樓市調控收效顯著(zhù)
國家統計局18日發(fā)布4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據，房?jì)r(jià)回落的城市環(huán)比3月繼續增加，同時(shí)，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落、9個(gè)城市環(huán)比下降或持平。這表明，始于去年9月末10月初的熱點(diǎn)城市全面啟動(dòng)的房地產(chǎn)調控政策，在經(jīng)過(guò)3月的一輪加碼后，收效顯著(zhù)。目前，樓市調控對土地市場(chǎng)的傳導尚不十分明顯，但已現端倪。在一系列約束性政策下，高價(jià)地出現數量有所減少；部分一二線(xiàn)城市在2017年的土地溢價(jià)率相比2016年同期也有明顯降低。而在加大商辦類(lèi)調控力度的北京，再現商辦土地“流拍”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納的資金量仍然龐大，樓市調控正將這部分資金向非核心城市擠壓，并造成熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市和其他城市的房?jì)r(jià)表現迥異。
從3月開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，對房?jì)r(jià)的遏制效果得以顯現。
國家統計局5月18日發(fā)布數據顯示，今年4月，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比上漲的城市有58個(gè)，環(huán)比減少6個(gè)。但由于部分三線(xiàn)城市漲幅擴大，70城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比平均漲幅仍然達到0.73%，比3月略有擴大。
城市之間的分化十分明顯。熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅出現全面回落。受樓市調控“溢出效應”的影響，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅有所擴大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納的資金量仍然龐大，樓市調控正將這部分資金向非核心城市擠壓，并造成熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市和其他城市的房?jì)r(jià)表現迥異。這種差異化的表現很難在短時(shí)間內消除，但隨著(zhù)樓市調控的效果逐漸凸顯，二季度70城房?jì)r(jià)整體漲幅將可能出現收窄的“拐點(diǎn)”。
“差異化”特征明顯
根據國家統計局的數據，今年4月，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅出現全面回落。
環(huán)比來(lái)看，有12個(gè)城市的新房?jì)r(jià)格漲幅出現收窄，其中的5個(gè)城市(上海、南京、合肥、福州、天津)表現為負增長(cháng)。深圳、武漢、成都三個(gè)城市則出現房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅擴大的現象。
這種情況與3月份的總體表現較為一致，也體現出在樓市調控政策的影響下，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)漲勢被明顯遏制。國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此的解讀為，“因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調控政策繼續發(fā)揮作用。”
事實(shí)上，樓市調控還影響到熱點(diǎn)區域內的部分非核心城市。如京津冀區域的石家莊，新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅從3月的0.9%，降至4月的0.1%；珠三角區域的惠州，新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅從1.1%下降至0.6%；海西區域的泉州，新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅則從0.5%下降至-0.6%。
曾連續三個(gè)月(2016年12月、2017年1月、2017年2月)位居漲幅榜首的三亞，4月新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降1.2%，成為當月跌幅最大的城市，也是近期房?jì)r(jià)波動(dòng)最為明顯的城市。這既與三亞市的投資、度假性需求旺盛有關(guān)，又反映出樓市調控的效果顯著(zhù)。
但在調控政策的波及范圍之外，三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅普遍出現擴大。到今年4月，三線(xiàn)城市全面占領(lǐng)房?jì)r(jià)漲幅榜，唐山、蚌埠、宜昌成為新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅最大的城市，漲幅分別為2.3%、2.2%和2.1%。其中，唐山的房?jì)r(jià)漲幅從3月的0.9%驟增至4月的2.3%，被認為是環(huán)京區域的樓市資金被擠出所致。
正是由于三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)表現旺盛，使得70城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅仍然擴大。中原地產(chǎn)根據官方數據的測算顯示，4月70城市的新房?jì)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.73%，連續3個(gè)月出現加速上漲。
同比來(lái)看，三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍然表現良好。4月三線(xiàn)城市的新房?jì)r(jià)格漲幅擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，二線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格漲幅已連續5個(gè)月回落，一線(xiàn)城市則連續7個(gè)月回落。
二手房?jì)r(jià)格漲幅收窄
熱點(diǎn)城市全面啟動(dòng)房地產(chǎn)調控政策，始于去年9月末10月初。到今年3月，以北京的“317新政”為起點(diǎn)，房地產(chǎn)調控迎來(lái)新一輪加碼，熱點(diǎn)城市的調控力度進(jìn)一步強化，一些非熱點(diǎn)城市也納入調控范圍。
據不完全統計，截至目前，共有超過(guò)40個(gè)城市出臺了調控措施，其中包括安徽滁州、河北文安、浙江嘉興等小城市。
先于房?jì)r(jià)數據的變化，這些政策對成交量已經(jīng)帶來(lái)了不小的影響。國家統計局于5月15日發(fā)布的數據顯示，今年1-4月份，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)15.7%，商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)20.1%。與去年同期的36.5%和55.9%的增幅相比，收窄幅度明顯。
因此，按照“量變帶動(dòng)價(jià)變”的原則，分析人士普遍認為，70城市房?jì)r(jià)的環(huán)比平均漲幅很快就將出現收窄。中原地產(chǎn)認為，收窄的拐點(diǎn)可能出現在今年第二季度，也就是5月或6月。易居克而瑞也持有同樣的觀(guān)點(diǎn)。
統計局的另一組數據還顯示，今年4月，70個(gè)大中城市二手住宅平均環(huán)比上漲0.73%，漲幅出現最近4個(gè)月來(lái)的首次收窄。二手房?jì)r(jià)格也被視為市場(chǎng)的先兆性指標，因此這或許將印證上述觀(guān)點(diǎn)：新房?jì)r(jià)格漲幅出現拐點(diǎn)為時(shí)不遠。
截至目前，樓市調控加碼和擴圍的步伐仍在繼續，這也將可能加速“拐點(diǎn)”的到來(lái)。
需要指出的是，在熱點(diǎn)城市強化調控的同時(shí)，監管層還出臺了資金層面的緊縮性政策，如在銀行貸款、信托、發(fā)債、私募等方面，加大對房企和個(gè)人購房者的審核力度，從而控制樓市資金的規模和流動(dòng)性。
但值得注意的是，由于央行并沒(méi)有加息的動(dòng)作，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金成本相對較低，資金狀況仍然相對充裕。因此張大偉也指出，樓市資金還將繼續向非調控區域流動(dòng)。這也意味著(zhù)，熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市之間，房?jì)r(jià)走勢分化的局面并不會(huì )在短期內改變。
轉自：21世紀經(jīng)濟報道
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