調控加碼 一季度樓市量跌價(jià)穩

　　2017年一季度，各地政府以“因城施策”為導向，積極深化房地產(chǎn)調控政策。在此背景下，住宅、土地市場(chǎng)成交量均呈現回落態(tài)勢。業(yè)內分析認為，由于調控政策不斷升級，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩步回歸理性，而一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市成交量將繼續走低。

　　住宅市場(chǎng)   成交量出現回落

　　4日，中國指數研究院發(fā)布的最新數據顯示，2017年以來(lái)，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市調控政策升級，住宅市場(chǎng)成交量持續回落。據統計，今年一季度50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交量在2650萬(wàn)平方米，同比下降約15%。

　　從不同級別城市來(lái)看，一線(xiàn)城市受調控影響較大，成交量同比降幅在各線(xiàn)城市中最為突出。據統計，一線(xiàn)城市一季度住宅成交面積同比下降約四成，除廣州外，其余城市同比均下降。二線(xiàn)城市成交量也顯著(zhù)下降，但旅游型城市成交增長(cháng)明顯，城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線(xiàn)城市成交量受調控政策影響普遍回落，其余三線(xiàn)城市成交量表現穩定增長(cháng)。

　　從價(jià)格走勢來(lái)看，一季度住宅成交價(jià)格累計漲幅持續收窄。根據中國房地產(chǎn)指數系統對100個(gè)城市全樣本調查數據顯示，進(jìn)入2017年，百城價(jià)格環(huán)比漲幅繼續收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個(gè)百分點(diǎn)。

　　在成交量整體走低的同時(shí)，一季度各級城市住宅價(jià)格漲幅分化。今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調控政策不斷加碼，新房市場(chǎng)價(jià)格漲幅趨緩。其中一線(xiàn)城市受調控影響漲幅收窄最為顯著(zhù)，一季度累計上漲0.80%，較去年四季度收窄1.30個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)代表城市累計上漲2.19%，較去年四季度收窄0.70個(gè)百分點(diǎn)。一季度三線(xiàn)代表城市累計上漲2.57%，在各線(xiàn)城市中漲幅最為突出。

　　中指院相關(guān)負責人分析認為，整體來(lái)看，受去年同期高基數及政策調控影響，一季度新房成交量同比小幅下調，價(jià)格累計漲幅持續收窄。其中，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市新房?jì)r(jià)格漲幅明顯收窄，成交量同比降幅顯著(zhù)，但二手房市場(chǎng)價(jià)格漲幅明顯高于新房。同時(shí)，因去庫存政策效應及核心城市外溢影響，部分三四線(xiàn)城市量?jì)r(jià)保持了穩步增長(cháng)。在調控持續收緊下，預計未來(lái)一二線(xiàn)城市成交仍難見(jiàn)起色，價(jià)格整體將趨向平穩。

　　土地市場(chǎng)  溢價(jià)率持續走低

　　一季度土地市場(chǎng)同樣量?jì)r(jià)齊跌，溢價(jià)率持續走低?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統計數據顯示，從全國土地市場(chǎng)來(lái)看，一季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積下降至9135萬(wàn)平方米，同、環(huán)比明顯回落，跌幅分別為12%和30%。

　　克而瑞方面分析認為，一方面，受春節假期因素影響，土地市場(chǎng)迎來(lái)一年一度的成交淡季；另一方面，年初各線(xiàn)城市尚在制訂2017年供地計劃，新晉出讓地塊以上年度結轉土地居多，成交規模高位回落。

　　具體來(lái)看，各線(xiàn)城市均有不同程度的縮減，受供地計劃影響，一線(xiàn)城市環(huán)比跌幅居前。溢價(jià)率連續兩個(gè)季度回落，北上深中心城區優(yōu)質(zhì)宅地集體“斷供”，一線(xiàn)城市溢價(jià)率創(chuàng )近年來(lái)單季度新低。與此同時(shí)，核心城市周邊的三、四線(xiàn)城市土拍高溫持續，佛山、惠州、漳州等多市頻出高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率都在100%以上。

　　整體來(lái)看，一季度土地平均溢價(jià)率32.5%，環(huán)比減少8個(gè)百分點(diǎn)?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心相關(guān)負責人表示，一方面，土地限價(jià)城市進(jìn)一步擴容，顯著(zhù)抑制溢價(jià)率上行空間。另一方面，熱點(diǎn)城市土地出讓底價(jià)均有所上調，極端情況下，起拍樓板價(jià)超出區域最高單價(jià)，溢價(jià)空間有限。

　　從土地成交價(jià)格來(lái)看，各線(xiàn)城市漲跌不一。一季度，土地成交樓板價(jià)4569元/平方米，環(huán)比下跌10%，同比仍上漲43%。自2016年四季度以來(lái)，土地限價(jià)城市開(kāi)始明顯增多，土地價(jià)格隨之步入下行通道。

　　從不同類(lèi)型城市來(lái)看，其中一線(xiàn)城市土地價(jià)格小幅回升，同、環(huán)比漲幅都在10%以?xún)?；二三四線(xiàn)城市土地價(jià)格環(huán)比略有回落，但受去年同期較低基數影響，同比仍呈現正增長(cháng)。

　　“2017年房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，但縱觀(guān)各線(xiàn)城市2017年供地計劃，熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市增加土地供應難言樂(lè )觀(guān)。以北京為例，住宅用地計劃供應量同比下降49%”。上述克而瑞地產(chǎn)相關(guān)負責人分析指出。

　　該人士認為，在供應規模連年萎縮的情況下，上半年土地成交規模仍將維持在較低水平。與此同時(shí)，由于熱點(diǎn)城市限購、限貸持續加碼，同時(shí)加強土地競買(mǎi)資金監管，溢價(jià)率仍將保持低位。

　　未來(lái)走勢  市場(chǎng)有望回歸理性

　　3月份以來(lái)，陸續30多個(gè)城市密集出臺了樓市調控政策，以穩定市場(chǎng)預期。業(yè)內普遍認為，本輪調控表現出極強的區域聯(lián)動(dòng)性，更加重視利用金融方式深化城市協(xié)同，促進(jìn)市場(chǎng)參與各方回歸理性。

　　從這一輪的調控政策來(lái)看，中心城市和周邊城市政策同步調控，片區聯(lián)動(dòng)施策下限購限貸逐步形成相互作用，穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)市場(chǎng)參與各方回歸理性。除限購限貸外，“認房又認貸”將成為各城市調控普遍標準，例如北京對商住的嚴控等。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，樓市調控政策的持續收緊，對緩解市場(chǎng)恐慌情緒、穩定市場(chǎng)預期起到了立竿見(jiàn)影的作用。“一方面，政策的收緊讓購房人更加理性，恐慌、搶購的心態(tài)不再；另一方面，限購和二套認定標準收緊，使得部分購房家庭取消或延緩了購房計劃，購房人群普遍陷入觀(guān)望，需求明顯萎縮。賣(mài)房業(yè)主惜售、跳價(jià)的現象不再”。

　　胡景暉預計，受樓市調控持續從緊的影響，北京等熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交量還將繼續回落。隨著(zhù)成交量的回落，房?jì)r(jià)也將企穩，前期價(jià)格漲幅過(guò)大、總價(jià)過(guò)高的房源掛牌價(jià)和成交價(jià)都將出現回落。

　　中指院方面分析認為，未來(lái)在政策干預和市場(chǎng)力量的共同作用下，一線(xiàn)城市有望整體降溫，二線(xiàn)熱點(diǎn)城市在調控進(jìn)一步升級后，部分非理性需求將加速離場(chǎng)，三四線(xiàn)城市則將在去庫存和控風(fēng)險的博弈中繼續分化。

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當全國核心一二線(xiàn)城市“全城限購限貸”后，樓市需求勢必會(huì )外溢到其他城市，比如一線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市甚至縣級市，區域中心城市周邊的二三線(xiàn)城市，中西部地區庫存去化周期小于15個(gè)月的三四線(xiàn)城市等。

　　“從調控政策走向來(lái)看，因城施策仍然是趨勢。毫無(wú)疑問(wèn)，已經(jīng)調控的核心一二線(xiàn)城市不會(huì )存在松動(dòng)的機會(huì )”。張宏偉說(shuō)，“今年樓市政策及市場(chǎng)亮點(diǎn)有可能在三四線(xiàn)城市，如何讓三四線(xiàn)城市成為全國樓市平穩發(fā)展的平衡器成為今年的重點(diǎn)工作”。

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，在調控政策積極深化的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩步回歸理性已經(jīng)是大概率事件。從不同城市看，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市短期市場(chǎng)需求不足，且政策力度較大，成交繼續面臨下行壓力；而多數三四線(xiàn)城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長(cháng)態(tài)勢。

　　而具備產(chǎn)業(yè)支撐的三四線(xiàn)城市成交量?jì)r(jià)將保持平穩態(tài)勢。對于庫存較高的三四線(xiàn)城市，應始終堅持去庫存政策，需求將平穩釋放。（記者高偉）

　　轉自：經(jīng)濟參考報

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