基礎設施REITs發(fā)行常態(tài)化 頂層設計漸趨完善

　　近日，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），部署推進(jìn)基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行工作，《通知》自2024年8月1日起實(shí)施。

　　“基礎設施REITs的常態(tài)化發(fā)行指的是將基礎設施REITs的發(fā)行過(guò)程制度化、規范化?！北本┐髮W(xué)光華管理學(xué)院副院長(cháng)張崢表示，全面推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行的核心目的是通過(guò)REITs市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，更好發(fā)揮REITs市場(chǎng)功能，以服務(wù)國家重大戰略和推動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展。

　　試點(diǎn)成果顯著(zhù)

　　2020年4月份，中國證監會(huì )和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，啟動(dòng)基礎設施REITs試點(diǎn)工作以來(lái)，我國基礎設施REITs市場(chǎng)建設取得了顯著(zhù)成果，產(chǎn)品功能也在實(shí)踐中不斷完善，為推動(dòng)基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行創(chuàng )造了良好條件。

　　具體來(lái)看，在市場(chǎng)體系方面，伴隨著(zhù)公募REITs市場(chǎng)建設有序推進(jìn)，我國也在積極推進(jìn)持有型ABS（私募REITs）與Pre-REITs相關(guān)政策的制定以及項目的儲備與立項，目前已逐漸形成公募、私募與Pre-REITs三位一體的政策體系、發(fā)行體系與投資體系。

　　在發(fā)行端，以公募REITs市場(chǎng)為例，“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)發(fā)展格局已然成型。據Wind資訊數據統計，截至目前，我國已有40只基礎設施公募REITs完成首發(fā)募資。據《證券日報》記者不完全統計，除了4只已順利完成擴募外，至少還有8只正在籌劃、申請擴募或接受審核之中。

　　在公募REITs發(fā)行市場(chǎng)中，市場(chǎng)參與主體也正持續向多元化拓展。一方面，涵蓋資產(chǎn)類(lèi)型已由最初的收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和污水處理四大主流類(lèi)型擴容至水利設施、保障性租賃住房、消費基礎設施、新能源發(fā)電等領(lǐng)域；另一方面，隨著(zhù)7月23日全國首單民營(yíng)企業(yè)風(fēng)電公募REITs——中信建投明陽(yáng)智能新能源封閉式基礎設施證券投資基金在上海證券交易所上市，發(fā)行主體也正式擴容至民營(yíng)企業(yè)領(lǐng)域。

　　在投資端，以公募REITs市場(chǎng)為例，我國基礎設施公募REITs二級市場(chǎng)也從初期的高溢價(jià)發(fā)行、非理性上漲歷經(jīng)震蕩下行，再到年內企穩回升，基本走過(guò)了一個(gè)完整市場(chǎng)周期。據Wind資訊數據統計，截至7月28日，已上市的40只基礎設施公募REITs中，30只年內取得正收益。

　　在產(chǎn)品功能發(fā)揮上，光大理財股權部相關(guān)負責人表示，基礎設施REITs產(chǎn)品可以有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，為新項目建設提供增量資金，為不動(dòng)產(chǎn)投資提供退出渠道，進(jìn)一步促進(jìn)投資良性循環(huán)，同時(shí)降低企業(yè)資產(chǎn)負債率。

　　從發(fā)展前景來(lái)看，我國基礎設施REITs保持良好發(fā)展態(tài)勢。戴德梁行發(fā)布的《亞洲REITs市場(chǎng)研究報告》顯示，預計到2025年底，根據產(chǎn)品數量排名，中國有望在2025年成為亞洲最大的公募REITs市場(chǎng)。

　　完善頂層設計

　　《通知》完善了REITs發(fā)行的頂層設計，簡(jiǎn)化了監管流程，拓寬了資產(chǎn)準入范圍，優(yōu)化了項目運營(yíng)收益要求等。

　　具體來(lái)看，基于試點(diǎn)階段的項目申報經(jīng)驗，為響應國家政策和市場(chǎng)需求，《通知》進(jìn)一步拓寬了準入資產(chǎn)的行業(yè)及區域范圍，將底層資產(chǎn)行業(yè)擴容至十二大類(lèi)，新增了養老設施、市場(chǎng)化租賃住房、燃煤發(fā)電等資產(chǎn)類(lèi)型，放寬了旅游景區范圍，納入了產(chǎn)業(yè)園區、消費基礎設施、文旅基礎設施等行業(yè)項目配套或不可分割的酒店、底商等。

　　張崢表示，無(wú)論是傳統產(chǎn)業(yè)、戰略性新興產(chǎn)業(yè)還是未來(lái)產(chǎn)業(yè)，都需要相關(guān)基礎設施作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，在這些領(lǐng)域中需要大量的基礎設施投資。

　　“相關(guān)項目的基本特性是，初期投資規模較大，回報期長(cháng)，因此，基建領(lǐng)域的可持續投資運營(yíng)需要規?；拈L(cháng)期資金，需要適配的金融安排，尤其是需要提高權益資金的比重，而REITs正是權益融資的重要工具?！睆垗樥f(shuō)。

　　此外，《通知》在繼續嚴把投資管理合規性和土地使用合規性的基礎上，總結試點(diǎn)經(jīng)驗，強化了項目資產(chǎn)完整性，簡(jiǎn)化了資產(chǎn)可轉讓性，放寬了某些行業(yè)可擴募資產(chǎn)規模要求，明確了PPP新機制對特許經(jīng)營(yíng)項目合規要求，提升了回收資金用途的彈性空間。

　　一位業(yè)內人士表示，試點(diǎn)階段，對于公募REITs的凈回籠資金使用要求仍較為嚴格，資金使用渠道若能進(jìn)一步放開(kāi)，將顯著(zhù)提升企業(yè)發(fā)行積極性。

　　而常態(tài)化發(fā)行階段不再對投資收益率做出統一要求，更多通過(guò)信息披露讓投資人自行決策。

　　《通知》明確，不再統一規定基礎設施REITs的現金流分派率或內部收益率等指標，不為預期投資收益率背書(shū)，而要求發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人全面分析各種因素對經(jīng)營(yíng)收益的影響，謹慎披露未來(lái)收入預測假設條件。

　　在張崢看來(lái)，這一變化是全面推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行的重要舉措，將有助于進(jìn)一步健全市場(chǎng)化定價(jià)機制，實(shí)現投融資雙方利益的高水平平衡，讓投融資雙方可持續創(chuàng )造價(jià)值。（記者 田鵬）

　　轉自：證券日報

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