北京豐臺區某住宅門(mén)廳處貼滿(mǎn)廣告。中新網(wǎng)謝藝觀(guān)攝
小區里五花八門(mén)的廣告越來(lái)越多，屬于公攤面積的電梯、樓道、門(mén)廳等地都能見(jiàn)到。那么，你是否想過(guò)，物業(yè)公司是否有權出租小區公攤面積中的廣告位？這部分收入究竟應該歸誰(shuí)？
近日，中新網(wǎng)記者走訪(fǎng)北京多個(gè)小區發(fā)現，投放廣告的商家需要與小區的物業(yè)公司簽訂合同，廣告費自然也是交給物業(yè)公司。
而許多業(yè)主則表示，物業(yè)公司在出租廣告前從未征求過(guò)他們的意見(jiàn)，更別提把廣告的收入分給業(yè)主了。
電梯等地方的廣告收入應歸業(yè)主共有
物業(yè)公司這樣做是否合法？以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權到底歸誰(shuí)。
據2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測量規范》，電梯井、樓道間、公共門(mén)廳等都屬于分攤的公用建筑面積，即“公攤面積”。
舉個(gè)例子，你花400萬(wàn)買(mǎi)了100平米的房子，得房率70%，實(shí)際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這里包括電梯的面積。
也就是說(shuō)，業(yè)主們用4萬(wàn)/平米的價(jià)格買(mǎi)下了小區的電梯面積，而一些物業(yè)公司卻在未告知業(yè)主的情況下用電梯出租廣告賺錢(qián)。
北京市豐臺區某小區的電梯廣告。中新網(wǎng)謝藝觀(guān)攝
“這一做法侵犯了業(yè)主對于共有部分的管理權和公共收益的所有權。”北京云通律師事務(wù)所主任閆兵說(shuō)，《物權法》規定：
業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
《物業(yè)管理條例》規定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
閆兵認為，小區電梯廣告收益應為業(yè)主共有，用途也應由業(yè)主大會(huì )決定。雖然業(yè)主大會(huì )可以委托物業(yè)代為管理電梯廣告位、代為收取廣告費，但并不等同于該收益歸屬物業(yè)公司所有。
記者注意到，今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會(huì )第五次會(huì )議審議，其中，物權編草案加強了對建筑物業(yè)主權利的保護。
“實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見(jiàn)擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營(yíng)利。對此，草案增加規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應當由業(yè)主共同決定。”全國人大常委會(huì )法工委主任沈春耀介紹說(shuō)，草案還明確，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。
根據2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測量規范》，分攤的公用建筑面積有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
也就是說(shuō)，上述屬于小區公攤地方的廣告收益屬于業(yè)主共有。
北京一般小區廣告收入一年幾十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)
一個(gè)普通規模的住宅小區，靠廣告賺來(lái)的這筆錢(qián)大約有多少？
記者從某廣告交易平臺獲取了一份在北京投放電梯廣告的“社區資源總表”，里面詳細收錄了北京620個(gè)社區的居住規模、電梯數量、電梯廣告位等信息。
某廣告交易平臺在北京投放電梯廣告的“社區資源總表”。
該平臺工作人員說(shuō)，電梯里一個(gè)廣告位每周150元，至少100個(gè)起投。一般情況下，一個(gè)電梯里有兩到四個(gè)廣告位。
我們來(lái)算筆賬，以北京市豐臺區的“城市澗”住宅小區為例：
共有20個(gè)電梯、60個(gè)電梯廣告位。假如不考慮平臺抽成，那么一個(gè)廣告位一年7200元，小區物業(yè)出租60個(gè)廣告位，每年能收益43萬(wàn)元。
這個(gè)小區共有437戶(hù)，假如把廣告收益平分給業(yè)主，每戶(hù)每年能分約1000元。
按2.2元/平米的物業(yè)費計算，80多平米的房子一年費用是2000多元，這意味著(zhù)，如果把電梯廣告的收入返還給業(yè)主，就可以少交近一半的物業(yè)費。
北京某住宅小區物業(yè)工作人員告訴記者，該小區電梯里一個(gè)廣告位的年收入大約是2000元，收入被劃進(jìn)物業(yè)公司的賬戶(hù)。
當然，這只是電梯內廣告的收入，社區的廣告位置五花八門(mén)。社區出入口、電梯間、電梯門(mén)口、社區燈箱、社區戶(hù)外、停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)道閘、單元門(mén)禁機屏、樓房墻體等都可設置廣告位或廣告屏，通過(guò)投放廣告賺錢(qián)。
某廣告交易平臺發(fā)布的社區宣傳欄廣告位。
上述廣告交易平臺工作人員告訴記者，社區燈箱的廣告位每月2600元，社區宣傳欄的廣告位每月600元。
“一個(gè)像北京富力城這樣大型的小區，所有的廣告費用加起來(lái)，應該能超過(guò)100萬(wàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，廣告租賃收入成了香餑餑。
此前有媒體報道，未來(lái)5-10年內，一部電梯廣告租金漲到2萬(wàn)至5萬(wàn)元都是可能的，按照大型物業(yè)公司管理5億平米規模計算，5萬(wàn)部電梯，年收益可達近10億。
對此，張大偉說(shuō)，電梯廣告的位置有電梯門(mén)口墻壁、電梯門(mén)、電梯內壁等，所以一部電梯幾萬(wàn)的廣告費在部分城市是有可能的。
“從大型物業(yè)公司看，現在管理上億平米的龍頭企業(yè)的確已經(jīng)出現，而且當下屬于擴張期，整體看，電梯廣告收入上億這個(gè)數量級是沒(méi)有問(wèn)題的。”他說(shuō)。
業(yè)主與物業(yè)各有難處
關(guān)于電梯廣告問(wèn)題，北京市朝陽(yáng)區某小區業(yè)主王越說(shuō)，坐電梯的時(shí)候手機沒(méi)信號，看看廣告也挺好的。而且電梯的維護、檢修、消毒、清潔都是物業(yè)完成的，物業(yè)利用廣告賺取一定收入，也可以理解。
還有人不太清楚廣告收入的去向。“我不是很關(guān)注小區的公共事務(wù)，加上物業(yè)公司的工作不透明，所以之前沒(méi)想過(guò)、現在也不清楚電梯廣告的收入該歸誰(shuí)，也不知道有沒(méi)有跟物業(yè)簽訂過(guò)什么合同。”北京市豐臺區某小區業(yè)主田真告訴記者。
北京市昌平區某小區業(yè)主李世棟說(shuō)，知道自己的權利被侵害了，但沒(méi)時(shí)間去扯皮，沒(méi)精力去維權?，F在業(yè)委會(huì )成立非常難，個(gè)人力量單薄，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)太強勢，投訴無(wú)門(mén)。
不過(guò)，物業(yè)公司也有難處。閆兵認為，暫不討論物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)素質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，拖欠物業(yè)費行為的頻發(fā)客觀(guān)上也影響了物業(yè)公司的收入及物業(yè)服務(wù)的良性運轉，某種意義上物業(yè)公司也是被“逼上梁山”。
他補充說(shuō)，物業(yè)公司作為市場(chǎng)主體，盈利是其必然需求，而公共收益均攤到業(yè)主個(gè)體而言微乎其微，但對于物業(yè)公司而言卻是聚沙成塔積少成多的效應，這導致了雙方對于公共收益的關(guān)注度差異。
這筆錢(qián)該如何分配？
有些小區通過(guò)業(yè)主委員會(huì )，與物業(yè)很好地解決了廣告收入問(wèn)題。
據陜西廣播電視臺報道，西安世家星城小區業(yè)委會(huì )與物業(yè)簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜。
2017年，世家星城小區158部電梯帶來(lái)近20萬(wàn)元收益，有三成留給物業(yè)公司作為日常經(jīng)營(yíng)、管理的費用，另外七成在業(yè)主代表的監管下，用于小區的公共設施建設。
據了解，從物業(yè)公司和廣告公司談判報價(jià)，到最后業(yè)主代表審查驗證等一系列程序，業(yè)主代表都要全程參與，保證了小區公共收益的公開(kāi)透明。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，把電梯廣告的收入全部給業(yè)主是不現實(shí)的，否則物業(yè)公司沒(méi)有理由去經(jīng)營(yíng)此類(lèi)廣告牌，所以還是要把管理成本等考慮進(jìn)去，最好商定一個(gè)比例。當然，把此類(lèi)收入全部給物業(yè)公司也問(wèn)題不大，關(guān)鍵是這些錢(qián)要透明化，用于小區管理。(應受訪(fǎng)者要求，文中部分人物為化名)(記者邱宇)
轉自： 中國新聞網(wǎng)
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