全島建設自由貿易試驗區的利好，并沒(méi)有讓海南的樓市再度“燃”起來(lái)，比利好消息還要前置的是海南樓市更為嚴苛的調控。全域限購、嚴格限貸限轉讓、停供外銷(xiāo)商品房用地……3月末后的一個(gè)月時(shí)間，4條調控政策連續出擊，在此背景下，海南樓市如今是何種狀態(tài)？面對調控，開(kāi)發(fā)商又做何打算？購房者們又是何種心態(tài)？北京商報記者近日走訪(fǎng)海南多地，為讀者第一時(shí)間呈現調控下的真實(shí)海南樓市。
在實(shí)施全域限購前，海南樓市也已呈現出區域特征：?？谶^(guò)渡性項目受歡迎；博鰲則是有價(jià)無(wú)市；三亞憑借稀缺產(chǎn)品降低了風(fēng)險；東方等地則正在成為投資新熱土。當然，當限購來(lái)臨，倚賴(lài)外來(lái)人口的海南樓市迅速退溫，迎來(lái)彷徨。
限購前的狂歡
澄邁縣某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員小何粗略地統計了一下，從2017年3月開(kāi)始到年底，海南全省出臺的樓市調控政策將近20條，雖然入行不久，但是小何也早已感受到了愈加收緊的樓市，直到4月22日那一晚，小何的職業(yè)生涯迎來(lái)了“史上最嚴”的調控升級。
“我還記得那一天，我們還在一邊為客戶(hù)辦理集中簽約，一邊告訴來(lái)電來(lái)訪(fǎng)的客戶(hù)，項目排號人數已經(jīng)超過(guò)銷(xiāo)售房源數倍，等待前面客戶(hù)退房的人數已經(jīng)達到了數十人。”小何難得經(jīng)歷如此忙碌的一天：“實(shí)際上，3月末海南省就出臺了‘房八條’，所以同事們就抓緊聯(lián)系客戶(hù)，讓客戶(hù)趕在政策落地前趕緊簽約。”
小何所說(shuō)的“房八條”是海南3月31日發(fā)布的政策，內容包括，商品住宅價(jià)格備案后6個(gè)月內不得調高備案價(jià)格；對外地購房者由每人限購1套改為每個(gè)家庭限購1套、商貸最低首付比例由40%提升到70%、購房后由兩年內限售延至五年內限售；同時(shí)，在?？?、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個(gè)市縣限購區域內買(mǎi)房，必須提供累計60個(gè)月及以上海南省個(gè)稅或社保繳納證明；對弄虛作假者撤銷(xiāo)其購房合同網(wǎng)簽備案且五年內不得在該省購房等。此后的4月16日，政府再強調要落實(shí)“房八條”防止炒作和哄抬房?jì)r(jià)。
小何回憶，雖然被稱(chēng)之為“史上最嚴”政策，但是還是有很多有條件有資質(zhì)的客戶(hù)蠢蠢欲動(dòng)，“比如，很多投資客都是全款客戶(hù)，首付比例的提升對他們并沒(méi)有什么影響”?？墒?，這也變成了最后的狂歡，4月22日晚間，海南再出政策，這讓小何所在的樓盤(pán)銷(xiāo)售瞬間冷卻。
4月22日，海南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，重磅宣布海南全域限購。“沒(méi)趕上最后一班車(chē)的客戶(hù)，就真的買(mǎi)不了了。”小何感嘆。
翻盤(pán)重來(lái)
海南實(shí)施限購后，4月26日北京商報記者走訪(fǎng)?？?、博鰲等多個(gè)地區樓盤(pán)發(fā)現，海南樓市已迅速冷卻下來(lái)。位于?？诘挠^(guān)瀾湖區域的一個(gè)樓盤(pán)以及博鰲的碧桂園東海岸項目售樓處僅有零星的幾個(gè)客戶(hù)。而上述售樓處的現狀是整個(gè)海南樓市的一個(gè)縮影，也成為各個(gè)樓盤(pán)的常態(tài)。
實(shí)際上，在調控升級之前，海南樓市各個(gè)區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)也不盡相同。?？谌趧?chuàng )觀(guān)瀾湖項目的銷(xiāo)售人員介紹道，“該項目最受歡迎的除了獨院外，就是60多平方米和80多平方米的兩居、三居室。根據海南去年的調控政策，100平方米以下的項目將不能報批，而小戶(hù)型自住可滿(mǎn)足剛需購房的過(guò)渡性需求，投資持有成本也不是很高，所以早就被搶光了”。談到下一期項目將會(huì )是什么產(chǎn)品、何時(shí)拿證，銷(xiāo)售人員坦言，目前還沒(méi)有消息，一切等政府審批看。
在博鰲碧桂園東海岸的項目售樓處，銷(xiāo)售人員介紹，該項目剩余房源均為130多平方米的三居室，均價(jià)在3萬(wàn)元以上。“這不算貴的，博鰲現在有賣(mài)到單價(jià)5萬(wàn)元，畢竟醫療特區什么的都在這兒。”盡管銷(xiāo)售人員看上去胸有成竹，但北京商報記者在走訪(fǎng)中發(fā)現，基礎設施不完善、投資需求透支過(guò)大等讓博鰲樓市進(jìn)入尷尬的有價(jià)無(wú)市階段。炒得雖然很高，但候鳥(niǎo)不來(lái)、本地買(mǎi)不起，開(kāi)發(fā)商又不愿降價(jià)，是購房者對博鰲樓市說(shuō)不的原因；陵水憑借雅居樂(lè )地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的清水灣成為候鳥(niǎo)和純投資客的首選；三亞存量雖然高，但是市場(chǎng)需求和區位優(yōu)勢明顯，稀缺的產(chǎn)品使得風(fēng)險被忽視；東方、澄邁等地則成為新誕生的投資熱點(diǎn)區域。
一位海南某項目營(yíng)銷(xiāo)負責人介紹，“一直以來(lái)，海南項目的營(yíng)銷(xiāo)策略是主打旅居產(chǎn)品，客戶(hù)定位也是以投資為主。目前，在限購情況下，原本積蓄的潛在購房客戶(hù)基本全部無(wú)效，這也導致原本計劃下半年入市的項目，可能會(huì )延后開(kāi)盤(pán)或改變銷(xiāo)售策略”。
沒(méi)堵住的口子？
據多個(gè)地區的銷(xiāo)售人員介紹，海南購房者基本全是投資為主。其中，?？谫彿空咄顿Y客占比約80%，其他如博鰲、陵水、三亞等城市基本100%全是投資需求。鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購房者最多。外來(lái)購買(mǎi)力占主要市場(chǎng)，支付力強于本地市民，使得海南房地產(chǎn)在近幾年的房?jì)r(jià)增速非常明顯。
在海南4月22日發(fā)布政策之前，五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部市縣禁止非本地戶(hù)籍購房；?？?、三亞、瓊海市區為有條件限購區，外地購房者必須具備60個(gè)月的社?；騻€(gè)稅；其他地區為非限購區，外地人可以購買(mǎi)一套住房。
本次調控在原來(lái)基礎上更進(jìn)一步，要求外地購房者在非限購區購房，必須具備24個(gè)月的社保和個(gè)稅。這對于客戶(hù)80%以上來(lái)自外地的海南樓市，影響不言而喻。陵水一樓盤(pán)銷(xiāo)售人員小王稱(chēng)，這次調控幾乎全方位圍堵了島外的投資客群，商品住宅、產(chǎn)權式酒店客房等全都在限購范圍內，假結婚、假離婚騙購等行為也將被懲戒，且不得通過(guò)補交個(gè)稅或社保等方式來(lái)獲得購房資格。“正如限購當晚銷(xiāo)售人員圈里流傳的一條信息所言，這是終極版限購，曾經(jīng)的投資熱土，海南樓市‘全劇終了’。”小王感慨道。
不過(guò)，北京商報記者走訪(fǎng)中發(fā)現，這次被稱(chēng)做是“無(wú)空可鉆”的海南限購政策，并未堵上以公司名義購房的口子，根據部分項目銷(xiāo)售人員介紹，公司提供完稅證明就可以購買(mǎi)海南地區的房屋。不過(guò)，銷(xiāo)售人員卻不愿談及公司持有及轉讓的高成本。
轉自：北京商報
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