武漢教育部門(mén)：租購同權讀名校系誤讀，生源不足時(shí)才可入學(xué)

　　7月30日，《武漢市關(guān)于開(kāi)展培育和發(fā)展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》完成意見(jiàn)征集（下稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》），進(jìn)入修改、完善和審議環(huán)節，將于近期公布。
 

　　《實(shí)施意見(jiàn)》征求意見(jiàn)稿提出，選擇武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區、武漢經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區為住房租賃試點(diǎn)區域，根據企業(yè)運營(yíng)規模、資金實(shí)力、運營(yíng)能力、信用等因素，選擇不少于5家國資企業(yè)、5家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規?；?jīng)營(yíng)試點(diǎn)企業(yè)，爭取于今年底之前實(shí)現住房租賃項目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬(wàn)平方米。
 

　　本輪試點(diǎn)工作由住建部等國家九部委共同發(fā)文推動(dòng)，因7月17日廣州租房新政16條中的“租購同權”條款而備受關(guān)注。不少網(wǎng)絡(luò )媒體將這一條款解讀為“租購同權可讀名校”。
 

　　多位武漢資深房地產(chǎn)人士均表示，網(wǎng)上這些說(shuō)法失之偏頗，有博取眼球之嫌。
 

　　“租購同權可讀名校”系誤讀
 

　　7月17日，廣州市政府印發(fā)《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，提出16條措施，全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
 

　　記者查詢(xún)原文發(fā)現，引發(fā)熱議的條款完整表述如下：“賦予符合條件的承租子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權益，保障租購同權。兩類(lèi)人租房有機會(huì )入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校。一類(lèi)是有戶(hù)籍或政策性照顧借讀生，沒(méi)有自購房產(chǎn)；一類(lèi)是符合市或區積分入學(xué)政策條件的，沒(méi)有戶(hù)籍的隨遷人員子女按照積分高低統籌安排入學(xué)。”
 

　　廣東一資深教育界人士指出，租購同權中的“權”，只是指符合條件的租戶(hù)子女可以擁有就讀公辦學(xué)校的資格，并不是擁有讀名校的資格。一直以來(lái)，廣州都有“具備正規租賃合同就有可能入讀公校”的規定，新政措施并無(wú)多大變化。
 

　　武漢情況與廣州類(lèi)似。市教育部門(mén)相關(guān)人士表示，武漢已于多年前出臺《居住證服務(wù)與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學(xué)享受義務(wù)教育，但條件是當學(xué)區生源不足時(shí)，符合條件的租戶(hù)子女才能就近入學(xué)。如果學(xué)區生源超額，武漢則實(shí)行戶(hù)口、房屋產(chǎn)權優(yōu)先政策，即學(xué)齡兒童戶(hù)口、父母戶(hù)口和家庭住房三者一致者，由教育服務(wù)區的學(xué)校優(yōu)先安排就近入學(xué)，“第二順位是有房無(wú)戶(hù)者，最后才是租戶(hù)子女。”
 

　　現實(shí)情況是，無(wú)論是廣州還是武漢，熱點(diǎn)公辦小學(xué)按戶(hù)口、房屋產(chǎn)權優(yōu)先政策排序早已排滿(mǎn)，沒(méi)有“人戶(hù)合一”的學(xué)區房業(yè)主子女都難以實(shí)現就近入學(xué)，更遑論租戶(hù)子女。
 

　　專(zhuān)業(yè)人士指出，購房獲得的產(chǎn)權包括房屋的所有權、使用權和經(jīng)營(yíng)權，與租房獲得的使用權不可同日而語(yǔ)，“從法律上講，租購同權也有歧義。”
 

　　中國指數研究院（華中）市場(chǎng)研究總監李國政認為，網(wǎng)絡(luò )上不少自媒體將租購同權“可讀公校”混淆為“可讀名校”，“正是鑒于此，武漢在《實(shí)施意見(jiàn)》中回避了‘租購同權’這一說(shuō)法，改用‘保障承租人享有公共服務(wù)政策’，這一表述更為準確明晰。”
 

　　新政旨在破解租房之痛
 

　　業(yè)內人士介紹，本輪租房新政的總體目標，是加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構建起“購租并舉”的住房體系，實(shí)現城鎮居民住有所居的目標。
 

　　李國政分析說(shuō)，所謂住有所居，是指人人都有房子住，但并非人人都買(mǎi)房。從長(cháng)遠來(lái)看，“購租并舉”有利于減少市場(chǎng)對于住宅的需求量，從根本上穩定或降低房?jì)r(jià)，“但此過(guò)程絕非一朝一夕可以達成，現在就斷言房?jì)r(jià)下跌有些一廂情愿”。
 

　　究其原因，一方面購房仍是回報率最高、最穩定的投資方式之一，國人“買(mǎi)房才算安居”的社會(huì )觀(guān)念，難以短時(shí)間改變；另一方面，長(cháng)期以來(lái)，我國租房市場(chǎng)以個(gè)人業(yè)主散租為主，交易不規范、不透明，“黑中介”、二房東、房租欺詐、膠囊房等現象大量存在，拉低了租房的幸福感。
 

　　在此背景下，武漢《實(shí)施意見(jiàn)》明確提出，支持企業(yè)從事房屋租賃規?；?jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，即讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀和租賃企業(yè)自建或包租一定數量的屋宇，進(jìn)行改造裝修后統一面向市場(chǎng)出租，以收取穩定租金。這些屋宇往往被打造為集中式或分散式的長(cháng)租公寓，通過(guò)統一化、專(zhuān)業(yè)化管理，形成規?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，避免散租市場(chǎng)的種種弊端，進(jìn)而提升租房幸福感與含金量。
 

　　長(cháng)租公寓需破解諸多瓶頸
 

　　多位房屋租賃企業(yè)負責人表示，作為新生事物，長(cháng)租公寓在武漢及全國的發(fā)展都存在諸多瓶頸，“在工商注冊中，連房屋租賃服務(wù)這個(gè)類(lèi)目都沒(méi)有。”而且，房屋租賃主要靠房租差價(jià)來(lái)獲取利潤，行業(yè)平均凈利潤僅在3%左右，投資回報率低。
 

　　最令人頭疼的是房源問(wèn)題。據介紹，長(cháng)租公寓一般需租下或建設整棟建筑進(jìn)行改造裝修，自建周期太長(cháng)，租賃卻很難找到合適的房源。因為很少有業(yè)主會(huì )持有一整棟居民樓的產(chǎn)權，一般都是閑置的企業(yè)、學(xué)校宿舍、寫(xiě)字樓或工廠(chǎng)，“宿舍數量畢竟是少數，寫(xiě)字樓、工廠(chǎng)又受限于土地性質(zhì)、住房用途等政策限制，無(wú)法進(jìn)行改造。”
 

　　業(yè)內人士介紹，武漢《實(shí)施意見(jiàn)》正是立足長(cháng)租公寓發(fā)展痛點(diǎn)，從規范管理、增加房源、利稅優(yōu)惠等多方面給予支持。
 

　　——市場(chǎng)主體方面，鼓勵武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團有限公司等市屬?lài)Y企業(yè)從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。李國政認為，這是因為房屋租賃難賺錢(qián)，所以需要國企發(fā)揮引領(lǐng)、帶動(dòng)作用，承擔社會(huì )責任。
 

　　——稅收方面，在增值稅、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅三大領(lǐng)域給予了優(yōu)惠政策。如對企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的征收稅率征收房產(chǎn)稅。
 

　　——融資貸款方面，協(xié)調國家政策性銀行和部分商業(yè)銀行安排一定貸款額度，對從事租賃住房建設和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，提供長(cháng)期貸款支持；落實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)政策，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，吸引社會(huì )化投資，多渠道籌集資金。
 

　　——租賃房源方面，在符合城市規劃和有關(guān)規定的條件下，在不影響城市功能和城市整體風(fēng)貌的前提下，允許通過(guò)規劃論證將賓館、酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)用房改建為租賃住房。
 

　　一批知名企業(yè)加快進(jìn)駐
 

　　武漢長(cháng)租公寓年底將突破1萬(wàn)間
 

　　記者走訪(fǎng)發(fā)現，近年來(lái)，武漢住房租賃市場(chǎng)自然生長(cháng)，已出現芒果公寓、可遇公寓等一批本土住房租賃企業(yè)，還有“魔方”公寓等外來(lái)企業(yè)。此外，龍湖地產(chǎn)、萬(wàn)科等全國知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均在加速在漢布局。
 

　　據不完全統計，今年年底，武漢長(cháng)租公寓總量將突破1萬(wàn)間。
 

　　業(yè)內人士預測，未來(lái)3至5年，中國將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，租金規模將超過(guò)1.5萬(wàn)億元，到2030年，租金交易額將達4.6萬(wàn)億元，租賃人口達2.7億人。其中，武漢長(cháng)租公寓市場(chǎng)容量將在千億級以上。
 

　　7月28日，武漢經(jīng)開(kāi)區博學(xué)路的芒果公寓江大社區，剛住了3個(gè)月的租戶(hù)小趙來(lái)到前臺，一次性續簽了一年租約。
 

　　他說(shuō)，在這里每月只需1000元，就能住上30多平方米的精裝單間，有獨衛、寬帶、空調、洗衣機和家具，一樓還有咖啡廳和健身房，“關(guān)鍵是沒(méi)有房東隨意漲價(jià)，沒(méi)有‘黑中介’坑蒙拐騙，省心省力。”
 

　　芒果公寓由武漢本土房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)——世紀宏圖不動(dòng)產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，目前在沌口已擁有3個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。其中，江大社區由江漢大學(xué)裝置的9棟6層學(xué)生宿舍樓改造而來(lái)，有近1000個(gè)房間，入住率95%以上，聚集了約5000年輕人。
 

　　2015年，芒果公寓整體承租后對宿舍樓進(jìn)行翻修改造。記者看到，這些房間面積在30到60平方米不等，被改造為單人間、雙人間、4人間、6人間和8人間后對外出租。房間里裝修考究，各式電器、家具配置齊全，可拎包入住。月租金從900元到1500元不等，最便宜的一個(gè)床位僅需200多元，可滿(mǎn)足白領(lǐng)和藍領(lǐng)生活所需。
 

　　芒果公寓總經(jīng)理童鑫介紹，相較于傳統的“個(gè)人房東散租+中介”的租賃模式，長(cháng)租公寓信息透明，房間大小、樓層、價(jià)格、合約都有統一標準，企業(yè)靠規?；?jīng)營(yíng)，更加重視商譽(yù)。而且，傳統房東一般只管收租，并不提供相關(guān)服務(wù)，長(cháng)租公寓可提供專(zhuān)職管家、維修水電、打掃保潔、搬家訂餐等免費或有償服務(wù)，適合現代年輕人的生活居住方式。
 

　　龍湖地產(chǎn)：自主開(kāi)發(fā)將建3000間公寓
 

　　據了解，當前長(cháng)租公寓有兩種商業(yè)模式：一種是像芒果公寓這樣由租賃企業(yè)通過(guò)對閑置宿舍樓、舊廠(chǎng)房、居民商品房等項目進(jìn)行整體承租改造后再面向市場(chǎng)；另一種則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)從事租賃，如龍湖地產(chǎn)正在打造的長(cháng)租公寓品牌“冠寓”。
 

　　武漢“冠寓”項目負責人李翱介紹，龍湖地產(chǎn)是全國最早將長(cháng)租公寓作為核心業(yè)務(wù)全力打造的地產(chǎn)集團，目前正在全國16座一二線(xiàn)城市落地，預計到年底房源將突破1.5萬(wàn)間。
 

　　在武漢，冠寓已簽約6個(gè)項目，今年年底將陸續建成，房屋總量超過(guò)3000間，“起步階段我們以整體租賃加改造為主，后期將轉向自己持有、開(kāi)發(fā)的重資產(chǎn)路線(xiàn)。”
 

　　據介紹，冠寓主打產(chǎn)品月租金2000元左右，主要針對工作兩三年、小有積蓄的白領(lǐng)群體。除提供標準設施的單間外，每座“冠寓”還將打造300到400平方米的公共區域，包括健身房、水吧、桌游吧、自助KTV、咖啡水吧、洗衣烘干房等。
 

　　李翱說(shuō)，相比于同類(lèi)產(chǎn)品，“冠寓”的優(yōu)勢在于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)，可依托龍湖集團的地產(chǎn)、商業(yè)和物業(yè)優(yōu)勢，整合其在城市中的商業(yè)、住宅、辦公樓等相關(guān)資源，與長(cháng)租公寓一起打造一個(gè)大型城市居住體，滿(mǎn)足各類(lèi)人群不同的需求。
 

　　目前，成都和重慶兩地的冠寓已成功開(kāi)業(yè)，入住率均超過(guò)95%，杭州冠寓開(kāi)業(yè)一周入住率就超過(guò)80%，“足以說(shuō)明市場(chǎng)對于長(cháng)租公寓的認可。”
 

　?。ㄔ瓨祟}為《武漢試點(diǎn)住房租賃鼓勵企業(yè)當房東 "租購同權可讀名校"系誤讀》）

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