今年，住房租賃領(lǐng)域的創(chuàng )新接連不斷。繼官辦租賃平臺、信用免押金租房等出現后，一些銀行也開(kāi)始探索新型住房租賃金融產(chǎn)品，銀行做起“二房東”的背后，租賃交易將迎來(lái)哪些新體驗和問(wèn)題？
房子也能“存銀行” 可一次性獲數年租金
12月中旬，中國建設銀行針對房東(出租人)推出“存房貸”，意味著(zhù)房子也能“存銀行”了。
建行廣東分行將“存房貸”分為三部曲：房東將自己的住房租賃權出售給建行，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬(wàn)一次性交付給房東；然后，建行將房源交由專(zhuān)業(yè)租賃運營(yíng)機構出租。
“房屋所有權包括占有、使用、收益和處分四項權利，租賃交易將前三項權利轉讓后，銀行扮演了‘二房東’的角色。”北京市兩高律師事務(wù)所律師姜寶對中新網(wǎng)記者表示，若合同約定合規合理就具備法律效力，轉讓一定期限的租賃權并不違法。
多位業(yè)內人士均向記者表示，此類(lèi)項目應選取人口凈流入的一線(xiàn)城市切入，先試點(diǎn)、再推行。據媒體報道，該建行“存房貸”業(yè)務(wù)2018年1月8日率先在廣州推出。
個(gè)人房東愿不愿嘗試，看租金的吸引力
對于銀行的這類(lèi)“存房貸”，在北京海淀區有一套兩居室出租的房東李先生對記者表示，如果起初設立的租金沒(méi)吸引力，在北京這樣的一線(xiàn)城市，類(lèi)似產(chǎn)品很難有市場(chǎng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，一線(xiàn)城市租金指數均在2004年5月至2016年11月的時(shí)間段內總體表現為上漲。58同城租房數據顯示，2017年全國年度人均月租金價(jià)格同比上漲16.7%。
“目前不明朗，不大愿意嘗試。”他說(shuō)，“北京租房不發(fā)愁，未來(lái)三五年不漲房租不劃算；更不想把房子交給機構，弄個(gè)統一裝修什么的就麻煩了。”
李先生擔心的是，在房東、租戶(hù)、銀行、租賃機構四方參與的租賃模式下，如果發(fā)生財產(chǎn)損失等糾紛，解決起來(lái)比較麻煩。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)建議，由于涉及不同參與者，若合同難以維持，還需在法律文本上有新的創(chuàng )新。
“未必有很多人愿意嘗試。”姜寶直言，因為，現在租房市場(chǎng)每年漲房租已成“慣例”，房子“存銀行”后卻三五年不能漲租金，臨時(shí)解約還需付違約金。
“在買(mǎi)賣(mài)不破租賃的前提下，房東若在合同期限內出售房屋，購房人需默認接受租賃協(xié)議，難免會(huì )讓房子變得‘不好賣(mài)’。”姜寶說(shuō)。
銀行的閉環(huán)生意 房租也可從銀行借
與“存房貸”相呼應，建行的“按居貸”則是針對承租人租賃消費推出的貸款產(chǎn)品。
根據建行此前公布的產(chǎn)品信息，針對租客的純信用貸款，“按居貸”享基準利率，租客的信用貸款最高額度不超過(guò)個(gè)人年收入的2倍，保證貸款額不超過(guò)個(gè)人年收入的3倍，額度最高達100萬(wàn)元，貸款額度期限最長(cháng)可達10年，最快1個(gè)工作日放款。
“為防范貸款變成買(mǎi)房首付，建議加強對錢(qián)款走向的監管，甚至可作為房租直接匯給長(cháng)期租賃機構。”姜寶說(shuō)，銀行目前倒是可通過(guò)“按居貸”和“存房貸”的銜接來(lái)降低資金風(fēng)險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也提醒，“按居貸”等金融產(chǎn)品需要銀行加強審核，防范信貸資金被挪用等騙貸風(fēng)險。
“租房應量入為出，通過(guò)貸款租房非常不理性。”張大偉說(shuō)，租房所需的資金量級和買(mǎi)房不是一個(gè)意義，租房都要靠貸款的話(huà)，其可支配收入和消費結構就比較成問(wèn)題，甚至可能引發(fā)過(guò)度消費。
看好住房租賃 銀行紛紛大手筆進(jìn)入市場(chǎng)
雖然目前住房租賃領(lǐng)域存在個(gè)人出租期限短等問(wèn)題。但北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，住房租賃行業(yè)將是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一個(gè)重要增長(cháng)點(diǎn)。
中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃。2017年，全國就有超50個(gè)城市出臺了支持住房租賃的政策。
看好住房租賃市場(chǎng)的機會(huì )，多家銀行在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節發(fā)力。如，工商銀行與北京市保障性住房建設投資中心等合作，未來(lái)五年為北京住房租賃市場(chǎng)主體提供不少于6000億元的融資支持；中國銀行與廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署合作協(xié)議，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設；建行也至少與26家地級市簽署住房租賃領(lǐng)域的合作協(xié)議。
中原地產(chǎn)研究中心統計，截至目前，多家銀行與開(kāi)發(fā)商的數千億資金將投入住房租賃市場(chǎng)，涉足租賃市場(chǎng)的資本與開(kāi)發(fā)商預期將繼續大幅增加。
樓建波說(shuō)，“由于租賃企業(yè)前期資金壓力大、回籠慢，占用資金時(shí)間較長(cháng)，企業(yè)無(wú)法再依賴(lài)銀行的短期融資，應衍生出能為企業(yè)提供中長(cháng)期支持的金融產(chǎn)品。”
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前國內長(cháng)租公寓租金回報率僅為3%，很多項目回報甚至不達融資成本水平。未來(lái)，可加大住房金融支持力度，豐富房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的稅收優(yōu)惠和分紅制度，拓展多元產(chǎn)品類(lèi)型。(記者種卿)
轉自：中國新聞網(wǎng)
版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
一波不平一波又起！18項罪名還沒(méi)審完 樸槿惠又要因這事被告上法庭
