高地價(jià)可能削弱房地產(chǎn)調控的政策效果

　　國家統計局最新發(fā)布的數據顯示，2017年上半年“一、二線(xiàn)城市控房?jì)r(jià)、三、四線(xiàn)城市去庫存”的政策已經(jīng)達到預期效果。然而，值得警惕的是，過(guò)去一年全國土地市場(chǎng)的火熱行情，不僅進(jìn)一步強化了地方政府的土地財政問(wèn)題，還可能對一、二線(xiàn)城市控房?jì)r(jià)、三、四線(xiàn)城市去庫存目標產(chǎn)生不利影響。

（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )）

　　地方政府土地財政有強化之勢

　　財政部數據顯示，2017年上半年，全國國有土地出讓收入達到了1.88萬(wàn)億元，同比增幅達34%，而同期地方本級財政收入為5.04萬(wàn)億元，增幅為10%，土地出讓收入占地方本級財政收入比重高達37.3%。

　　從增長(cháng)速度看，2016年7月起，土地出讓收入增幅超越地方財政收入增速，二者的差距有不斷擴大之勢，今年6月末已達到24個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，土地市場(chǎng)火爆一定程度上緩解了地方財政壓力，但硬幣的另一面則是地方政府的土地財政狀況令人憂(yōu)慮。

　　從不同等級城市來(lái)看，三、四線(xiàn)城市土地財政問(wèn)題相對一、二線(xiàn)城市更為突出。2017年1-6月份，全國100大中城市三線(xiàn)城市（70個(gè)城市）土地成交總價(jià)高達3585億元，占100個(gè)城市土地成交總價(jià)比重為29%，為近年來(lái)最高水平。從增長(cháng)速度看，今年一、二季度，三線(xiàn)城市土地成交總價(jià)同比增速分別高達91.3%和108.9%，遠高于一、二線(xiàn)城市土地成交總價(jià)增幅。由此可見(jiàn)，土地出讓收入在三四線(xiàn)城市財政支出中的比重越來(lái)越高。

　　土地市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升 助推房地產(chǎn)投資平穩增長(cháng)

　　土地出讓收入的上升，還可能削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對實(shí)體經(jīng)濟的正面拉動(dòng)作用。從歷史上來(lái)看，房地產(chǎn)投資中，土地購置費增速明顯高于整體投資增速的情況出現過(guò)三次：第一次是2009年“四萬(wàn)億”經(jīng)濟刺激計劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆之后的2010年；第二次是2012年-2013年房?jì)r(jià)快速上漲之后的2014年；第三個(gè)時(shí)期為2016年下半年以來(lái)至今，這一階段同樣是經(jīng)歷了前期房?jì)r(jià)的快速上漲。

　　相應地，2017年5月份和6月份的房地產(chǎn)投資中，新增土地購置費的比重分別達到20%和19.9%，而2016年下半年以來(lái)該指標平均值為19.8%。由此進(jìn)一步分析土地購置費上升的原因，可以發(fā)現，本輪土地市場(chǎng)呈現“量?jì)r(jià)齊升、價(jià)快于量”的態(tài)勢。具體而言，2017年上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比上升了8.8%，土地成交價(jià)款則上升了38.5%，成交均價(jià)4231元/平方米，同比增長(cháng)27.3%，其中6月份更是高達4855元/平方米，僅低于2016年10月的6114元/平方米，處于歷史次高水平。

　　然而，當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)出現了連續兩個(gè)月的回落，換言之，房企土地購置費的快速增長(cháng)，貢獻了總投資增量的主體部分，若扣除土地購置費的增長(cháng)，房地產(chǎn)投資增長(cháng)對鋼材、水泥等建材的需求貢獻十分有限，這一趨勢預計在未來(lái)一年內還將延續，并對后期房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。

　　土地市場(chǎng)將如何影響不同等級城市的房?jì)r(jià)？

　　對于不同等級城市來(lái)說(shuō)，當前土地市場(chǎng)“量?jì)r(jià)齊升”的影響可能不盡相同。

　　一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)狀況有利于控房?jì)r(jià)目標的實(shí)現。相較于二、三線(xiàn)城市，本輪土地市場(chǎng)熱潮中，京滬深等一線(xiàn)城市表現溫和，地王現象并不多見(jiàn)，這不僅與一線(xiàn)城市大規模增加土地供應、壓低地價(jià)有關(guān)，還與當前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)基數過(guò)高、房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險更大密不可分。因此，過(guò)去一段時(shí)間內，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)交易情況較為平穩，這有利于一線(xiàn)城市控房?jì)r(jià)目標的實(shí)現。

　　二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的關(guān)鍵問(wèn)題是“面粉價(jià)格過(guò)高”，不利于控房?jì)r(jià)。對于二線(xiàn)城市而言，盡管擴大土地市場(chǎng)供應有利于抑制房?jì)r(jià)的上漲，緩解供需矛盾，但土地價(jià)格的大幅上漲，也將成為未來(lái)房?jì)r(jià)居高不下甚至繼續上漲的主要動(dòng)力。如2016年9月份，南京土地成交樓面均價(jià)達到1.5萬(wàn)元/平方米，土地成交率溢價(jià)率居高不下，2016年7月份至2017年6月份一年內土地累計成交額突破了1500億元。又如，過(guò)去一年中杭州土地成交樓面均價(jià)有5個(gè)月突破1萬(wàn)元/平方米，廈門(mén)土地成交價(jià)格更是屢創(chuàng )新高。典型二線(xiàn)城市土地成交溢價(jià)率居高不下，顯然將不利于后期房地產(chǎn)調控目標的實(shí)現。

　　三、四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的關(guān)鍵是“量?jì)r(jià)齊升”，將進(jìn)一步加大后期去庫存壓力。不可否認，三、四線(xiàn)城市棚戶(hù)區改造創(chuàng )造的住房需求，加上這些城市房?jì)r(jià)相對一、二線(xiàn)城市性?xún)r(jià)比凸顯，使得三、四線(xiàn)城市成為當前全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售繼續保持平穩增長(cháng)的主要動(dòng)力。然而，這些城市的土地財政狀況并不樂(lè )觀(guān)，大規模的土地出讓?zhuān)罱K都將形成新的庫存供應，同時(shí)，土地出讓價(jià)格的大幅攀升，將進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)快速上漲壓力，顯然這也不利于更長(cháng)遠的去庫存目標實(shí)現。（作者系蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心主任、高級研究員）

　　轉自：證券日報

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