與往年不同的是，除去部分統計局每月公布房?jì)r(jià)漲跌的70個(gè)大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽(yáng)、滁州、常州、滄州、鎮江、漳州、佛山、衢州等12個(gè)三四線(xiàn)城市，也進(jìn)入了土地出讓的“百億俱樂(lè )部”。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )） 2017年1-5月，全國土地出讓金超百億的城市出現了不少三四線(xiàn)城市的身影。
國家統計局發(fā)布數據顯示，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、土地購置面積、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、企業(yè)到位資金等指標的增速全面回落。這被認為是始于銷(xiāo)售端的樓市，調控效果傳導至投資端，樓市進(jìn)入深度調整期的一大標志。
然而，樓市的整體趨穩似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對三四線(xiàn)城市的良好預期，數據顯示，三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)仍然火爆，多個(gè)城市在2017年上半年已經(jīng)實(shí)現上百億的土地出讓收入。一些觀(guān)點(diǎn)認為，三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)供給并不短缺，同時(shí)樓市成長(cháng)性較弱，火熱當中是否蘊含著(zhù)風(fēng)險，還有待觀(guān)察。
火熱的三四線(xiàn)
三四線(xiàn)城市的火熱程度，在數據上體現的淋漓盡致。
中國指數研究院數據顯示，截至5月底，全國共有40個(gè)城市實(shí)現了超過(guò)100億人民幣的土地出讓收入。其中，與往年不同的是，除去部分統計局每月公布房?jì)r(jià)漲跌的70個(gè)大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽(yáng)、滁州、常州、滄州、鎮江、漳州、佛山、衢州等12個(gè)三四線(xiàn)城市，也進(jìn)入了土地出讓的“百億俱樂(lè )部”。
而從成交建設用地面積來(lái)看，不僅徐州以超過(guò)1200萬(wàn)平方米的出讓面積，在“百億俱樂(lè )部”中僅次于重慶，同時(shí)，在“百億俱樂(lè )部”中，徐州、鹽城、嘉興、贛州等三四線(xiàn)城市，也都進(jìn)入了出讓面積的前十。
此外，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，如果按照溢價(jià)率高低將這些“百億俱樂(lè )部”排序，排在前十的城市中，滄州、衢州、嘉興、佛山、漳州、滁州、鎮江等7個(gè)城市，也均不屬于上述70個(gè)大中城市范疇。
實(shí)際上，隨著(zhù)一二線(xiàn)城市土地資源越發(fā)緊張，為了維持規模增長(cháng)，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)城市，成為眾多開(kāi)發(fā)商的共同選擇。部分過(guò)去鮮少涉足三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商，如龍湖、旭輝等，從2017年開(kāi)始試水三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)。
保利地產(chǎn)的公告顯示，該公司2016年“全年一二線(xiàn)城市拓展容積率面積超過(guò)1600萬(wàn)平方米，占全部拓展的70%”，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線(xiàn)城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫。
華夏幸福今年一季報顯示，盡管在固安、霸州、香河等環(huán)京熱點(diǎn)城市，華夏幸福均持有待開(kāi)發(fā)土地，但其報告期內儲存的17塊區域中，沒(méi)有一塊來(lái)自一二線(xiàn)城市。
對于開(kāi)發(fā)商急于在三四線(xiàn)城市拿地的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，首先是一二線(xiàn)城市嚴控，開(kāi)發(fā)商拿地難度空前加大；其次在于一二線(xiàn)城市的外溢需求，一定程度上帶動(dòng)了部分三四線(xiàn)城市的當地行情，刺激了開(kāi)發(fā)商拿地熱情；最后，對于開(kāi)發(fā)商自身而言，盡管資金壓力逐漸顯現，但由于庫存去化效果較好，企業(yè)拿地的需求比較迫切，因此，選擇投入少、風(fēng)險低的三四線(xiàn)成為必然。
如何確定“優(yōu)質(zhì)”三四線(xiàn)？
市場(chǎng)火熱的背景下，什么樣的三四線(xiàn)城市屬于優(yōu)質(zhì)的、有投資價(jià)值的三四線(xiàn)城市，成為了市場(chǎng)各方主體關(guān)心的焦點(diǎn)。
克而瑞研究中心此前曾通過(guò)對249個(gè)三四線(xiàn)城市從需求、供給、購買(mǎi)力和外部環(huán)境四個(gè)維度進(jìn)行定量分析，評價(jià)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景與價(jià)值。測算結果顯示，249個(gè)三四線(xiàn)城市中，中山、株洲、泉州、金華、唐山等5個(gè)城市得分位居前五。
報告認為，這些城市主要具有以下特點(diǎn)：經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高，人口導入能力強；基礎設施投資和教育費用高于平均水平，軟硬件環(huán)境優(yōu)勢明顯；居民儲蓄和收入水平較高，增長(cháng)穩定；住宅成交量?jì)r(jià)水平相對較高，漲勢平穩。
不過(guò)，本身發(fā)展程度的“硬條件”以外，城市的“地緣條件”和樓市周期，被認為同樣是重要影響因素。
張大偉認為，盡管越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始全國范圍內布局三四線(xiàn)城市，但從數據上看，這些城市主要還是分布在環(huán)京、江浙滬等樓市調控的邊緣地帶，一二線(xiàn)的高壓溢出需求帶動(dòng)了一波行情上漲后，開(kāi)發(fā)商才開(kāi)始扎堆進(jìn)入。
長(cháng)期關(guān)注佛山樓市的房王網(wǎng)主編布俊杰以佛山為例，告訴21世紀經(jīng)濟報道，佛山拿地成本較廣州、深圳等一線(xiàn)城市低，而二級市場(chǎng)成交表現又居全省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等品牌開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，大大加劇了當地競爭。今年1-5月，佛山的土地出讓金總額在所有非省會(huì )城市中僅次于蘇州，同時(shí)溢價(jià)率超過(guò)100%。
分析人士同時(shí)指出，對于一些并非處在調控帶的三四線(xiàn)城市，其土地市場(chǎng)的火熱則可能與整個(gè)樓市周期相關(guān)。
以徐州為例，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭指出，過(guò)去兩年的上升短周期內，樓市熱點(diǎn)從一線(xiàn)到二線(xiàn)到弱二線(xiàn)到都市圈到三四線(xiàn)，正在經(jīng)歷輪動(dòng)擴散的過(guò)程。這一過(guò)程帶動(dòng)當地價(jià)格上漲，吸引了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。同時(shí)，徐州作為發(fā)展較好的三線(xiàn)城市，在過(guò)去幾年間經(jīng)歷了一次中周期的樓市調整，土地出讓量比較小，自身需求被抑制，市場(chǎng)好轉后，其市場(chǎng)向好趨勢明顯。
但三四線(xiàn)城市的承載能力仍然是專(zhuān)家擔心的焦點(diǎn)。張大偉將一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市的樓市比作“割韭菜”和“種豆芽”——韭菜割了一茬總能又長(cháng)一茬，但豆芽收割后不撒豆子就不會(huì )再有收獲，“三四線(xiàn)城市的樓市成長(cháng)性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險是在不斷累積疊加的”，他說(shuō)。
不過(guò)，對永遠處于土地饑渴狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商而言，這或許并不是難題。一位就職于某以積極布局三四線(xiàn)聞名業(yè)內的龍頭開(kāi)發(fā)商的高級分析人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，三四線(xiàn)城市的城鎮化進(jìn)程還有很大空間，庫存問(wèn)題更多是結構問(wèn)題，庫存的結構調整成為了房企進(jìn)入的機遇，“三四線(xiàn)城市不缺房子，但是缺好房子”。
轉自：21世紀經(jīng)濟報道
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車(chē)工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng )新高
