多地樓市調控再加碼 政策趨“頂配”

　　3月22日，北京樓市調控再升級，非京籍購房需連續納稅60個(gè)月。目前，熱點(diǎn)城市全面實(shí)施“認房又認貸”模式，其中北京二套房首付提至60%，信貸調控直逼“頂配”。此外，不少熱點(diǎn)城市周邊地區和三四線(xiàn)城市樓市調控措施也頻頻出臺。針對樓市調控現狀，專(zhuān)家建議，亟待通過(guò)管理創(chuàng )新，挖掘關(guān)鍵數據，探索房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制，稅收、金融等政策多管齊下，供給端需求端共同發(fā)力，確保樓市平穩有序發(fā)展。

　　多地樓市調控再加碼

　　近日，北京、廣州、南京、鄭州等熱點(diǎn)城市以及熱點(diǎn)城市周邊地區樓市調控措施頻出。

　　北京繼3.17樓市調控新政發(fā)布后，3月22日調控再升級，非京籍購房資格審核中的納稅記錄進(jìn)一步從嚴，連續5年納稅記錄由過(guò)去的每年至少1次，改為往前推算60個(gè)月在本市連續繳納個(gè)人所得稅。另外，廣州、南京、鄭州、石家莊等二三十個(gè)城市，此前也已經(jīng)升級限購、收緊限貸，其中北京的“認房又認貸”，二套房貸款首付比例提至60%，尤為嚴厲。同時(shí)，安徽滁州、河北滄州、廊坊、涿州、浙江嘉興等熱點(diǎn)城市周邊的三四線(xiàn)城市，近期也都出臺了一系列打擊炒房、穩定市場(chǎng)的調控政策。

　　房產(chǎn)交易市場(chǎng)受調控政策影響顯著(zhù)。由于政策發(fā)布后次日即實(shí)施，不少購房者抓緊時(shí)間搶搭“末班車(chē)”。據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統計，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng )2016年9月30日以來(lái)單日網(wǎng)簽量的新高。18日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套，較前一日下降35%。

　　在南京，由于新政于3月16日開(kāi)始實(shí)施，3月15日限購新政出臺當晚，南京樓市住宅的認購量迅速上升，最終定格在671套，比前一天多了451套。而3月16日新政實(shí)施當天，認購量猛跌倒140套，與平時(shí)200套左右相比，下滑明顯。

　　“投資性購房者的行動(dòng)更謹慎了。”南京一家房地產(chǎn)中介公司的置業(yè)顧問(wèn)吳偉說(shuō)，總體而言，限購對于剛需購房者是利好消息。因為有兩套住房的居民購買(mǎi)二手房也受到了限制，預計近期二手房交易會(huì )受到一定影響。

　　“從上海到深圳，從北京再到廣州，認房又認貸已在四大一線(xiàn)城市全面實(shí)施。調控政策的嚴厲程度已經(jīng)接近‘頂配’，且政策工具有趨同性。地方政府樓市調控的主體責任落地有聲。”中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)。

　　從因城施策到“因區施策”

　　專(zhuān)家表示，當前調控思路是“控一線(xiàn)、穩二線(xiàn)、活三四線(xiàn)”，因城施策的調控策略明確。熱點(diǎn)城市樓市價(jià)格對周邊城市的輻射效果愈加明顯，不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房?jì)r(jià)”雙軌并行，即使在同一城市范圍內，不同區域也是雙軌并行。因此，三四線(xiàn)城市面對“火氣”蔓延，如何處理好“活”與“火”的關(guān)系，極為關(guān)鍵。

　　“河北滄州、涿州、浙江嘉興等地出臺調控新政，表明京滬一線(xiàn)城市的外溢效應正逐步放大。”同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉說(shuō)，從限購地區看，本輪調控已從一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，擴展到三四線(xiàn)城市，隨著(zhù)廣州、北京再次升級調控，“外溢”勢能增大，環(huán)一線(xiàn)城市周邊樓市調控壓力進(jìn)一步加大。

　　南京一家知名房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示，此次樓市限購可以看成是去年限購政策的深化和延續，是對熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區域限購政策的加碼和打補丁，也是對熱點(diǎn)城市擠出效應造成的局部過(guò)熱的針對性調整。去年部分熱點(diǎn)城市限購后，大量的投資需求被擠出到熱點(diǎn)城市周邊的三四線(xiàn)城市，以及熱點(diǎn)城市之外的部分二線(xiàn)城市。

　　“三四線(xiàn)城市限購，說(shuō)明其進(jìn)入了‘去庫存’和‘控房?jì)r(jià)’雙軌并行的模式，但去庫存依然是三四線(xiàn)城市的核心要務(wù)，限購政策主要是針對局部區域的，不會(huì )盲目地全面限購。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)，因城施策不僅在一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市之間有差異，在三四線(xiàn)城市之間也呈現不同特征。

　　記者采訪(fǎng)了解到，當前一些城市已呈現區域性冷熱不均，如廣東佛山呈現出明顯的“東熱西冷”格局，由于靠近廣州，東部住房明顯供不應求。繼因城施策之后，“因區施策”的特點(diǎn)將會(huì )凸顯。

　　嚴躍進(jìn)分析說(shuō)，本輪調控主要對非戶(hù)籍人口的購房資格進(jìn)一步收緊，體現了此類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)把控房?jì)r(jià)風(fēng)險的考慮，進(jìn)而引導更多的資金到其他需要去庫存的城市或其郊區市場(chǎng)，有利于防范炒房現象。

　　“對于過(guò)熱城市，預計后續政策仍存在繼續收緊的可能性，尤其是類(lèi)似‘認房又認貸’的政策，可能會(huì )繼續實(shí)施。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，對于銷(xiāo)售不好的區域和城市，還會(huì )有寬松的購房環(huán)境和政策。

　　亟須探索地產(chǎn)調控長(cháng)效機制

　　市場(chǎng)期待樓市調控長(cháng)效機制。不少地方住建部門(mén)負責人告訴記者，“環(huán)比不增長(cháng)”成為地方調控的主要目標，但限于地方事權，地方政府在樓市調控中只能通過(guò)戶(hù)籍、社保年限、首付成數等進(jìn)行調控，相關(guān)政策工作儲備已經(jīng)快用盡了。

　　安徽省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處處長(cháng)王立國認為，目前各地政府樓市調控屬于典型的事后調控。如何通過(guò)管理創(chuàng )新、技術(shù)創(chuàng )新，挖掘房地產(chǎn)開(kāi)工、備案等關(guān)鍵數據，配合稅收、金融等政策，逐步研究建立長(cháng)效調控機制，通過(guò)擴大土地供給、激活市場(chǎng)存量等方式，提前進(jìn)行調節，避免房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，這是當前需要思考需要創(chuàng )新的工作。

　　“長(cháng)效機制涉及金融、稅收、土地財政，已經(jīng)超越了地方政府權限。需要國家層面協(xié)調相關(guān)部委，理順?lè )煞ㄒ?，政策機制銜接，如此才能讓地方政府具有較強的操作性。”珠三角一名不愿具名的住建局長(cháng)說(shuō)。

　　業(yè)內人士及地方政府建議，在細化房地產(chǎn)調控政策的同時(shí)，需要探索長(cháng)效機制，著(zhù)眼長(cháng)遠完善各地多層次住房體系建設，做到低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束。在供給端，要從土地市場(chǎng)開(kāi)始理順?lè )康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局，督促熱點(diǎn)城市從嚴落實(shí)供地計劃出發(fā)，加大土地和住房供給。同時(shí)，還要從企業(yè)、個(gè)人資金審查，銀行業(yè)機構監管等多渠道入手，遏制熱錢(qián)流入樓市。（記者程士華 周強 楊紹功 魯暢 采寫(xiě)）

　　轉自：經(jīng)濟參考報

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