律，關(guān)鍵是要盯著(zhù)客戶(hù)，埋頭干好活，耕好自己的一畝三分地?！?nbsp;

　　轉自：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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