1月2日，中國指數研究院發(fā)布的2017年全國300城市土地市場(chǎng)成交數據顯示，全年300城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加36%。中指院方面分析指出，年內300城市土地供應整體小幅上升。熱點(diǎn)城市供應增加、預期穩定，拉升成交量及出讓金上漲。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 全年土地出讓金整體上漲
中指院的數據顯示，2017年受到宅地供應整體增加影響，全年住宅類(lèi)用地出讓金占比較2016年增加約4個(gè)百分點(diǎn)，達到82%，商辦類(lèi)及工業(yè)用地占比分別下降3個(gè)及2個(gè)百分點(diǎn)，合計為17%。成交面積方面，各類(lèi)用地供求結構相對穩定，工業(yè)用地仍然占半數，住宅類(lèi)與商辦類(lèi)用地占比較2016年全年增加近3個(gè)百分點(diǎn)，住宅類(lèi)成交面積占比同比增加4個(gè)百分點(diǎn)，達到37%。
從不同城市來(lái)看，一線(xiàn)城市供地量增加明顯，推動(dòng)土地出讓金整體上揚。北京、廣州同比漲幅居前，上海、深圳因供地結構調整等原因有所下滑；二線(xiàn)城市以同比增長(cháng)為主，但是增速有所放緩；北京、杭州年度土地出讓金收入總額突破2000億元。南京、武漢、上海、重慶、天津、成都、廣州等7城市突破千億。
中指院相關(guān)負責人分析指出，2017年一線(xiàn)城市土地供需同比走高，供地面積同比增幅領(lǐng)銜，出讓金較2016年增長(cháng)近五成；二線(xiàn)城市土地供求降至低位，收金及均價(jià)同比漲幅較2016年收窄，土地整體市場(chǎng)走勢趨穩；三四線(xiàn)城市承接一二線(xiàn)城市外溢效應；拉動(dòng)區域內城市土地市場(chǎng)供求升溫，地價(jià)及收金同比均有所上漲。
綜合全年來(lái)看，一季度，土地市場(chǎng)總體平穩，熱點(diǎn)城市堅持調控，一線(xiàn)城市供應劇增，二線(xiàn)城市回歸理性；二三季度熱點(diǎn)城市調控深化，平均溢價(jià)率同比普遍下降，需求外溢至周邊三四線(xiàn)城市；四季度整體供應量攀升至年內高位，出讓金同比增加近四成，平均溢價(jià)率繼續下行。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2017年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)溢價(jià)率開(kāi)始明顯下調。“例如，北京2017年全年平均住宅溢價(jià)率是26%，而當年最后兩個(gè)月跌到了8%，絕大多數地塊基本以接近零溢價(jià)的價(jià)格成交”。
“組合”土地調控政策普遍推行
值得一提的是，2017年全年，“限地價(jià)”作為土地市場(chǎng)傳統調控手段之一，已經(jīng)在全國范圍普遍推行。同時(shí)，“競配建”作為“限地價(jià)”的常見(jiàn)組合型配套政策也在同步推廣，目前主流配建內容為保障性住房建設面積。
中指院的統計顯示，截至2017年底，全國各大熱點(diǎn)城市對土地市場(chǎng)調控政策做了多元嘗試和創(chuàng )新，“競配建”的配建內容種類(lèi)逐漸豐富。
此外，2017年被稱(chēng)為住房租賃市場(chǎng)的元年，年內在多方利好政策的促進(jìn)下，住房租賃市場(chǎng)在土地、金融等多方面同時(shí)發(fā)力。中原地產(chǎn)研究中心的統計數據顯示，2017年，全國至少有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關(guān)的政策內容，同時(shí)推出住房租賃市場(chǎng)土地供應規劃。
從土地供應角度看，各地普遍增加租賃性質(zhì)住房有效供應，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠(chǎng)房改造，完善配套設施后改造成租賃住房。業(yè)內人士認為，這些政策有利于推動(dòng)租賃土地供應，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結構。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析認為，“未來(lái)租賃型用地的開(kāi)發(fā)將主要分布在全國36個(gè)一、二線(xiàn)城市中。而在此類(lèi)城市租賃住房的占比方面，根據公開(kāi)數據測算，預計一線(xiàn)城市將保持在30%的水平之上。而二線(xiàn)城市將保持在20%的水平之上。綜合計算，這36個(gè)城市租賃住房的占比約為25%”。
張大偉分析認為，從一二線(xiàn)等熱點(diǎn)城市住宅和土地市場(chǎng)的調控政策來(lái)看，這些城市從過(guò)去的限購、限價(jià)、限貸等“減法”措施開(kāi)始轉變?yōu)樵黾油恋?、房源?ldquo;加法”措施。整體上，由于2017年樓市調控政策持續加碼，北京等城市的“加法供應”開(kāi)始全面加速，多個(gè)城市未來(lái)5年將有大量房源供應。
未來(lái)土地市場(chǎng)將維持平穩
1月2日，國土資源部公布2017年對全國111個(gè)城市開(kāi)展住宅用地出讓合同執行情況檢查的結果。數據顯示，始于2017年9月，針對近5年以來(lái)出讓的52285宗、面積170404.7公頃住宅用地檢查結果表明，全國住宅用地出讓合同執行情況良好。其中，合同正常履約率達到81.8%，安徽等8個(gè)?。ㄊ?、區）正常履約率超過(guò)90%。
“這表明出讓的住宅用地多數能夠得到順利和有效開(kāi)發(fā)”。國土資源部土地利用管理司相關(guān)負責人表示，此次檢查發(fā)現，影響住宅用地出讓合同執行的原因，除了個(gè)別合同約定不合理及不可控因素外，主要是因為受讓方資金短缺或利益驅動(dòng)、規劃調整、出讓方?jīng)]有按約交付土地，以及行政審批環(huán)節多、周期長(cháng)。
針對存在問(wèn)題的宗地，各地政府和國土資源部門(mén)進(jìn)行了逐宗整改，目前已經(jīng)對一半以上違約宗地制定了整改措施。
張大偉說(shuō)，從全國主要城市土地市場(chǎng)來(lái)看，2017年土地成交總額刷新了歷史記錄。其中，土地供應量明顯增加，尤其是限價(jià)房與租賃房等供應增加，將對2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)明顯影響。
“從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存結構來(lái)看，一二線(xiàn)城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)。這種情況下，很多一二線(xiàn)城市為了抑制市場(chǎng)的上漲，開(kāi)啟了增加土地供應的政策”。張大偉進(jìn)一步分析認為，“通過(guò)平穩市場(chǎng)供需結構，增加供應等綜合措施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預期有望繼續降低”。
中指院相關(guān)負責人也認為，2018年“回歸住房居住屬性”仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策主旋律，增加供應、調整結構走向深化、需求外溢現象將持續，三四線(xiàn)城市內部分化將進(jìn)一步加大。（記者 高偉）
轉自：經(jīng)濟參考報
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