環(huán)北京的燕郊房?jì)r(jià)普遍下跌三成，數十家中介被迫關(guān)門(mén)

　　時(shí)隔四個(gè)多月之后，北京青年報記者重返燕郊發(fā)現，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當地多家中介向北青報記者出示的成交數據顯示，燕郊房?jì)r(jià)普遍下跌近三成，前期的熱點(diǎn)樓盤(pán)二手房?jì)r(jià)格成交均價(jià)下跌了1萬(wàn)元每平方米。由于無(wú)人問(wèn)津，燕郊鎮已經(jīng)有數十家中介門(mén)店被迫關(guān)閉。作為北京樓市晴雨表的燕郊十多年來(lái)一直走不出暴漲暴跌的怪圈。這一次，燕郊樓市會(huì )告別這個(gè)怪圈嗎？
 

　　燕郊素有北京樓市“晴雨表”之稱(chēng)。過(guò)去的十多年里，燕郊樓市一直隨著(zhù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而跌宕起伏，漲的時(shí)候比北京快，跌的也快。自今年3月21日起，河北省三河市先后出臺了兩次調控政策。時(shí)隔四個(gè)多月之后，北京青年報記者重返燕郊發(fā)現，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當地多家中介向北青報記者出示的成交數據顯示，燕郊房?jì)r(jià)普遍下跌近三成，前期的熱點(diǎn)樓盤(pán)二手房?jì)r(jià)格成交均價(jià)下跌了1萬(wàn)元每平方米。由于無(wú)人問(wèn)津，燕郊鎮已經(jīng)有數十家中介門(mén)店被迫關(guān)閉。另外，伴隨房?jì)r(jià)下跌的是燕郊租金的整體下跌，這讓燕郊房子的高企租售比顯得更加刺眼。燕郊樓市將何去何從？對于這個(gè)問(wèn)題，深陷燕郊樓市的各方力量都在博弈，并有自己的期待。
 

　　探訪(fǎng)
 

　　售樓一條街的冷熱兩重天
 

　　前日上午，北青報記者驅車(chē)從通燕高速前往燕郊。剛出白廟收費站，就看到數名售房中介站在路邊，兜售燕郊的房產(chǎn)，只要有人停車(chē)，他們便往車(chē)里塞進(jìn)燕郊一些樓盤(pán)的資料。這里距離燕郊，還有兩公里的距離。一名燕郊人士稱(chēng)，現在燕郊樓市行情不好，一些中介關(guān)了門(mén)店，變成散兵游勇，跑到白廟高速出口去招攬客戶(hù)。
 

　　從通順路進(jìn)入燕郊燕靈路，這里是燕郊有名的售樓一條街，這里幾乎可以找到燕郊所有的新房項目，固安、大廠(chǎng)、香河也有不少項目在此處有接待中心。除了新房之外，二手房、貸款、建材，都能在這里搞定。今年年初，北青報記者曾到這里探訪(fǎng)，當時(shí)這里人滿(mǎn)為患，每個(gè)售樓處服務(wù)人員都忙得不可開(kāi)交。而4個(gè)月之后，這里卻顯得異常冷清。一些售樓處已經(jīng)關(guān)上了大門(mén)，即使還在開(kāi)業(yè)，也幾乎無(wú)人問(wèn)津，某售樓中心項目區域沙盤(pán)上落了薄薄的一層灰塵，置業(yè)顧問(wèn)們三三兩兩地坐在一起閑聊。
 

　　北青報記者來(lái)到一家中介門(mén)店，一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)直接說(shuō)：“你是要賣(mài)哪個(gè)小區的房子？”當記者表示不是賣(mài)房而是想看看房子的時(shí)候，該中介表示了驚訝，他說(shuō)最近都是前來(lái)咨詢(xún)賣(mài)房的多，已經(jīng)好幾天沒(méi)有見(jiàn)到來(lái)買(mǎi)房的了。
 

　　據燕郊一家房產(chǎn)中介人士介紹，樓市調控之后，售樓一條街一夜入冬，炒房客作鳥(niǎo)獸散。大小中介門(mén)店就關(guān)了幾十家，一些經(jīng)營(yíng)多年的大門(mén)面也開(kāi)始轉讓?zhuān)芏嘀薪槎嫁D戰河北其他地方去了。僅存的中介也開(kāi)始改變薪酬機制，許多小中介不再提供底薪，中間管理層則是沒(méi)有業(yè)績(jì)就降職，很多人扛不住就離職了。
 

　　緊挨北京的燕郊售樓一條街，是燕郊面向北京的一個(gè)重要門(mén)戶(hù)。這條街在燕郊樓市的擴張期快速發(fā)展，周邊的商業(yè)快速聚集起來(lái)，但這條街的“無(wú)序、混亂、擁堵”也出了名。如今，燕郊樓市遇冷，這條街的許多商業(yè)也都沒(méi)有了生意，附近的小餐館也跟著(zhù)不景氣，變得門(mén)可羅雀，一些建材五金小店、家居裝飾公司甚至直接關(guān)張。
 

　　燕郊當地政府似乎也已經(jīng)注意到了這條街存在的問(wèn)題。前些年，樓市生意火爆，馬路兩旁的門(mén)店都拼命往人行道方向擴建，以建立招攬顧客的優(yōu)勢。這樣，在這條街的兩側，就形成了一批違建，這條連接北京的道路也變得越發(fā)擁堵。北青報記者注意到，馬路兩側一些售樓中心的墻上，已經(jīng)畫(huà)上了大大的“拆”字。據介紹，燕郊的當地政府，已經(jīng)下定決心要整治這條“售樓街”。
 

　　變化
 

　　燕郊房?jì)r(jià)快速跌至一年前水平
 

　　燕郊樓市“色變”開(kāi)始于今年3月河北三河出臺的樓市調控政策。自3月21日開(kāi)始，河北省三河市先后出臺了兩次調控政策：第一次是廊坊區域出臺的限購政策，對非本地戶(hù)籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，三河市再次出臺調控的“補刀”政策，非本地戶(hù)籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對非本地購房者帶來(lái)購房資金壓力，而針對當地納稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團還是在燕郊置業(yè)的北京客群，在燕郊納稅和交社保達到三年的可能性幾乎為零。
 

　　兩次調控的力度之大遠超預期，燕郊樓市迅速遇冷。那么，調控要達到什么樣的效果？對此，廊坊市政府今年6月2日的公告曾明確，要進(jìn)一步完善工作機制，建立房地產(chǎn)調控聯(lián)席會(huì )議制度。要努力把房?jì)r(jià)穩定在2016年10月水平上，確保環(huán)比不增長(cháng)。
 

　　“但實(shí)際上，燕郊部分區域的成交價(jià)已經(jīng)跌回到去年七八月的水平了。”燕郊一名鏈家門(mén)店的置業(yè)顧問(wèn)告訴北青報記者。根據這名置業(yè)顧問(wèn)的觀(guān)察，以及掌握的成交數據來(lái)看，燕郊的成交均價(jià)總體上已經(jīng)下跌了近三分之一。一些熱點(diǎn)小區成交均價(jià)相比最高點(diǎn)時(shí)每平方米跌去了1萬(wàn)元。
 

　　鏈家地產(chǎn)APP的成交數據印證了該置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法。成交數據顯示，首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價(jià)為24824元每平方米，在3月份時(shí)的同戶(hù)型住宅則以36000元每平方米左右的價(jià)格成交，降幅達到30%；福澤御園7月2室1廳的成交價(jià)為19091元每平方米，3月同戶(hù)型成交價(jià)最高為31000元每平方米，降幅接近40%。福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元每平方米成交， 3月份時(shí)同類(lèi)型住宅的最高成交為30383元每平方米，降幅超過(guò)30%；星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價(jià)為25489元每平方米，而3月份該小區的成交價(jià)多在30000元每平方米左右，降幅超過(guò)15%。
 

　　在今年3月，燕郊部分熱點(diǎn)小區的成交均價(jià)奔著(zhù)4萬(wàn)元每平方米去，如今已經(jīng)清一色跌到兩萬(wàn)多元，燕郊已經(jīng)幾乎沒(méi)有了3萬(wàn)元以上的樓盤(pán)。燕郊一家高端樓盤(pán)，原定近期開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4萬(wàn)左右，但當天的樓市行情已經(jīng)讓這家開(kāi)發(fā)商不敢在近期開(kāi)盤(pán)了。
 

　　燕郊房?jì)r(jià)下跌的同時(shí)，買(mǎi)房客的議價(jià)空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門(mén)店人員告訴北青報記者，截至7月18日，該中介在燕郊一共成交了40套房源。多數都有談價(jià)空間，談價(jià)數額在1萬(wàn)元到42萬(wàn)元不等，這與此前樓市上漲中業(yè)主的“跳漲”形成了鮮明對比。
 

　　聚焦
 

　　新房“捂盤(pán)”價(jià)格仍堅挺
 

　　北青報記者注意到，與二手房市場(chǎng)的急速下跌相比，燕郊新盤(pán)的價(jià)格依舊處于高位。燕郊目前的新盤(pán)還有房源的包括首爾·甜城、碧桂園、水榭花城、港中旅海泉灣、御東郡、匯福悅榕灣等為數不多的樓盤(pán)。北青報記者獲悉，這些有房源的新樓盤(pán)在目前的市場(chǎng)環(huán)境下多數選擇不開(kāi)盤(pán)或者少量開(kāi)盤(pán)。一名燕郊地產(chǎn)人士稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商都在“捂盤(pán)”對賭，不會(huì )在這個(gè)時(shí)候選擇降價(jià)出售。
 

　　當地房企燕達集團開(kāi)發(fā)的首爾·甜城是上一輪燕郊樓市上漲的領(lǐng)頭羊，燕郊房?jì)r(jià)從1萬(wàn)元、2萬(wàn)元、3萬(wàn)元到突破4萬(wàn)元，背后都有首爾·甜城的影子。2016年十一期間，媒體公開(kāi)報道顯示，首爾·甜城拋出售價(jià)4萬(wàn)元每平方米的單價(jià)，這比2013年最初的價(jià)格上漲了近5倍。這一報價(jià)被曝光后，因售價(jià)過(guò)高被當地房管局叫停，燕達集團也隨后否定了這一報價(jià)。
 

　　北青報記者獲悉，以地鐵平谷線(xiàn)正式開(kāi)工建設，以及京秦高速及徐尹路潮白河大橋有望年底通車(chē)作為宣傳主打，首爾·甜城三期主打花園洋房的九里香堤的報價(jià)仍然高達4萬(wàn)元每平方米。而位于燕順路附近的悅榕灣項目樓盤(pán)網(wǎng)上報價(jià)仍然高達32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城報價(jià)則為19000元，但據燕郊的中介稱(chēng)，這個(gè)價(jià)格很難買(mǎi)到，一般真正買(mǎi)的時(shí)候都被要求加價(jià)，目前的行情在備案價(jià)的總價(jià)基礎上是加40萬(wàn)元。
 

　　為何調控燕郊一手房的影響較??？對此，一名資深燕郊房地產(chǎn)業(yè)內人士表示，開(kāi)發(fā)商控盤(pán)能力強是一個(gè)因素，比如首爾·甜城的九里香堤，開(kāi)發(fā)商手里還有不少房源，報價(jià)雖然高達4萬(wàn)，但開(kāi)發(fā)商不會(huì )在這個(gè)時(shí)候開(kāi)盤(pán)，即使開(kāi)盤(pán)，也只會(huì )放小部分房源。另外一個(gè)因素是，燕郊的新盤(pán)確實(shí)少，已經(jīng)很少有住宅用地入市了。樓市調控會(huì )不會(huì )波及一手房？該人士表示，這要看這次調控要持續多久，開(kāi)發(fā)商的資金鏈能不能撐住，如果撐不住了，自然就要降價(jià)出售。
 

　　對于燕郊新房與二手房市場(chǎng)在這輪樓市調控中的不同反應。亞豪機構市場(chǎng)研究部總監郭毅認為，燕郊樓市與北京樓市一直是相互共振的關(guān)系，在北京樓市下行的時(shí)候燕郊下跌會(huì )更大。目前燕郊二手房市場(chǎng)下跌幅度較大，但新房市場(chǎng)不是面臨同樣的一個(gè)環(huán)境，因為燕郊近幾年沒(méi)有供應土地，新房主要是售賣(mài)之前的庫存，未來(lái)新房潛在供應比較稀少的狀態(tài)，所以從燕郊的開(kāi)發(fā)商角度看更多對賭未來(lái)市場(chǎng)稀缺性的一個(gè)心態(tài)。
 

　　關(guān)注
 

　　炒房客資金成本陡升
 

　　燕郊樓市的急劇下行，一些炒房客選擇了虧損拋售。燕郊一名中介人士告訴北青報記者，多數在燕郊投資房產(chǎn)的人，在目前的行情下都選擇了按兵不動(dòng)，只有少部分急需用錢(qián)或者資金周轉困難的人選擇在這個(gè)時(shí)候降價(jià)拋售，這部分人往往在燕郊有不止一套房產(chǎn)。
 

　　北青報記者在采訪(fǎng)中獲悉，資金成本的上升是炒房客拋售房產(chǎn)的一個(gè)原因。在“不搞大水漫灌，實(shí)施穩健的貨幣政策”的背景下，銀行或明或暗地調整了部分消費貸、信用貸的費率；P2P等平臺的資金成本也在上漲，一些炒房客難以承受資金成本的壓力，選擇了拋售房產(chǎn)。
 

　　去年8月份在燕郊投資了一套房產(chǎn)的陳先生告訴北青報記者，他的80萬(wàn)首付款中，自有資金只有20萬(wàn)元，其他的部分包括用朋友的銀行信用卡透支的30萬(wàn)元消費貸款、支付寶借唄的5萬(wàn)元、25萬(wàn)元P2P平臺的貸款。當時(shí)賭燕郊的房?jì)r(jià)還能翻倍，準備拿兩年以后出手。但今年以來(lái)，消費貸款的利率已經(jīng)沒(méi)有優(yōu)惠，P2P平臺的貸款利率快速提升，總體的資金成本年化利率已經(jīng)超過(guò)了15%，騰挪資金變得困難。目前，陳先生已經(jīng)在房產(chǎn)中介掛出了他的房子，準備降價(jià)出售，據陳先生估算，房?jì)r(jià)上漲的數值減去稅費等成本，他的房子如果能如愿出手，大約要虧損20萬(wàn)到50萬(wàn)左右。
 

　　燕郊房產(chǎn)中介人士劉先生告訴北青報記者，目前緊急拋售燕郊房產(chǎn)的炒房客并不多，許多有資金壓力的都會(huì )想辦法通過(guò)抵押貸的方式套出部分資金，將抵押貸的資金用于還月供。這種做法以前在燕郊的炒房客中較為普遍，現在則需要比較強的關(guān)系，但在當前房?jì)r(jià)下跌的情況下，加上銀行審核趨于嚴格，前期通過(guò)高杠桿手法購入高價(jià)房的炒房客面臨著(zhù)資金鏈斷流的威脅。
 

　　另一個(gè)對炒房客的資金成本帶來(lái)壓力的是燕郊租金價(jià)格的下滑。據燕郊的房產(chǎn)中介透露，隨著(zhù)燕郊樓市成交量的暴跌，燕郊出租的房源大幅增加，導致了租金的下跌。目前，許多小區的租金跌幅在10%到20%左右，一些投資客較多的小區，租金跌幅甚至超過(guò)了30%。本來(lái)一部分炒房客就是選擇用租金減輕還貸的壓力，如今租金的下跌讓他們持有燕郊房產(chǎn)的成本變得越發(fā)高企。
 

　　一名炒房客表示，燕郊的房?jì)r(jià)只是短暫回調，隨著(zhù)北京市政府動(dòng)遷、京津冀一體化的發(fā)展，燕郊房?jì)r(jià)會(huì )很快反彈?，F在這個(gè)時(shí)候，就是咬著(zhù)牙還貸也不能選擇退出。北青報記者了解到，該投資客的想法在燕郊樓市投資客中具有代表性。他們都認為，只要燕郊的限購一放開(kāi)，“燕郊樓市就能一夜之間回到從前。”
 

　　對于燕郊的投資客，郭毅認為，從投資人群來(lái)說(shuō)，燕郊目前房?jì)r(jià)其實(shí)已經(jīng)到了相對高位，而且房?jì)r(jià)彈性過(guò)大也是讓一部分投資客被套牢。如果未來(lái)要投資客進(jìn)入，則需要燕郊有更大的市場(chǎng)利好拉動(dòng)。而偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉則表示，此輪限購將抑制短期炒房客，長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)京津冀一體化發(fā)展，北京向東疏散人口能夠承接的范圍還是很大的，對應的供應量也很可觀(guān)。
 

　　雖然也有業(yè)內人士認為，燕郊的樓市已經(jīng)告別暴漲暴跌的時(shí)代，未來(lái)即使回升也是一個(gè)緩慢的過(guò)程。但北青報記者在采訪(fǎng)中了解到，多數在燕郊的房產(chǎn)投資者，都相信燕郊房?jì)r(jià)還會(huì )很快漲回來(lái)。一名燕郊房地產(chǎn)業(yè)內人士坦言，“圍繞燕郊樓市，包括開(kāi)發(fā)商、炒房客在內的一個(gè)龐大的群體在對賭。”
 

　　他們的想法正如在燕郊落戶(hù)多年的李女士所稱(chēng)，如果手里有閑錢(qián)，肯定還會(huì )趁著(zhù)現在低價(jià)再買(mǎi)一套。
 

　　財經(jīng)觀(guān)察
 

　　燕郊樓市是時(shí)候告別暴漲暴跌了
 

　　短短四個(gè)月，北青報記者兩次前往燕郊，差異之大令人瞠目。這短短的四個(gè)月，燕郊到底發(fā)生了什么？都說(shuō)燕郊是北京樓市的晴雨表，那么我們把目光從燕郊拉回到北京。
 

　　從今年北京的“330新政”開(kāi)始，北京出臺了10余項措施調控房地產(chǎn)，力度之大、范圍之廣前所未見(jiàn)。有一點(diǎn)已經(jīng)很明確，這一輪房地產(chǎn)調控跟以往有很大的不同，以前的調控更多地著(zhù)眼于房地產(chǎn)的過(guò)熱，對一時(shí)過(guò)高的房?jì)r(jià)進(jìn)行抑制，而政策的變化往往隨著(zhù)房?jì)r(jià)的漲跌而發(fā)生逆轉。就像許多燕郊炒房者所說(shuō)的一樣，只要調控政策一放開(kāi)，就展開(kāi)下一輪報復式上漲。而目前的這一輪房地產(chǎn)調控，則是要從根源上打擊房地產(chǎn)的炒作屬性，改變房地產(chǎn)過(guò)度金融化的現象，最終實(shí)現那句看似簡(jiǎn)單、實(shí)則蘊含樓市重大邏輯轉變的話(huà)：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”
 

　　從“330新政”以后北京乃至全國的樓市調控實(shí)踐來(lái)看，無(wú)論是對違法開(kāi)發(fā)商、中介機構予以嚴厲處罰，還是控制銀行信貸、提高二套房貸款門(mén)檻、打擊首付貸等場(chǎng)外配資等措施，都是要壓縮炒房者的生存空間，讓房子真正回歸居住屬性。政府已經(jīng)從土地供應、金融、財稅、立法等方面著(zhù)手建立房地產(chǎn)發(fā)展長(cháng)效機制，如果還有人認為本輪房地產(chǎn)調控只是“一陣風(fēng)”，那將是對形勢的嚴重誤判。
 

　　看清了大形勢，我們再頭判斷燕郊樓市這只“小麻雀”就會(huì )多幾分把握。正如許多專(zhuān)家分析的一樣，在京津冀一體化背景下，燕郊樓市的長(cháng)期利好不會(huì )改變，但過(guò)去那種以炒房為主的模式已經(jīng)走到了盡頭。燕郊樓市是時(shí)候告別暴漲暴跌的怪圈了，由于前期炒作過(guò)度，燕郊樓市將在很長(cháng)一段時(shí)間內逐步回落到它應有的位置。如果能夠抓住京津冀一體化這個(gè)歷史機遇，改變對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，那么，燕郊的發(fā)展才剛剛開(kāi)始。
 

　?。ㄔ念}為：《燕郊二手房均價(jià)跌了一萬(wàn) 高杠桿炒房客面臨資金鏈斷流風(fēng)險》）

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