在今年京城樓市首套房貸利率大面積上調三次之后，6月5日，市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，有銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調至基準利率的1.1倍，二套住房按揭貸款最低仍為基準利率的1.2倍。記者從市場(chǎng)渠道獲悉，此次提高了首套房按揭貸款利率的是民生銀行，其他銀行尚沒(méi)有跟進(jìn)執行。
首套房月供增加287.6元
記者6月5日就首套房貸利率政策咨詢(xún)了中行、交行、招行、中信、光大、浦發(fā)、平安、興業(yè)、廣發(fā)、北京銀行等多家銀行，均未出現變化。
經(jīng)計算，首套房貸利率調整至1.1倍后，首套房購房者每貸款100萬(wàn)元，比2016年市場(chǎng)寬松時(shí)，月供增加1202.7元，比本次政策之前的基準新增加287.6元。
從往年來(lái)看，銀行房貸一般從四季度左右才開(kāi)始收緊，但今年以來(lái)，剛剛過(guò)了前5個(gè)月，京城樓市的房貸利率折扣已經(jīng)經(jīng)歷了三次調整。先是在元旦后，將8.5折全面回調到9折；3月下旬，16家銀行進(jìn)一步將9折上調到9.5折；“五一”假期后，約10家銀行將首套房房貸利率上調至基準利率，二套房的貸款利率在基準利率基礎上上浮20%。這是時(shí)隔三年后，京城銀行首次恢復房貸基準利率。
資金面收緊為主因
對于房貸利率的再一次上調，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，首先是資金成本繼續上升，包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對于大部分銀行來(lái)說(shuō)，已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品。
多項統計數據也顯示，自去年9月，央行的貨幣政策轉向穩健中性后，銀行存款、理財、大額存單等利率就開(kāi)始全面走高，銀行之間的資金互通成本也不斷攀升。近兩周來(lái)，一年期的上海銀行間同業(yè)拆放利率（Shibor）連續與一年期貸款基礎利率（LPR）形成“倒掛”，這意味著(zhù)銀行吃存貸利差的盈利模式被顛覆，借入資金成本已經(jīng)高過(guò)借出資金成本。
在此情形下，已經(jīng)有部分銀行將這部分成本傳導到貸款端。近期，銀行收緊貸款的消息不時(shí)傳出，華北地區一家地方農商行總行信貸部人士告訴北京商報記者，該行的貸款利率已經(jīng)一路上行，目前一年期貸款基準利率是4.35%，但在實(shí)際業(yè)務(wù)中，該行對部分企業(yè)的貸款利率已經(jīng)接近10％。
除了出于對資金流動(dòng)性的把控，張大偉還指出，貸款風(fēng)險也是銀行考慮的一個(gè)因素。他表示，房?jì)r(jià)逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風(fēng)險增加，銀行對抵押品的風(fēng)險意識將提高，各家銀行預計后續將收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。而且過(guò)去兩年，大部分銀行吸收了過(guò)多的房地產(chǎn)抵押物，這種情況下，后續在調控周期內，房貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放款時(shí)間明顯延長(cháng)。這些都疊加房地產(chǎn)調控政策發(fā)揮調控效果。
事實(shí)上，在去年10月，北京商報記者在一次房貸調查中就發(fā)現，某總部位于北京的某股份制銀行，在中關(guān)村地區的一家支行自主對房貸折扣進(jìn)行定價(jià)，一直執行首套房貸上浮10%的政策，主要原因就是成本考量。此外，在今年3月北京實(shí)施“認房又認貸”政策之前，北京商報記者就曾得知一家城商行某支行已經(jīng)開(kāi)始執行“認房又認貸”。
一位銀行人士表示，這樣的做法，正是在本輪樓市調控疊加資金面緊平衡的大背景下，各家銀行或網(wǎng)點(diǎn)對自身資金流動(dòng)性和貸款風(fēng)險把控的體現。
第四輪調整啟幕
值得一提的是，除了民生銀行以外，在6月5日的調查中，另有兩家股份制銀行北京分行人士對北京商報記者表示，雖然該行在北京地區還沒(méi)有統一上調房貸利率，但因額度有限，所以沒(méi)有明確的利率定價(jià)，在實(shí)際執行中需要議價(jià)。還有一家總部位于南方的股份制商業(yè)銀行北京分行人士坦言，雖然現在首套房的房貸利率還保持基準利率，但同業(yè)出了新政策以后，也在密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，似有跟調趨勢。
由此看來(lái)，此次民生銀行首套房貸利率上調會(huì )不會(huì )是今年京城第四輪房貸調整大幕的開(kāi)端？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，按照整個(gè)貨幣政策、利率周期來(lái)講，后續房貸繼續收緊也是有可能的，此次有銀行分行整體上調房貸利率就是一種信號，預示2017年下半年可能還會(huì )延續，購房者要警惕相應的風(fēng)險。
張大偉也認為，預計后續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。他同時(shí)表示，北京信貸最嚴格的程度就是在2011年及2014年部分時(shí)間點(diǎn)，首套房恢復基準，對購房者的心理影響非常大。最近出現的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，房地產(chǎn)降溫也將持續。
不過(guò)，雖然房貸利率還有上調的空間，但嚴躍進(jìn)也從另一個(gè)角度指出，市場(chǎng)還有新的機會(huì )，比如市場(chǎng)成交量已經(jīng)出現下滑，貸款規模相對也會(huì )下滑，對于一些符合條件的購房者，反而又能獲得現有的一些貸款資源，所以剛需購房者盡可能節奏要快，但也不用過(guò)于焦慮。首套購房信貸方面不會(huì )有明顯調整甚至失去平衡，“去庫存”和“保民生”將會(huì )并行，購房基本權益還是有政策保障，不會(huì )全部收緊。
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