去年以來(lái)，多個(gè)城市先后發(fā)布了多項樓市調控政策。在限購、限貸甚至限售的政策“組合拳”下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，傳統“紅五月”風(fēng)光不再。截至6月7日，已有內地、香港多家上市房企發(fā)布5月銷(xiāo)售數據，龍頭房企5月銷(xiāo)售增速普遍放緩，萬(wàn)科、碧桂園等5月銷(xiāo)售金額更是環(huán)比出現下滑。業(yè)內人士認為，3月開(kāi)始的新一輪調控政策逐漸影響市場(chǎng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，壓力開(kāi)始體現到銷(xiāo)售數據上，預計房企銷(xiāo)售數據在二季度會(huì )有明顯的回落。同時(shí)，2017年房地產(chǎn)周期走弱，前期激進(jìn)融資擴張的高杠桿中小開(kāi)發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來(lái)越大的流動(dòng)性壓力。
銷(xiāo)售速度明顯放緩
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，5月份，包括萬(wàn)科等在內的房企銷(xiāo)售速度均有所放緩。16家已經(jīng)公布銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的房企，5月份合計銷(xiāo)售1900億元，環(huán)比下調7.8%，這也是今年以來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)最差的月份。整體數據顯示，在一二線(xiàn)城市調控加碼的影響下，特別是從2017年初開(kāi)始，一二線(xiàn)城市發(fā)布信貸調控政策后，房企銷(xiāo)售速度明顯放緩。
從單個(gè)公司來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科和恒大的三甲格局并未發(fā)生變化。碧桂園5月實(shí)現銷(xiāo)售金額400.6億元，相較于4月535億元的銷(xiāo)售金額明顯下滑。碧桂園及其附屬公司連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，今年前5個(gè)月實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約2442.2億元，合同銷(xiāo)售面積約2727萬(wàn)平方米。其中，碧桂園權益所有人應占合同銷(xiāo)售金額及合同銷(xiāo)售建筑面積，分別約為1765億元及2031萬(wàn)平方米。
萬(wàn)科5月份實(shí)現銷(xiāo)售金額358.9億元，同比、環(huán)比分別下滑1.35%和14.32%，銷(xiāo)售面積242萬(wàn)平方米；2017年前5個(gè)月累計實(shí)現銷(xiāo)售金額2280.5億元，銷(xiāo)售面積1520.1萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)54.43%及40.41%。
中國恒大也公告了其銷(xiāo)售數據，5月份的合約銷(xiāo)售金額為381.9億元，略高于4月銷(xiāo)售金額，合約銷(xiāo)售面積為371.9萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)為10269元/平方米。此外，數據顯示，新城控股、綠城中國等5月銷(xiāo)售金額環(huán)比均有所下降。盡管融創(chuàng )中國、世茂地產(chǎn)、首創(chuàng )置業(yè)等公司5月銷(xiāo)售金額環(huán)比上漲，但漲幅不大且銷(xiāo)售規模與第一梯隊差距較大，這也難改5月行業(yè)銷(xiāo)售疲弱的大勢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，預計年內房企較高的業(yè)績(jì)目標可能很難完成。從目前來(lái)看，2017年一季度很多公司銷(xiāo)售業(yè)績(jì)數據更多是因為2016年的結轉，當前市場(chǎng)二季度繼續沖高可能性越來(lái)越小。
此前，有多家龍頭房企表示，上半年將采取加緊出貨的態(tài)勢，同時(shí)預計下半年銷(xiāo)售勢頭將弱于上半年。碧桂園總裁莫斌在近期召開(kāi)的股東大會(huì )上表示，去年公司管理層已預見(jiàn)到政策加碼會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生影響，因此一季度開(kāi)始加大銷(xiāo)售力度。而萬(wàn)科董秘朱旭在最近的一次投資者電話(huà)會(huì )議中表示，調控政策越來(lái)越緊，上半年銷(xiāo)售漲幅翻倍是非常態(tài)，下半年應該弱于上半年。
熱點(diǎn)城市成交萎縮
在“因城施策”的調控背景下，城市間樓市表現也出現分化。從全國主要城市銷(xiāo)售數據看，5月大部分熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售數據均出現環(huán)比與同比調整，其中包括東莞、濟南、廣州等城市環(huán)比下調明顯，整體市場(chǎng)分化趨勢加快。
與此同時(shí)，房企分化也在加劇。一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積在深度收縮，二線(xiàn)限購與非限購城市呈現兩極分化。從目前記者采訪(fǎng)了解到的情況來(lái)看，受新房限價(jià)、商住受限等政策影響，主要項目集中于一二線(xiàn)核心城市的房企營(yíng)收和凈利潤受影響較大。統計數據顯示，5月一線(xiàn)城市新房成交套數同比下調幅度達到37%，二線(xiàn)城市下調幅度接近30%，三線(xiàn)城市則上升28%。
某大型房地產(chǎn)公司人士對記者表示，除了限購和限售政策外，自去年“930”調控以來(lái)，多個(gè)一二線(xiàn)核心城市對新盤(pán)項目定價(jià)、預售證的發(fā)放加強了監管，包括項目二期均價(jià)不得明顯高于前期銷(xiāo)售項目售價(jià)，否則不予發(fā)放預售證等。該人士表示，在限制定價(jià)的政策下，北京、上海一些新樓盤(pán)價(jià)格甚至低于附近區域二手房，產(chǎn)生了10%至20%的折價(jià)，因此出現搖號買(mǎi)房、一房難求的局面。盡管銷(xiāo)售順利，但由于均價(jià)受到限制，房地產(chǎn)公司利潤水平也受到影響。
記者了解到，今年以來(lái)，位于北京城六區的數個(gè)開(kāi)盤(pán)項目?jì)r(jià)格，較此前計劃的價(jià)格有10%至20%的下調。盡管沒(méi)有明確的政策，但從目前市場(chǎng)上的項目來(lái)看，8萬(wàn)元/平方米成為一個(gè)重要門(mén)檻。
另一方面，北京、上海嚴格實(shí)施的商住限售政策對開(kāi)發(fā)商也造成不小的影響。北京商住新政出臺后，成交直接降至冰點(diǎn)。云房資訊的數據顯示，5月北京簽約商住房?jì)H為44套，而一些已經(jīng)或正在銷(xiāo)售的商住項目還面臨著(zhù)解約退款風(fēng)險。
受益于一二線(xiàn)城市調控后的溢出需求，三四線(xiàn)城市今年以來(lái)銷(xiāo)售情況火爆，這也使得主要布局三四線(xiàn)城市的地產(chǎn)商上半年銷(xiāo)售情況表現不錯。中原地產(chǎn)統計數據顯示，2017年前5月網(wǎng)簽住宅排名居前的項目，就包括位于徐州、惠州等多個(gè)未限購的三線(xiàn)城市項目。深圳某大型房企的負責人對記者表示，未來(lái)仍然看好京津冀、長(cháng)三角以及珠三角地區環(huán)一線(xiàn)城市的發(fā)展前景，不過(guò)隨著(zhù)更嚴格限購政策的實(shí)施，環(huán)一線(xiàn)城市間樓市預計也將出現分化。
融資壓力逐漸增加
張大偉認為，在調控政策下，2017年樓市降溫明顯，由此帶來(lái)了一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。一部分房企在2016年拿了一些高價(jià)地，在這種情況下，對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲預期很高，而調控又導致房?jì)r(jià)上漲難度非常大。2017年資金成本逐漸上升，各種融資渠道壓力逐漸增加，對很多房企而言，資金鏈風(fēng)險正逐漸積累。
云房數據分析師指出，在房企融資難、融資貴的背景下，銷(xiāo)售回款成為部分房企資金來(lái)源的主要方式。2017年4月，銷(xiāo)售回款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的51.2%，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)市場(chǎng)成交下滑，房企銷(xiāo)售回款壓力上升，同時(shí)由于境內外發(fā)債受限且成本大幅上升、房企信托貸款融資受到更嚴格監管，預計房企將面臨更大的資金壓力和更高的財務(wù)成本。
不過(guò)，張大偉認為，大型房企憑借規模、品牌和低融資成本等優(yōu)勢，仍然有較大的騰挪空間。2016年，不少大型房企抓住低成本發(fā)債優(yōu)勢，已經(jīng)置換了前期大部分的高成本負債。而標桿企業(yè)則可以通過(guò)兼并收購、買(mǎi)地產(chǎn)股來(lái)增加土地儲備，并布局多元化投資。
中國恒大6月5日發(fā)布公告稱(chēng)，公司繼5月贖回永續債561.8億元人民幣后，再次贖回永續債243.8億元人民幣，已累計贖回永續債805.6億元人民幣，并計劃2017年6月30日前贖回剩余的全部永續債。
碧桂園總裁莫斌表示，上半年盡量提前推盤(pán)是為了獲得更多的現金流，應對可能到來(lái)的房地產(chǎn)下行周期，抓住更多機會(huì )。而保利方面則在投資者電話(huà)會(huì )議中表示，因預計下半年流動(dòng)性收緊之后可能會(huì )對銷(xiāo)售造成影響，主觀(guān)上會(huì )在上半年加快推貨進(jìn)度。
而中小房企預計面臨更加艱難的局面。盡管銷(xiāo)售結轉至營(yíng)業(yè)收入還有一定的時(shí)間差，但在調控背景下，部分項目?jì)渖?、資金成本高的中小房企業(yè)績(jì)已經(jīng)顯露疲態(tài)。數據顯示，目前已經(jīng)公布中期業(yè)績(jì)的房企中，不少中小房企業(yè)績(jì)下滑甚至出現虧損。
國泰君安固定收益分析師指出，2017年房地產(chǎn)周期走弱，內外部流動(dòng)性堪憂(yōu)，外部融資收縮動(dòng)向更需要密切關(guān)注，尤其是前期激進(jìn)融資擴張的高杠桿中小開(kāi)發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來(lái)越大的項目出售和流動(dòng)性壓力。
轉自：中國證券報
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