近日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”)，繼鄭州后，成為第二個(gè)試點(diǎn)集體土地用于租賃住房的城市。未來(lái)北京將會(huì )增加多少集體租賃住房？房租會(huì )下降么？又該如何防范小產(chǎn)權房？還有哪些城市會(huì )這么干？
北京：千公頃土地料可增供達40萬(wàn)套出租房
根據部署，北京市計劃于2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。
“1000公頃集體土地，大約可以建設30-40萬(wàn)套出租房。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，目前北京市場(chǎng)租賃房源總量接近250萬(wàn)套，而30-40萬(wàn)套的集體產(chǎn)權出租房的增量，相當于未來(lái)5年，給北京增加10-15%的租賃房源。
北京此前曾明確，今后5年計劃建設租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設用地安排。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)，大城市近郊區還有很多集體建設用地，北京這個(gè)政策有助盤(pán)活此類(lèi)土地資源，對未來(lái)租賃房源供應和租賃市場(chǎng)的培育都有積極作用。
樓盤(pán)將毗鄰產(chǎn)業(yè)園區、交通樞紐等地方
既然用于出租，地段、交通和周邊配套就成為承租人考量的關(guān)鍵因素。
《意見(jiàn)》要求，集體租賃住房要合理選取建設地點(diǎn)，促進(jìn)職住平衡。在規劃上，應符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；在配套上，要具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務(wù)條件；
在布局上，要結合“三城一區”和產(chǎn)業(yè)功能區，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設；在實(shí)施上，統籌考慮村莊整治、城鄉一體化進(jìn)程。
未來(lái)或讓北京房租下降
集體土地建設租賃住房，北京此前已有試點(diǎn)。
從2011年起，北京市先后在朝陽(yáng)區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項目試點(diǎn)，建設租賃住房1.28萬(wàn)套。
張大偉預計，如果上述1000公頃土地建設的租賃住房如期投入市場(chǎng)，將有效緩解區域租賃市場(chǎng)供需平衡，北京住房租金也會(huì )出現明顯下調。
《意見(jiàn)》指出，北京的集體土地租賃住房租金將參考周邊住房租賃市場(chǎng)水平，鼓勵簽訂長(cháng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年。
小產(chǎn)權房春天來(lái)了？明確“只租不售”
北京市為下一階段集體租賃住房工作提出了四項基本原則：即符合規劃原則、市場(chǎng)對接原則、只租不售原則、維護農民權益原則。
《意見(jiàn)》強調了集體租賃住房“只租不售”原則，明確集體租賃住房不得對外出售或以租代售，堅決杜絕變相開(kāi)發(fā)建設小產(chǎn)權房。
張大偉坦言，“防范小產(chǎn)權房是政策落地的難點(diǎn)”。談及如何避免，嚴躍進(jìn)說(shuō)，一方面是政策執行中的嚴格管控；另一方面是讓此類(lèi)住房本身的土地使用有明確的證書(shū)和審批，同時(shí)加大對新開(kāi)工項目的督查，防范部分項目違規操作。
這些城市都將推集體租賃住房
除北京市外，還有哪些城市探索了集體土地建設租賃住房呢？
11月15日，鄭州市政府出臺《鄭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，選取鄭東新區及其托管區域作為鄭州市的第一批試點(diǎn)區域。
“目前，僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項目，未來(lái)還有11個(gè)城市會(huì )發(fā)布政策細則與項目。”張大偉如是說(shuō)。
今年8月國土部發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，明確北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市首批開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。
各類(lèi)“只租不售”租賃住房有何區別？
目前政策明確或市場(chǎng)已有“只租不售”住房，有集體租賃住房、公租房、地產(chǎn)商自持商品房等。
從定義上看，自持型商品房是由開(kāi)發(fā)商自持商品住房面積，并將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售，此類(lèi)住房出租將被納入政府監管，開(kāi)發(fā)商“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷(xiāo)資質(zhì)。
公租房是指由國家提供政策支持，社會(huì )各種主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源、專(zhuān)門(mén)面向中低收入群體出租居住的保障性住房。
集體租賃住房是農民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)(租賃物業(yè))，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。北京安排，可由區政府按市場(chǎng)價(jià)格整體躉租作為公租房，再向中低收入家庭按公租房?jì)r(jià)格出租，差價(jià)由政府補貼。
但在“只租不售”的共性下，這些住房在建設上卻有著(zhù)本質(zhì)區別。
“公租房和自持商品房多建設在國有土地上。由于此前政策沒(méi)放寬，集體建設用地上的租賃項目相對較少。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，如果要建集體租賃項目，以前是先征地，讓集體建設用地變?yōu)閲薪ㄔO用地，才能繼續配建。如今，新的政策則可繞過(guò)土地變性等環(huán)節，提高建設效率。(種卿)
轉自：中國新聞網(wǎng)
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