房?jì)r(jià)剎車(chē)
據機構監測，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的房屋租金開(kāi)始出現下降，這個(gè)堅挺了近10年的數據在2008年金融危機以來(lái)首次出現下降。雖然降幅較低，但在樓市高壓調控的背景下，這被視為樓市拐點(diǎn)的一個(gè)明確信號。這輪房租的下調主要的傳導因素在于二手房交易的大幅度下滑，租房市場(chǎng)上的供應增加，房租隨之出現松動(dòng)。目前，一線(xiàn)城市二手住宅的交易量已經(jīng)降到低位，隨著(zhù)交易量的持續低迷，未來(lái)房?jì)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴大。一二手房?jì)r(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，二手房的下跌必然會(huì )影響到新房。目前一線(xiàn)城市的新房又普遍受限價(jià)管控，同時(shí)年中的業(yè)績(jì)壓力和資金鏈壓力已經(jīng)讓房企在這輪價(jià)格博弈中開(kāi)始逐漸松動(dòng)，相比利潤，現金流對他們而言更為重要。新房?jì)r(jià)格也隨之出現下滑。目前市場(chǎng)的交易節奏放緩，這足以說(shuō)明本輪新政成效顯著(zhù)。
導讀
二手房?jì)r(jià)格層面，由于前期漲幅過(guò)大，所以回調的空間依舊存在，隨著(zhù)交易量的持續低迷，未來(lái)房?jì)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴大。
去年的“9·30”新政疊加今年的“3·17”新政，一系列樓市調控之下，一線(xiàn)城市高昂的房?jì)r(jià)終于低下了頭。
變化首先出現在曾經(jīng)火爆的二手房市場(chǎng)。剛剛過(guò)去的5月份，一線(xiàn)城市的二手房普遍出現了成交和價(jià)格下跌，在一線(xiàn)城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代的背景下，二手房?jì)r(jià)的變化無(wú)疑是個(gè)風(fēng)向標，預示著(zhù)樓市后期的趨勢。
此外，另一個(gè)觀(guān)察市場(chǎng)走向的重要指標——房租也呈下行態(tài)勢，4、5月份以來(lái)，京滬廣深的出租房源大幅增多，成交周期均有增加，房屋租金出現了輕微下降。多位業(yè)內人士指出，作為反映市場(chǎng)變化的指標，租金與成交周期對于房?jì)r(jià)的走向同樣具有參考意義。
上述兩個(gè)維度市場(chǎng)和指標的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，繼續降溫下行將是大概率，并將可能從一線(xiàn)城市蔓延至大部分被調控城市。
二手房量?jì)r(jià)下行
剛剛過(guò)去的5月，京滬廣深二手住宅市場(chǎng)首次統一出現下行信號。
在四個(gè)一線(xiàn)城市中，北京作為3月份新一輪調控的領(lǐng)頭羊，限購限貸政策最為嚴厲。目前，北京二手房成交價(jià)、成交量均持續環(huán)比下行。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數據顯示，5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月下滑2.4%。在有交易的12個(gè)區域中，多達8個(gè)區的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區的價(jià)格上漲。我愛(ài)我家稱(chēng)，跌幅最大的是通州區、亦莊開(kāi)發(fā)區，幅度均超過(guò)20%。
與此同時(shí)，北京二手住宅成交量也在進(jìn)一步探底。據中原地產(chǎn)研究中心統計，截至5月30日，當月北京二手住宅簽約10236套，預計全月簽約在1.1萬(wàn)套以?xún)?，而這是最近27個(gè)月的最低值。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉指出，在一系列政策疊加下，北京二手房市場(chǎng)購房需求明顯減少，交易需求直線(xiàn)下滑，市場(chǎng)交易量大幅減少，網(wǎng)簽量、簽單量也自然持續下跌。
而作為本輪最早開(kāi)始嚴厲調控的一線(xiàn)城市，深圳的二手住宅成交價(jià)也在持續回落。
據中原地產(chǎn)監測，過(guò)去三周(5月8-14日、15-21日、22-28日)，深圳的188個(gè)樣本二手樓盤(pán)接連三周下行，成交均價(jià)分別為5.24萬(wàn)元、5.08萬(wàn)元、4.82萬(wàn)元，已創(chuàng )下近70周最低記錄。
深圳中原調研指出，當前二手房業(yè)主報價(jià)頻繁波動(dòng)，整體呈震蕩下行走勢，顯示業(yè)主對后市信心走弱。
廣州作為首個(gè)開(kāi)啟“限賣(mài)”調控的一線(xiàn)城市，二手房交易行情受到外界關(guān)注。中原、合富等研究機構表示，當前廣州二手房的看漲信心明顯減弱。
“受新政調控影響，客戶(hù)觀(guān)望情緒持續，看房客明顯減少，整體市場(chǎng)成交進(jìn)一步走低”，廣州中原發(fā)展研究部指出，從二手住宅盤(pán)源報價(jià)變化幅度看，本周報價(jià)下調5%以?xún)鹊谋P(pán)源增加最為明顯，較上周凈增5.6%。
此外，被外界認為本輪調控手段較溫和的上海，同樣出現了量?jì)r(jià)齊跌的狀況。
據鏈家市場(chǎng)研究部，4月上海二手住宅成交1.55萬(wàn)套，環(huán)比下跌20.38%；此外，偉業(yè)我愛(ài)我家數據也顯示，上海該月二手房成交均價(jià)為51902元/平方米，環(huán)比3月下跌0.47%。與2017年成交價(jià)最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米單價(jià)下跌約1500元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前一線(xiàn)城市二手房已經(jīng)在調控的影響下出現“退燒”，下行主要還是表現在成交量上，而成交價(jià)的調整才剛剛開(kāi)始，買(mǎi)賣(mài)雙方仍在博弈。胡景暉則表示，整個(gè)市場(chǎng)正在向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。隨著(zhù)交易量的持續下滑，買(mǎi)家觀(guān)望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大。
租金普遍回落
在二手房交易持續低迷的背景下，部分一線(xiàn)城市的存量房轉而出租。房屋租賃市場(chǎng)供應增加，使得房屋租金也隨之出現下滑。
21世紀經(jīng)濟報道的調查顯示，一線(xiàn)城市租房?jì)r(jià)格正處于回落區間。
鏈家網(wǎng)北京站信息顯示，租房板塊下有多個(gè)房源均出現了降價(jià)標識。其中，降價(jià)房源約占掛牌房源總數的三成，多為4000-7000元的中低價(jià)房屋。在電話(huà)中，一位經(jīng)紀人告訴記者，他代理的部分房源確有降價(jià)現象，主要是房主為了盡快租出而主動(dòng)調低價(jià)格，但降價(jià)幅度并不大。
記者查詢(xún)發(fā)現，北京豐臺馬家堡一套56平米的一居室房屋，當前掛牌價(jià)為4900元，而在4月該小區同房型曾以5400元租出。此外，在西三旗、回龍觀(guān)等出租房源密集區域，均出現類(lèi)似降價(jià)現象，下調幅度多在300元-1000元左右。
此外，多家租房網(wǎng)站的上海、廣州、深圳板塊也顯示，部分房源的房租同樣出現了降價(jià)現象。
機構的數據也印證了上述現象。鏈家研究院統計的房屋租賃數據顯示，一線(xiàn)城市租金已出現回落。4月，除北京房租創(chuàng )下12%的漲幅外，上海、深圳房租同比分別下跌4.77%、1.21%，廣州房租則相對穩定。
目前，上海是租金回落最為明顯的一線(xiàn)城市，今年前五個(gè)月，上海的二手房租金已經(jīng)出現三次環(huán)比下跌。
數據顯示，上海房屋租賃指數首次下跌的時(shí)間點(diǎn)出現在去年12月，環(huán)比下跌0.13%，結束了該指數連續上漲90個(gè)月的行情。今年1月起，上海延續了下跌態(tài)勢。
多家研究機構的數據印證了這一趨勢。4月，中原上海租金指數為238.2點(diǎn)，環(huán)比下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴大。
不僅是租金出現回落。隨著(zhù)一線(xiàn)城市的出租房屋供應量增加，房屋的出租難度也隨之上升。
據鏈家數據顯示，4月京滬廣深的房源成交周期(掛牌至簽約)均出現了7-20天不等的同比顯著(zhù)增長(cháng)。即使是在房租上行的北京，從去年1月到今年4月，成交周期在7天內的房源占比也由43%下降到27%，成交周期在15天以上的房源占比則從11%上升至28%。
胡景暉指出，在政策收緊的影響下，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)持續降溫，更多的業(yè)主選擇由售轉租。租賃市場(chǎng)房源供應量的增加，是房租得到有效平抑的原因。
“房租下跌跟樓市成交低迷有很大的關(guān)系。售盤(pán)少了，租盤(pán)就會(huì )多，供過(guò)于求租金就會(huì )回落，這幾乎是必然的。”廣州寒桐咨詢(xún)總經(jīng)理韓世同對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，租金回落只是開(kāi)始。今后，樓市成交凍結對租金的影響或將持續顯現。
持續降溫
一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。當前，市場(chǎng)正在回歸理性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，3月后的數據逐漸開(kāi)始反映出調控影響，預示市場(chǎng)進(jìn)入調整周期，后續市場(chǎng)成交將繼續降溫。
胡景暉則發(fā)現，市場(chǎng)理性正在逐步回歸：“經(jīng)過(guò)一系列調控，北京樓市曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價(jià)，客戶(hù)不再恐慌搶房。目前市場(chǎng)的交易節奏放緩，這足以說(shuō)明本輪新政成效顯著(zhù)。”
“定價(jià)更為市場(chǎng)化的二手房及房屋租賃市場(chǎng)紛紛出現價(jià)格下滑，這說(shuō)明管控的效果是積極和明顯的”，易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，對于此類(lèi)下跌信號，從正面的角度看，即市場(chǎng)暴熱的狀態(tài)確實(shí)在轉變。
嚴躍進(jìn)進(jìn)一步指出，一二手房?jì)r(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，二手房的下跌必然會(huì )影響到新房，尤其是目前一線(xiàn)城市均進(jìn)入了存量房時(shí)代，每年的二手房成交遠大于新房，可以說(shuō)二手房實(shí)際上決定了一個(gè)城市的房?jì)r(jià)定價(jià)體系；而目前一線(xiàn)城市的新房又普遍受限價(jià)管控，已然難以上漲，如果二手房繼續降價(jià)，新房?jì)r(jià)格體系也將加快被重構。
展望后市，多家研究機構均指出，樓市進(jìn)一步降溫或將是大概率事件。
二手房市場(chǎng)方面，胡景暉認為，以北京為例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下來(lái)或許還會(huì )下降，但降幅會(huì )逐漸變小，低位趨穩將成為持續走勢。價(jià)格層面，由于前期漲幅過(guò)大，所以回調的空間依舊存在，隨著(zhù)交易量的持續低迷，未來(lái)房?jì)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴大。
房屋租賃市場(chǎng)方面，嚴躍進(jìn)表示，隨著(zhù)畢業(yè)季的到來(lái)，租賃需求將會(huì )上升，預期市場(chǎng)或有反彈可能，但未來(lái)一兩年的趨勢仍是平穩甚至下跌。
此外，中原研究中心指出，新一輪調控有繼續收網(wǎng)之勢，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市不僅收緊了限購限貸，限售政策也在快速向三四線(xiàn)城市蔓延，后續或將有超過(guò)50個(gè)城市執行限售。隨著(zhù)限售政策的鋪開(kāi)，后市降溫或將從一線(xiàn)城市蔓延至大部分被調控城市。
轉自：21世紀經(jīng)濟報道
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車(chē)工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng )新高
