作為全國首批培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一，杭州30日發(fā)布《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》)，提出未來(lái)三年新增租賃住房要占到新增商品房三成。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )） 發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為熱點(diǎn)大中城市的共識，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來(lái)租賃時(shí)代。中原地產(chǎn)報告顯示，近期已有超過(guò)30個(gè)省市出臺了有關(guān)租賃的政策內容。
業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購輕租到租售并舉轉變，市場(chǎng)供應格局有望被重構，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購房需求。
減阻力 租賃方案密集落地
30日杭州發(fā)布住房租賃新政標志著(zhù)除廣東肇慶外，11個(gè)租賃試點(diǎn)城市已全部發(fā)布方案。
杭州《方案》指出，將加大公租房供應力度，未來(lái)3年，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來(lái)5年公租房保有總量不少于8萬(wàn)套。此外，將增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，2017年9月底前，推出人才專(zhuān)項租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。盤(pán)活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設租賃住房。
《方案》還提出，扶持國有企業(yè)發(fā)展規?；赓U。充分發(fā)揮國有企業(yè)帶動(dòng)引領(lǐng)示范作用，支持國有企業(yè)開(kāi)展規?；》孔赓U業(yè)務(wù)。市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開(kāi)展規?；》孔赓U業(yè)務(wù)，區級層面由各區政府(管委會(huì ))確定至少1家國有企業(yè)開(kāi)展規?；》孔赓U試點(diǎn)。
同時(shí)，扶持發(fā)展專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵民營(yíng)住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長(cháng)期持有部分房源，用于市場(chǎng)租賃。
此外，提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門(mén)要積極支持住房租賃企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，吸引社會(huì )化投資，多渠道籌集資金。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果說(shuō)抑制投資投機，以限購、限貸為主要方式，降低一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市熱度，是今年上半年樓市調控政策的主要特征，那么，擴大租賃市場(chǎng)規模，加大租賃供應，則是下半年的主要動(dòng)作。
張大偉說(shuō)，從政策內容看，主要是加減法政策。其中，加法是增加供應，例如北京、上海等多地直接推出70年產(chǎn)權租賃用地。減法，則是減少選擇租賃居住的阻力，例如租購同權政策。
增供給 增加集體建設用地
在九部委發(fā)文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)后僅一個(gè)月，近日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。
具體來(lái)看，試點(diǎn)方案提出，試點(diǎn)城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營(yíng)管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進(jìn)統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關(guān)建設標準。試點(diǎn)項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關(guān)規范。
同時(shí)，完善集體租賃住房建設和運營(yíng)機制。村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動(dòng)，維護市場(chǎng)平穩運行。
此外，探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權利。承租人可按照國家有關(guān)規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。
需要注意的是，集體建設用地租賃住房，不得以租代售，承租者也不得轉租。
國土部相關(guān)負責人表示，對于商品住房?jì)r(jià)格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會(huì )城市，該政策一方面增加住宅用地來(lái)源和租賃住房供給；另一方面，則是擴展了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，對盤(pán)活低效集體建設用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟社會(huì )環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。此外，還拓寬了集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道，農民獲得長(cháng)遠穩定收益。
有業(yè)內人士表示，此前雖然我國提出“增加租賃住房有效供應”，但屬于存量調整，有出現租賃市場(chǎng)供應增加而銷(xiāo)售市場(chǎng)供應減少的可能性，反而可能成為推高房?jì)r(jià)的因素。而利用集體建設用地建設租賃住房，則是規?？捎^(guān)的增量供應。
“集體土地上建設租賃住房，主要是為滿(mǎn)足新市民過(guò)渡性的居住需求。國家層面上，這個(gè)試點(diǎn)政策主要是面向供給側的，要解決三個(gè)一億人的需求。”南京市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(cháng)郭宏定說(shuō)。
據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。在高房?jì)r(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴重不足、租價(jià)高、供應結構不合理、租住環(huán)境一般等問(wèn)題。
迎拐點(diǎn) 重構房地產(chǎn)調控機制
張大偉表示，相比房屋售價(jià)的大幅波動(dòng)，房租體現的是房屋的居住價(jià)值，因此，在租售比懸殊的情況下，中國的消費者大多選擇購買(mǎi)住房，長(cháng)期以來(lái)形成重購輕租。
海通證券數據顯示，從目前看，中國主要城市的房?jì)r(jià)租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門(mén)、南京則均超過(guò)50倍，但按照國際標準，房?jì)r(jià)租金比在16.7倍-25倍之間為健康區間，也就是說(shuō)超過(guò)25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示，中國大部分地區的房?jì)r(jià)都已經(jīng)步入泡沫區域。
中銀國際報告指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jì)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。
以售為主時(shí)代迎來(lái)拐點(diǎn)。在政策力挺下，租房時(shí)代已經(jīng)越來(lái)越近。鏈家研究院數據顯示，到2020年，中國租房市場(chǎng)租金總收入價(jià)值將達1.6萬(wàn)億元。2030年，這一數據將達4.6萬(wàn)億元。
去年11月，優(yōu)客工場(chǎng)、共享際創(chuàng )始人毛大慶也預測，未來(lái)十年之內，中國的整個(gè)租房總額會(huì )超過(guò)3萬(wàn)億元，使用人口會(huì )達到2.3億人；二十年以后，這個(gè)數字會(huì )達到4.6萬(wàn)億元，參與租賃的人口會(huì )達到3億人。
國土部相關(guān)負責人透露，希望通過(guò)此次改革試點(diǎn)，到2021年底，在相關(guān)地區成功運營(yíng)一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng)提供支撐。
轉自：經(jīng)濟參考報
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