近10萬(wàn)億元市場(chǎng)規模 住房租賃行業(yè)進(jìn)入黃金10年

　　近日，《2021中國城市租住生活藍皮書(shū)》(下稱(chēng)《藍皮書(shū)》)正式發(fā)布，指出基于我國城鎮化率年平均2%的增速，在2030年我國住房租賃市場(chǎng)規模將近10萬(wàn)億元，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的“黃金十年”。

　　面向如此愿景，如何承接起廣大市場(chǎng)需求，成為行業(yè)各方面臨的核心課題，也是機構化長(cháng)租房發(fā)展的關(guān)鍵。

　　政策鼓勵發(fā)展“長(cháng)租”，強調房屋“住”的本質(zhì)

　　在傳統住房租賃市場(chǎng)中，主要以個(gè)人房東為主的租賃房源，普遍存在配套陳舊、品質(zhì)差、服務(wù)少等問(wèn)題。而隨著(zhù)經(jīng)濟水平提高、居民消費水平提升，2011年前后，住房租賃企業(yè)逐漸出現，瞄準租賃市場(chǎng)短板和租賃住房剛需推出了“長(cháng)租公寓”，開(kāi)啟了由“機構化”逐漸替代“個(gè)人化”的行業(yè)發(fā)展進(jìn)程。

　　2015年起，資本入局使“長(cháng)租公寓”企業(yè)井噴式增長(cháng)，資本熱潮下的開(kāi)發(fā)商們集體“搶灘”，盲目、快速、過(guò)度擴張引起的風(fēng)險事件頻發(fā)。直到2019年住建部等六部門(mén)印發(fā)《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，2020年《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》發(fā)布，以及各地的監管和支持政策陸續出臺，對行業(yè)進(jìn)行了有效管理，明確了企業(yè)要在規范中發(fā)展，使行業(yè)在凈化后步入穩定的精耕期。

　　尤其是2021年“全國兩會(huì )”指出“規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)”“完善長(cháng)租房政策”，更看出在新的發(fā)展階段中，機構化長(cháng)租房將有更大空間，也促使“長(cháng)租”更加強調“房”的居住功能，遵循長(cháng)期“住”的生活本質(zhì)。

　　對于長(cháng)租房的市場(chǎng)反饋，《藍皮書(shū)》調研發(fā)現，當前有65%的租客將“機構化長(cháng)租房”作為首選。而在業(yè)主層面，自如的“80后”業(yè)主占比達32%，托管時(shí)間越來(lái)越久，5年以上占比超50%?！邦^部”的住房租賃企業(yè)保持穩健發(fā)展狀態(tài)，以超100萬(wàn)間的房源管理量走在前列，同時(shí)推動(dòng)了租住產(chǎn)品矩陣化發(fā)展、居住服務(wù)水平提升等方面初步趕超世界水平。

　　提高機構化長(cháng)租房占比達15%以上

　　但即便如此，“好房難求”的現象在租房旺季仍普遍存在，租客想租到機構化長(cháng)租房仍有一定難度。一方面是，當前我國機構化長(cháng)租房占比不足5%，與國際市場(chǎng)相比的22%-80%水平相差甚遠。因此有不少業(yè)內專(zhuān)家建議，在未來(lái)10年內，要通過(guò)培育樣板機構，打造中國特色的城市居住租賃模型，提高機構化長(cháng)租房占比，尤其是一線(xiàn)重點(diǎn)城市要達到15%以上，對承接租賃需求有重要意義。

　　另一方面，提高機構化長(cháng)租房占比的重要方式之一，即是對存量住房的改造盤(pán)活?！端{皮書(shū)》數據顯示，當前住房租賃供給仍以存量供給為主，但房齡20年以上的占比達65.3%；30年以上占比達27.3%。這其中40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯配的問(wèn)題。

　　對于這部分房源提質(zhì)增效，在未來(lái)一段時(shí)期，居住供給由“開(kāi)發(fā)模式”轉向“經(jīng)營(yíng)模式”將成為必然。這意味著(zhù)，要發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)的引領(lǐng)作用，通過(guò)對房屋進(jìn)行標準化改造，來(lái)進(jìn)行存量房源的整體品質(zhì)提升。

　　規模與品質(zhì)并重，“增益租”成行業(yè)模式樣本

　　政策的針對性指導、供給方式的改變勾勒出行業(yè)未來(lái)藍圖，但此過(guò)程中，相關(guān)企業(yè)主體也面臨挑戰。一是規模與品質(zhì)的雙向提升，二是租賃模式的變革。

　　在業(yè)內看來(lái)，未來(lái)住房租賃企業(yè)對于規模提升，要跨過(guò)業(yè)務(wù)城市房源持有量10萬(wàn)間的發(fā)展門(mén)檻，才有可能使經(jīng)營(yíng)毛利由負轉正，保持穩健經(jīng)營(yíng)情況。同時(shí)，企業(yè)要堅持“長(cháng)期事業(yè)”發(fā)展觀(guān)，堅持“品質(zhì)先行”的根本基礎。自如管理團隊對行業(yè)未來(lái)認為，規模提升帶來(lái)管理半徑擴大，不僅要依靠強大的管理系統，還要有強大的組織管理能力和組織文化，必須重視前期投入，而無(wú)論是10萬(wàn)間還是100萬(wàn)間，“品質(zhì)關(guān)”都是住房租賃企業(yè)跨過(guò)且長(cháng)期堅守的第一關(guān)。

　　在租賃模式變革方面，過(guò)去一段時(shí)期里，住房租賃企業(yè)推動(dòng)行業(yè)由C2C向C2B2C轉變，而面向未來(lái)，則更強調企業(yè)與個(gè)人的“價(jià)值共創(chuàng )”。2021年，自如創(chuàng )新求變推出的“增益租”模式即是如此，從單純的委托出租轉向長(cháng)遠穩健的伙伴關(guān)系。該模式下，“收出價(jià)格透明、保底收益、收益分成”的創(chuàng )新機制，不僅是吸引業(yè)主將存量房源投入市場(chǎng)的亮點(diǎn)，也是保障業(yè)主基本利益、降低風(fēng)險的關(guān)鍵。而自如對于供應鏈十幾年的打磨，讓裝修成本相對更低的同時(shí)，保障居住品質(zhì)，使租客享有更具性?xún)r(jià)比的居住產(chǎn)品。

　　總結來(lái)看，住房租賃行業(yè)是個(gè)“年輕”的行業(yè)，也是個(gè)快速變革的行業(yè)，面對未來(lái)近10萬(wàn)億的市場(chǎng)規模，機遇與挑戰并存。業(yè)內專(zhuān)家認為，在政策指導下，機構化長(cháng)租房占比在不斷提高的同時(shí)，“頭部”企業(yè)經(jīng)驗應對行業(yè)賦能，從而帶動(dòng)“中長(cháng)尾部”發(fā)展，形成各方共創(chuàng )共助的市場(chǎng)格局，而相關(guān)企業(yè)更應秉持長(cháng)遠發(fā)展定力，以審慎態(tài)度強化精細化運營(yíng)，讓“長(cháng)租”始終遵循“住”的本質(zhì)。(李豪悅)

　　轉自：證券日報網(wǎng)

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