公攤面積收費遭質(zhì)疑，專(zhuān)家：銷(xiāo)售套內面積的“重慶模式”應全國推廣
對很多中國人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子都是一件大事。但是，您買(mǎi)的房子名副其實(shí)嗎？實(shí)際上，由于“公攤面積”的存在，您的房子會(huì )大打折扣，比如建筑面積為100平米的房子，可能套內面積只有80平米；如果是高層的話(huà)，套內面積可能就縮水到70平米了。
在國際上，房?jì)r(jià)的計算基本都是按套內面積計算，在我國，憑什么掏了100平米的錢(qián)，房間里只有70平米大？近日，多家媒體撰文向“公攤面積”開(kāi)炮，那么，我國“公攤面積”從何而來(lái)，它的存在合理合法嗎？
所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產(chǎn)權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。北京律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任包華：
“在我們建筑物中有三個(gè)面積定義，第一個(gè)面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋墻面以?xún)鹊牟糠?；第二個(gè)面積指套內建筑面積，套內建筑面積包括使用面積，也包括我們現在的隔斷墻中間的50%的墻體部分；第三個(gè)部分是建筑面積，建筑面積是在套內建筑面積基礎上把分攤面積計入。”
所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產(chǎn)權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。北京律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任包華解釋?zhuān)诮ㄖ镏杏腥齻€(gè)面積定義，第一個(gè)面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋墻面以?xún)鹊牟糠?；第二個(gè)面積指套內建筑面積，套內建筑面積包括使用面積，也包括我們現在的隔斷墻中間的50%的墻體部分；第三個(gè)部分是建筑面積，建筑面積是在套內建筑面積基礎上把分攤面積計入。
有媒體指出，從1998年我國進(jìn)入商品房時(shí)代開(kāi)始，公攤面積就因為不符合國際慣例、現有法律法規沒(méi)有設定上限等問(wèn)題一直為人詬病。
問(wèn)題一：買(mǎi)房公攤面積大，購房人承擔合理嗎？
公攤面積一直處于法律的灰色地帶，甚至已經(jīng)是約定俗成的一種做法，顯然，這并不合理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國之聲《新聞縱橫》值班編輯羅敏采訪(fǎng)時(shí)表示，公攤面積已經(jīng)常常變成了開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)的手段。
張大偉表示：“這個(gè)肯定是不合理的，其實(shí)公攤面積大的原因有兩方面，一方面的話(huà)是建筑本身的一些，然后另外一方面其實(shí)是公攤部分被開(kāi)發(fā)商用來(lái)做其它用途是比較普遍的，最簡(jiǎn)單的比如說(shuō)有一些車(chē)位用途，有一些這個(gè)其他的公共設施等等，在購房的這個(gè)合同里面如果簽署這個(gè)不明確的話(huà)，有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商就會(huì )用這個(gè)一些這個(gè)噱頭，其實(shí)是變相的達到了一個(gè)房?jì)r(jià)上漲的這么一個(gè)目的。”
早在八年前，《焦點(diǎn)訪(fǎng)談》節目就曾對山東高密某樓盤(pán)畸高的公攤系數進(jìn)行過(guò)報道。
2010年5月31日《焦點(diǎn)訪(fǎng)談》
問(wèn)題二：得房率低得離譜，需要進(jìn)行規范嗎？
《新華每日電訊》撰文指出，近年來(lái)，隨著(zhù)商品房?jì)r(jià)格攀升，部分開(kāi)發(fā)商更是利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數。公攤面積如何算，合理比例究竟是多少，一直以來(lái)都缺乏明確規定，甚至有的房子公攤面積高達50%。公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會(huì )讓消費者在購房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來(lái)要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。張大偉認為，國家必須出臺相關(guān)的規范，設立得房率下線(xiàn)。
張大偉說(shuō)：“應該在這個(gè)和法律方面是有一些規范規定。一般在這個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程中的話(huà)，大概得房率應該一般在75%~85%之間。從這點(diǎn)來(lái)看的話(huà)，應該是有一些建筑規范或者說(shuō)行業(yè)規范之類(lèi)的，避免出現個(gè)別區域里面得房率對50%左右的這么一個(gè)畸形的一個(gè)情況。”
問(wèn)題三：按照套內面積賣(mài)房的重慶模式適合推廣嗎？
重慶，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)里，顯得“特立獨行”，不僅房?jì)r(jià)相對穩定，而且房子以套內面積為標準出售，也就是說(shuō)，買(mǎi)100平米的房子，居住面積就是100平米，“貨真價(jià)實(shí)”。
早在2002年，重慶市人大常委會(huì )以地方法規的形式明確要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價(jià)依據。不按這一計價(jià)依據銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將被行政主管部門(mén)重罰，后在2011年又進(jìn)行了修訂完善。張大偉表示，按照套內面積來(lái)銷(xiāo)售更科學(xué)，對于“重慶模式”是范本。
張大偉指出：“重慶的這個(gè)模式的話(huà)，它對于市場(chǎng)，因為他是一直是這種封閉監管的一個(gè)城市，相對而言的話(huà)，他購房者也接受了這種定價(jià)模式。其實(shí)它的面積對于購房者來(lái)說(shuō)是更直白更直接，你買(mǎi)到多少就是你用多少，就是直接對應的這一點(diǎn)來(lái)看的話(huà)，其實(shí)是從合同角度來(lái)說(shuō)是比較健全健康的。”
問(wèn)題四：取消公攤面積收費會(huì )影響小區品質(zhì)嗎？
在其他條件都同等的情況下，一個(gè)小區的公共區域的配置越高，房?jì)r(jià)越高；如果公共區域的條件越差，房?jì)r(jià)就會(huì )越低。不少人擔心，如果取消公攤面積收費將影響小區品質(zhì)。北京律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任包華表示，這樣的擔心是多余的，小區品質(zhì)可以通過(guò)收取物業(yè)費來(lái)保障。
包華指出：“我們的物業(yè)管理，比如說(shuō)它的定義它應該是指的公共區域、公共設施設備的運行維護，用的是物業(yè)費的概念，而我們用什么樣的方式來(lái)分配這個(gè)物業(yè)費的這個(gè)分攤，用的是我們占有整個(gè)面積的一個(gè)份額，也就是說(shuō)我的面積大我多攤、面積少就少攤兒，這個(gè)分攤比例是一樣的，所以它只是一個(gè)份額的概念，這個(gè)應該說(shuō)沒(méi)有矛盾。”
問(wèn)題五：取消公攤面積收費開(kāi)發(fā)商會(huì )變相漲價(jià)嗎？
《新華每日電訊》撰文指出，公攤面積問(wèn)題積弊已久，越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟的公平與公正。近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開(kāi)始出現按套內建筑面積計價(jià)的探索。人們期待著(zhù)相關(guān)職能部門(mén)在研究房產(chǎn)調控政策之時(shí)，能正視公攤面積亂象，探索更科學(xué)、合理的計價(jià)方式，切實(shí)保護百姓權益。至于降低或取消公攤面積會(huì )推高“房?jì)r(jià)”之談，更是危言聳聽(tīng)。因為壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數字問(wèn)題，并不會(huì )真正提高購房者負擔，相反會(huì )降低購房者的未來(lái)資金壓力。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，隨著(zhù)開(kāi)放式小區越來(lái)越多，政府在公共區域建設中的作用將越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商取消公攤面積收費是趨勢：“以前的話(huà)因為這個(gè)綠化以及安全都是要開(kāi)發(fā)商來(lái)做，那開(kāi)發(fā)商為了承擔這部分成本有要求，或者說(shuō)購房者來(lái)支付一些公共設施的這種費用。但是未來(lái)的話(huà)從長(cháng)遠來(lái)看，應該說(shuō)這部分費用從國外的這個(gè)成功經(jīng)驗來(lái)看的話(huà)，更多的是由政府來(lái)做。中國未來(lái)的發(fā)展這種開(kāi)放型的這種社區，就是不存在購房者來(lái)支付這個(gè)公共部分面積的可能性了。所以從長(cháng)遠來(lái)看的話(huà)，這個(gè)我們可以說(shuō)這個(gè)套內面積會(huì )是一個(gè)更主流的基本方式。”
轉自：中國之聲
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