9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，再創(chuàng )2018年全年度歷史新低。從走勢來(lái)看，自2018年5月以來(lái)，房企融資情況一直不太樂(lè )觀(guān)，雖7月、8月小幅回溫，但融資額與2018年前四個(gè)月相差甚遠。
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸惡化，在國內外融資環(huán)境嚴峻背景下，房企2019-2020年想要“活下去”，最需要警惕就是融資困難導致的資金面問(wèn)題。
同策研究院數據統計顯示，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，環(huán)比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創(chuàng )2018年全年度歷史新低。從走勢來(lái)看，自2018年5月以來(lái)，房企融資情況一直不太樂(lè )觀(guān)，雖7月、8月小幅回溫，但融資額與2018年前四個(gè)月相差甚遠。9月融資總額更是降至冰點(diǎn)，創(chuàng )本年度歷史融資額新低。
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉10月12日在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前來(lái)講，除了正常的融資渠道，只有開(kāi)發(fā)貸相對來(lái)說(shuō)還能進(jìn)行。開(kāi)發(fā)貸之外的融資渠道，基本上全被關(guān)閉了，包括有一些創(chuàng )新型的融資渠道。也就是說(shuō)，目前能夠提供開(kāi)發(fā)企業(yè)解決資金問(wèn)題的融資渠道非常有限。
融資環(huán)境嚴峻
受?chē)栏裾{控影響，房企融資環(huán)境正持續惡化。在強管控、高成本背景下，房企融資難度系數加大。
同策咨詢(xún)研究中心監測數據顯示，9月債權融資額為441.18億元，占房企融資總量的99.56%，環(huán)比下降26.72%。其中公司債(215.69億元，占比48.68%)、其他債權融資(130.04億元，占比29.35%)、境內銀行貸款(56.43億元，占比12.73%)、信托貸款(39.03億元，占比8.81%)、中期票據、委托貸款和海外銀團貸款融資金額為0。
具體來(lái)看，第一名，公司債融資金額為215.69億元，較8月上漲9.81%；位居第二的其他債權融資方式融資總額為130.04億元，較8月減少35.16%。第三名境內銀行貸款融資56.43億元，環(huán)比減少42.28%；第四名信托貸款融資金額39.03億元，環(huán)比減少55.06%；中期票據以及海外銀團貸款和委托貸款的發(fā)行。
不過(guò)，從融資成本來(lái)看，9月房企融資成本高居不下，普遍在7%-8.5%。在已披露的數據中，9月融資成本最低的一筆是萬(wàn)科于2018年9月21日發(fā)行的2018年度第六期超短期融資券，發(fā)行金額為20億元，利率為3.35%。其次，保利地產(chǎn)全資子公司恒利(香港)置業(yè)有限公司通過(guò)其境外全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發(fā)行5億美元的五年期固息債券，債券票面利率4.75%。旭輝控股發(fā)行的于2022年到期的3億美元的優(yōu)先票據的票面利率為5.5%。融資成本最高的是華夏幸福境外間接全資子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENT LTD。 向境外專(zhuān)業(yè)投資人發(fā)行的高級無(wú)抵押定息債券，票面利率為9%?？傮w來(lái)說(shuō)，本月房企融資成本較高，普遍在7%-8.5%。
受市場(chǎng)調控及監管的影響，境外融資難度系數大，但相比境內融資渠道處處受阻，境外發(fā)債依然是房企重要的融資方式。9月，境外融資回溫上升，外幣融資總額151.92億元，環(huán)比上月外幣融資金額上漲83.99%，境外成功發(fā)行幾乎都來(lái)自公司債渠道，9月公司債215.69億元，其中境內發(fā)行64億元，境外發(fā)行151.69億元人民幣。同策研究院統計顯示，2018年9月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。其中，美元融資總額151.69億元人民幣；港元融資總額為0.23億元人民幣；本月無(wú)以其他外幣為貨幣單位的融資行為。
據張宏偉介紹，“金融機構對于開(kāi)發(fā)商投資有白名單。具體會(huì )劃分A類(lèi)B類(lèi)C類(lèi)。A類(lèi)和B類(lèi)開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境相對寬松一些，C類(lèi)相對緊張，融資成本也高。白名單之外的開(kāi)發(fā)商就很難獲得融資。從這個(gè)角度來(lái)講，即使降準，市場(chǎng)上有錢(qián)，由于金融機構對開(kāi)發(fā)商的信用管控比較嚴格，有這個(gè)A類(lèi)B類(lèi)C類(lèi)白名單之后，開(kāi)發(fā)商也不一定能夠拿到錢(qián)，所以說(shuō)現在資本市場(chǎng)還是比較嚴格的。”
據一家房企融資部負責人介紹，“目前房地產(chǎn)的融資環(huán)境面臨強調控，對金融機構的調控也比較嚴厲。首先整個(gè)融資渠道全面收縮，現在能夠融資的渠道大幅度減少，銀行、信托、基金、保險和證券和第三方理財和一些資產(chǎn)管理公司等這些融資渠道對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更加嚴格苛刻的要求，很多渠道的業(yè)務(wù)規模和品種種類(lèi)進(jìn)行收縮，正常的融資渠道比較少，融資成本也顯著(zhù)上升。”
頭部效應明顯
盡管房企融資環(huán)境并不樂(lè )觀(guān)，但開(kāi)發(fā)商的求生欲非常強烈。
中原地產(chǎn)數據統計顯示，多家房企在資本市場(chǎng)開(kāi)啟融資動(dòng)作。10月來(lái)，雖然有長(cháng)假，但截至日前，房企對外公布的融資計劃已經(jīng)數百億。雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率的波動(dòng)，但房企在資金壓力下，依然對海外融資有著(zhù)巨大需求。
10月9日，茂業(yè)國際控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬額外發(fā)行于2020年到期的美元優(yōu)先擔保票據，并且，新票據將與此前發(fā)行的1.5億美元13.25%的優(yōu)先擔保票據合并及組成單一系列；10月8日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，其公開(kāi)發(fā)行130億公司債券已獲得批準；陽(yáng)光100擬額外增設10億股新股法定股本增至4000萬(wàn)港元；10月8日晚間，四川藍光發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，25億元公司債獲得中國證監會(huì )核準批文。
億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東認為，融資相對來(lái)講還比較正常。首先是最近有不少企業(yè)到香港上市；其次發(fā)債減緩。但整個(gè)房企的融資頭部效應更加明顯，大房企的融資能力更強，小房企融資環(huán)境比較嚴峻。大的趨勢上來(lái)看，呈現表外轉表內、非標轉標的趨勢。此外，還有不少企業(yè)在爭取標準化的金融產(chǎn)品。
資金面緊張是房企關(guān)注融資原因之一。張宏偉認為，目前現在為止來(lái)講，基本上這個(gè)除了個(gè)別的央企國企資金面不緊張之外，其他大部分企業(yè)資金面普遍性緊張。于是眾房企都開(kāi)始降價(jià)，快速回籠資金。因為沒(méi)辦法借新還舊，只能通過(guò)降價(jià)、快速回款來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)現在的資金需求。
中原地產(chǎn)分析師張大偉也認為，從資金面情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度收緊。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會(huì )受到繼續的壓力。在該背景之下，房企發(fā)債等渠道還有可能繼續收緊。對房企而言，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年，而且趨勢看，2019年依然將持續資金壓力。
上述房企人士也認為，房企融資環(huán)境未來(lái)會(huì )更加惡劣。“特別對于排名比較靠后的房企，如果不加速擴張提升排名的話(huà)，市場(chǎng)份額逐漸縮小，就更難融資，形成惡性循環(huán)必然會(huì )被市場(chǎng)拋棄。但擴張也存在問(wèn)題。調控有可能造成房?jì)r(jià)下跌，很有可能造成‘面包比面粉貴’的狀況，也有可能賣(mài)不掉，形成庫存和爛尾。”
顯然，房企過(guò)冬心態(tài)更加明顯。 “現在這種情況，房企還是準備過(guò)冬。大家對于未來(lái)市場(chǎng)變化和未來(lái)投資預期都不高。房企融資還是以現金為王，希望能夠有更多的現金來(lái)過(guò)冬。”
張宏偉也認為，“由于資金緊張，房企準備過(guò)冬，但也有不少企業(yè)還是在繼續謀發(fā)展。企業(yè)的土地儲備增長(cháng)率或者銷(xiāo)售增長(cháng)率應該還會(huì )保持一定速度。緊張只是相對的，但并不是說(shuō)這個(gè)月資金就會(huì )斷。擴張還應該會(huì )一直進(jìn)行，但是會(huì )對方式方法作出調整?，F在房地產(chǎn)企業(yè)擴張方式已經(jīng)從激進(jìn)轉為相對穩健，策略已經(jīng)有了改變。只要資金面不是緊張到斷裂的程度，還是會(huì )繼續穩健地往前走的。”
轉自：21世紀經(jīng)濟報道
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