目前的調控政策是按照市場(chǎng)溫度進(jìn)行差異化對待的結果，熱門(mén)城市需要政策來(lái)降溫。
自一二線(xiàn)城市之后，樓市調控逐漸蔓延至三四線(xiàn)城市。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )） 中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，自今年8月到日前，全國超過(guò)15個(gè)三四線(xiàn)城市發(fā)布了樓市約束性調控政策，這些城市均非一線(xiàn)周邊的熱點(diǎn)城市。而在6、7月份，調控政策主要集中于一線(xiàn)城市周邊熱點(diǎn)城市。
根據易居研究院發(fā)布的《全國50城新建商品住宅成交預測報告》統計顯示，9月上半月，一二三線(xiàn)50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為14%、-1%和8%。對于三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，此前市場(chǎng)火爆，現在熱度仍在，成交量小幅增加。易居研究院認為，雖然部分熱點(diǎn)城市降溫較為明顯，但是對于部分政策寬松的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，可能會(huì )迎來(lái)一個(gè)成色十足的“金九銀十”。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，從調控趨勢看，未來(lái)預計在一二線(xiàn)城市出現調控效果的影響下，三四線(xiàn)城市可能出現一輪收緊調控，從而以避免這些城市出現價(jià)格繼續過(guò)快上漲。
三四線(xiàn)城市“量?jì)r(jià)齊升”
自今年3月一線(xiàn)城市加碼調控以來(lái)，樓市調控路線(xiàn)沿襲一線(xiàn)城市、一線(xiàn)城市周邊熱點(diǎn)城市、三四線(xiàn)城市傳遞。而自今年8月以來(lái)，樓市調控開(kāi)始蔓延至三四線(xiàn)城市。
比如，8月29日，臨沂出臺的調控政策內容包括，全面監管二手房交易，溢價(jià)率達到150%(含)以上的，項目竣工驗收后方可辦理商品房預售許可，年度漲幅不得高于上一年度本地城鎮居民人均可支配收入增幅；8月29日，洛陽(yáng)市調控政策內容為，加強房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，將建立房地產(chǎn)調控聯(lián)席會(huì )議制度，統籌實(shí)施價(jià)格備案、租購并舉、有序供地、控制地價(jià)等措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行；8月28日，揚州市也發(fā)布了樓市調控相關(guān)補充通知，將價(jià)格備案范圍由新建普通商品住房擴大到非普通商品住房及車(chē)位、車(chē)庫、儲藏室。此外，雄安新區、揭陽(yáng)市、泰安市、銅陵市、安慶市、亳州市、泰州市、句容市等超過(guò)15個(gè)三四線(xiàn)城市相繼發(fā)布調控政策。
21世紀經(jīng)濟報道調研發(fā)現，這些發(fā)布調控政策的三四線(xiàn)城市共性是房?jì)r(jià)均出現了不同程度的上漲趨勢。
吉屋網(wǎng)數據顯示，2017年1-4月，臨沂新房呈下降趨勢，由1月的5389元/平方米下降至4月的5310元/平方米，隨后新房房?jì)r(jià)由降轉升，至8月上漲至6109元/平方米。臨沂二手房也呈現上升趨勢，8月二手房5628元/平方米，比1月的4892元/平方米增長(cháng)15.04%。而在一年前的2016年9月，臨沂新房為5144元/平方米，二手房為4914元/平方米。
吉屋網(wǎng)數據顯示，2016年9月洛陽(yáng)新房為4946元/平方米，二手房為5189元/平方米。自2016年9月至2017年8月來(lái)，洛陽(yáng)新房和二手房房?jì)r(jià)持續上漲。今年5月房?jì)r(jià)漲幅較大，新房環(huán)比增長(cháng)9.34%達6563元/平方米，二手房環(huán)比增長(cháng)18.82%達7797元/平方米；隨后逐漸增加至今年8月，新房為6926元/平方米，二手房為7994元/平方米。
據中國房?jì)r(jià)行情平臺數據顯示，自今年以來(lái)，揚州房?jì)r(jià)也呈現逐漸上升趨勢。2017年1月?lián)P州房?jì)r(jià)為8059元/平方米，隨后上漲至7月均價(jià)實(shí)現過(guò)萬(wàn)，至10320元/平方米，環(huán)比6月增長(cháng)10.85%，為今年迄今最大漲幅。8月，揚州房?jì)r(jià)為10516元/平方米，調控政策出臺后，9月房?jì)r(jià)微降0.29%至10486元/平方米，同比2016年9月的8201元/平方米增長(cháng)27.86%。
不少業(yè)內人士也關(guān)注著(zhù)三四線(xiàn)城市樓市。
近期克爾瑞總裁丁祖昱提及，三四線(xiàn)城市成交量已經(jīng)占到全國成交量的77%，部分原因也是因為一二線(xiàn)城市成交量下降所致。
新城控股副總裁歐陽(yáng)捷表示，“金九銀十”正在從一二線(xiàn)城市轉移到一些三四線(xiàn)城市，不少三四線(xiàn)城市正在重演去年熱點(diǎn)城市量?jì)r(jià)齊升的故事，并不斷重現幾千組客戶(hù)爭搶幾百套房子的火爆場(chǎng)景。而在這背后的原因，無(wú)非是幾種情況的交織：供應明顯不足、品牌房企進(jìn)入、地王出現、房?jì)r(jià)上漲、故事?tīng)I銷(xiāo)，最終導致投資客入市、剛需和改善型需求恐慌性購房。
張大偉表示，從目前市場(chǎng)基礎看，一二線(xiàn)城市熱度已經(jīng)被3月份開(kāi)始的調控明顯抑制。調控政策帶來(lái)的一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)拐點(diǎn)首次全面出現，最近3年，15個(gè)熱點(diǎn)城市首次出現全面停漲，并終于首次出現了全面的下調。而三四線(xiàn)城市去庫存接近完成，大部分三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲趨勢強烈。從全國看，最近幾個(gè)月三四線(xiàn)城市是去化庫存的主力軍。后續在庫存明顯減少的情況下，三四線(xiàn)城市價(jià)格上漲預期強烈。
張大偉表示，從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經(jīng)進(jìn)入良性周期。全國性從2014年四季度連續3年的去庫存政策見(jiàn)到了明顯的效果。三四線(xiàn)城市也出現了比較明顯的庫存減少后，價(jià)格上升的現象。
哪里熱哪里出政策
對于部分三四線(xiàn)城市近一年來(lái)房?jì)r(jià)上行，楊紅旭表示，從短周期波動(dòng)和板塊輪動(dòng)效應的角度來(lái)看，三四線(xiàn)城市中的樓市在2016年下半年至2017年開(kāi)始上漲；此外三四線(xiàn)城市還存在中周期波動(dòng)，2011年之后很多三四線(xiàn)城市開(kāi)始調整市場(chǎng)低迷下跌狀態(tài)，調整期間積蓄了購房需求，但是供地量較少，因此成交量上升后出現庫存下降、供不應求的情況，從而導致三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在今年出現上漲。
克爾瑞研究中心研究總監楊科偉認為，整體上市場(chǎng)緊縮調控與去庫存刺激并存的基調沒(méi)有改變。當城市市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉，變成供不應求的時(shí)候，就有必要給市場(chǎng)降溫。對于三四線(xiàn)城市近一年來(lái)房?jì)r(jià)上漲的情況，楊科偉表示，房?jì)r(jià)是供求關(guān)系的反映。一方面，供應端去庫存實(shí)施已久，很多地方土地供應減少、新開(kāi)工減少、新增供應減少；另一方面，前期去庫存刺激政策激活了城市購房需求，外來(lái)投資、返鄉置業(yè)、本地居民自住等需求集中釋放，造成房?jì)r(jià)上漲。而買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理導致恐慌性購房和投資性購房也都加入市場(chǎng)，繼續推高市場(chǎng)熱度。
不過(guò)，對于三四線(xiàn)城市加碼調控這一趨勢，楊科偉認為，三四線(xiàn)城市調控幾乎和一二線(xiàn)城市同時(shí)存在，在三四線(xiàn)城市中的調控加碼早就是一種趨勢了，并且接下來(lái)會(huì )持續下去。他表示，目前緊縮調控政策并沒(méi)有放松或者停止的跡象。
易居研究院副院長(cháng)楊紅旭也認為，目前的調控政策是按照市場(chǎng)溫度進(jìn)行差異化對待的結果，熱門(mén)城市需要政策來(lái)降溫。他表示，三四線(xiàn)城市在政策出臺上依舊遵循“哪里熱哪里出(政策)”的邏輯。而近幾個(gè)月熱門(mén)城市面臨降溫的整體趨勢，三四線(xiàn)城市最火熱的時(shí)間也正在過(guò)去，除去部分東部、中部城市之外，目前三四線(xiàn)城市基本屬于成交活躍、價(jià)格漲幅放緩的階段。
對于目前部分非熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市已經(jīng)出臺加碼調控政策，楊紅旭表示，很多小城市的政策并不嚴格，其政策主要從限制價(jià)格環(huán)比增長(cháng)入手，在房貸和限購層面基本沒(méi)有很?chē)绤柕恼叱雠_，部分政策的意義在于政府表態(tài)。楊紅旭稱(chēng)，個(gè)別三四線(xiàn)城市會(huì )出臺一些并不嚴厲的政策，但三四線(xiàn)城市數目總量大，大部分城市并不用出臺政策。(
轉自：21世紀經(jīng)濟報道
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車(chē)工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng )新高
