融創(chuàng )千億負債大調查：15億信托叫停不屬實(shí) 貸款約占半

　　綜合融創(chuàng )年報、銀行盡調數據、信托公司訪(fǎng)談和數據統計，可梳理融創(chuàng )負債結構大致如下：超千億元的總負債中，銀行貸款接近一半，債券約四分之一，信托接近十分之一。

　　收購樂(lè )視和萬(wàn)達資產(chǎn)后的融創(chuàng )，正處于風(fēng)口浪尖。

　　近期有消息稱(chēng)，金融機構全面排查融創(chuàng )資金風(fēng)險，并有建行代銷(xiāo)的15億信托貸款停放。據21世紀經(jīng)濟報道記者多方了解，目前多數銀行總行和信托總公司層面未統一下發(fā)風(fēng)險排查通知，與融創(chuàng )的業(yè)務(wù)正常推進(jìn)。但融創(chuàng )收購萬(wàn)達事項確實(shí)也引起了金融機構的強烈關(guān)注。

　　就融創(chuàng )15億信托放款被叫停的消息，據21世紀經(jīng)濟報道記者多角度了解，建行并未完全叫停融創(chuàng )集合信托的代銷(xiāo)，而是要求信托公司落實(shí)抵押擔保等放款條件。而且建行把有抵押擔保物作為代銷(xiāo)條件之一，也不僅針對融創(chuàng )，而是對代銷(xiāo)地產(chǎn)類(lèi) 信托產(chǎn)品的統一標準。

　　融創(chuàng )的融資版圖究竟如何，收購萬(wàn)達文旅項目后續的融資是否會(huì )受到影響？21世紀經(jīng)濟報道記者結合融創(chuàng )(01918)2016年報等公開(kāi)數據、某銀行盡職調查結果以及相關(guān)信托人士反饋，試圖呈現融創(chuàng )的資金概貌。

　　信托并非融創(chuàng )主要融資渠道

　　網(wǎng)傳某信托公司對融創(chuàng )提供多筆總計達數十億項目貸款的信托公司，該公司業(yè)務(wù)經(jīng)理楊先生對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一些關(guān)于2017年融創(chuàng )信托融資情況的網(wǎng)傳和公開(kāi)資料并不準確。實(shí)際上該信托公司從去年至今只對融創(chuàng )提供了兩筆貸款，其中天津項目10億元；第二筆深圳債權項目初始13.4億，因融創(chuàng )持續還款中，目前余額7.58億，目前共計對融創(chuàng )的集合信托貸款余額17.58億。

　　對于融創(chuàng )到底通過(guò)信托融資了多少錢(qián)，楊先生告訴記者，網(wǎng)傳統計規模百億以上并不一定準確。“我們17.58億的規模以信托來(lái)說(shuō)算比較大，但并不是融創(chuàng )最大的信托發(fā)行公司。一些公開(kāi)數據顯示的2017年融創(chuàng )發(fā)行的信托規模，有一些信托貸款產(chǎn)品沒(méi)有體現，有一些產(chǎn)品規模并不準確，所以真正的整體規模并不能確定，但據我了解10億以上發(fā)行規模的信托并不少。”楊先生表示。

　　楊先生還指出，之前一些報道稱(chēng)信托是融創(chuàng )主要輸血渠道并不準確，相較一些比較激進(jìn)的地產(chǎn)公司，信托融資在整個(gè)融創(chuàng )的融資規模中占比并不算高，因為融創(chuàng )資質(zhì)較好，銀行貸款相對大多地產(chǎn)公司比較容易的，成本更低的銀行貸款在融創(chuàng )的融資鏈中占比應該最大。

　　可與之佐證的是，21世紀經(jīng)濟報道記者從某銀行人士處獲得有關(guān)融創(chuàng )的盡調信息顯示，截至2016年末，融創(chuàng )在銀行的貸款總額接近600億元，其中貸款金額最多的三家銀行均為總部位于華北的股份制銀行。另外，通過(guò)信托融資規模接近百億元。

　　而對于此前建行代銷(xiāo)的15億信托貸款停放的消息，21世紀經(jīng)濟報道記者多角度求證，實(shí)際情況為，建行并未完全叫停融創(chuàng )集合信托的代銷(xiāo)，而是要求信托公司落實(shí)抵押擔保等放款條件。而且建行把有抵押擔保物作為代銷(xiāo)條件之一，也不僅針對融創(chuàng )，而是對代銷(xiāo)地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的統一標準。據記者了解，業(yè)內多家銀行代銷(xiāo)地產(chǎn)類(lèi)信托一般都要求融資的地產(chǎn)企業(yè)提供抵押擔保。

　　楊先生認為，銀行代銷(xiāo)集合信托審批不通過(guò)有很多原因，也并不少見(jiàn)。一方面某些大行代銷(xiāo)審批本就非常嚴格，再加上近期市場(chǎng)資金緊張疊加MPA考核因素，一些集合信托即使批準發(fā)行也并不順利。另一方面融創(chuàng )融資成本本就比一般地產(chǎn)商低，加上銀行有時(shí)會(huì )要求對融資項目的銷(xiāo)售資金監管、有時(shí)要求提供其他增信措施等附加條件，有可能會(huì )出現商業(yè)談判沒(méi)有達成一致的情況。

　　同時(shí)，21世紀經(jīng)濟報道記者向三家主營(yíng)地產(chǎn)融資項目的信托公司求證，其均表示未收到排查融創(chuàng )風(fēng)險的相關(guān)通知，與融創(chuàng )的相關(guān)業(yè)務(wù)也在正常推進(jìn)。

　　超千億負債，近七成有抵押

　　7月19日晚，融創(chuàng )發(fā)布公告，此次收購萬(wàn)達13個(gè)文旅城91%的股權，總價(jià)為438.44億元。且融創(chuàng )表示此次交易資金將從集團內部資源撥付，而不再執行此前與萬(wàn)達簽署協(xié)議中，萬(wàn)達通過(guò)指定銀行向融創(chuàng )發(fā)放三年期貸款的原安排。

　　融創(chuàng )2016年報顯示，截至去年末的賬面現金為698.13億元，對短期債務(wù)的覆蓋率達到兩倍以上。從融資期限結構來(lái)看也較為健康，一年期以上長(cháng)期融資比例達71%。

　　前述信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理楊先生表示，融創(chuàng )在收購萬(wàn)達項目之前現金流非常充裕，信托圈和銀行圈對融創(chuàng )的資質(zhì)都是比較認可的。“融創(chuàng )的信托收益率整體并不算高，一般在6%-7%，一些更大的地產(chǎn)公司去年底發(fā)行的信托價(jià)格都在9%-10%，因為市場(chǎng)對其資質(zhì)的普遍認可，融創(chuàng )才能以更低的價(jià)格借到錢(qián)”，楊先生補充道：“除此之外，信托公司一般都與前100強的地產(chǎn)公司合作，但很多只能做抵押融資，融創(chuàng )是少數可以做信用融資的地產(chǎn)公司，金融機構看重的就是融創(chuàng )充裕的現金流。據了解，融創(chuàng )每個(gè)月銷(xiāo)售款回籠就有一兩百億。”

　　就2016年而言，加之得益于整個(gè)資金市場(chǎng)環(huán)境，融創(chuàng )的平均融資成本有所下降。根據年報顯示，去年加權平均融資成本從2015年的約7.6%降至約5.98%，其中全年新增借款的加權平均融資成本降至約5.78%。

　　不過(guò)，也有華北某信托公司高管及銀行對公業(yè)務(wù)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，融創(chuàng )在財務(wù)成本控制上的力度不大，以其資質(zhì)愿意支付的融資成本還是偏高。隨著(zhù)資金價(jià)格上漲，融創(chuàng )今年信托融資成本已漲到了8.5%的水平。

　　暫且不看樂(lè )視和萬(wàn)達收購事項對融創(chuàng )資金的影響，實(shí)際上由于在一線(xiàn)、環(huán)一線(xiàn)和核心城市業(yè)務(wù)布局和擴張，融創(chuàng )的負債率在2016年已大大提高。據其2016年報披露，集團凈負債率為121.5%。2016年的借貸總額為1128.44億元，其中，債券新發(fā)行債券引起總額增加189.35億元，因收購引起借貸增加125.06億元。

　　同時(shí)，年報還顯示，1128.44億元的借貸總額中，有843.73億元由集團物業(yè)和附屬公司股權做出抵押或共同抵押，即借貸抵押率達到75%。

　　據統計，截至7月20日，融創(chuàng )旗下各公司主體存續債券規模為281.928億元，其中非公開(kāi)發(fā)行債券150億元。

　　綜合融創(chuàng )年報、銀行盡調數據、信托公司訪(fǎng)談和數據統計，可梳理融創(chuàng )負債結構大致如下：超千億元的總負債中，銀行貸款接近一半，債券約四分之一，信托接近十分之一。

　　對于融創(chuàng )收購萬(wàn)達文旅項目后續的融資是否會(huì )受到影響，一位信托業(yè)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，融創(chuàng )的資質(zhì)業(yè)界都是比較看好的，但收購后會(huì )存在一定的不確定因素，監管和金融機構可能會(huì )比之前的態(tài)度謹慎一些，但還是要看具體的項目評估。

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀