市場(chǎng)趨于平穩，政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象，對“地王”們來(lái)說(shuō)，正遭受市場(chǎng)風(fēng)險和政策風(fēng)險的雙重夾擊。中原地產(chǎn)數據顯示，2016年以來(lái)50宗高價(jià)地中，因資金壓力，有32宗地塊產(chǎn)權在拿地后出現了變動(dòng)，占比高達64%。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） “地王”成燙手山芋
近日，北京總價(jià)第三高地塊——豐臺地王僑禧項目正經(jīng)歷股權的第三次變動(dòng)。2015年，華僑城、華潤、招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元、配建5.7萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)獲得項目用地，而這一價(jià)格也成為當時(shí)豐臺區地王，北京總價(jià)第三高的地塊。隨后，華潤、招商以“地塊最終成交價(jià)格超出授權價(jià)格”為由相繼退出僑禧項目，華僑城持股100%。
直至今年8月，華僑城以51.83億元出售僑禧項目49%股份給泰禾集團。而近日，華僑城再度在北京產(chǎn)權交易所掛牌項目剩下的51%股權，合計轉讓對價(jià)56.8億元。至此，華僑城全部退出拿地兩年后仍未入市的僑禧項目。
事實(shí)上，除了華僑城地王項目外，近日，南京京奧港地王項目也被爆出因欠施工款而停工，雖然京奧港方面對此否認，但仍可看出企業(yè)目前所面臨的窘境。
資料顯示，2016年4月15日，經(jīng)61輪競拍，北京京奧港集團有限公司力壓中南、棲霞建設、新城等眾多房企，以47.6億元摘得麒麟G09地塊，樓面價(jià)22353元/平方米，溢價(jià)率達到163%，成為區域新地王。而彼時(shí)該區域新房售價(jià)僅為16000元/平方米至18000元/平方米。與此同時(shí)，與之形成對比的是，在一個(gè)月后，2016年5月13日，中南以48億樓面價(jià)拍得緊鄰京港澳項目的中南熙悅項目地塊，樓面價(jià)為19195元/平方米，也低于京奧港項目。
值得注意的是，京奧港項目拍地金額47.6億元中，母公司中融信托提供融資34億元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同時(shí)，京奧港申請了由中信信業(yè)基金發(fā)行的“鳳凰8號-京奧港專(zhuān)項投資私募基金”，發(fā)行規模1.7億元，利率高達8.7%-9%。
高盈利加劇賭博之心
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近兩年來(lái)，因市場(chǎng)的向好，房企積極搶地，對市場(chǎng)過(guò)度樂(lè )觀(guān)。
以京奧港集團為例，有業(yè)內人士透露，京奧港成立于1996年，最初以鋼貿物流起家。2011年，京奧港以5.3億元拿下南京老城區一地塊，樓面價(jià)1.42萬(wàn)元/平方米。隨后，因房?jì)r(jià)的飛漲，這一僅有480套住宅的項目，2016年最高時(shí)賣(mài)到3.2萬(wàn)元，讓京奧港嘗到了甜頭。
“項目畸高的利潤率讓房企不惜一切代價(jià)去拍地。”上述人士坦言，例如京奧港未來(lái)墅項目，開(kāi)發(fā)商初期心理售價(jià)高達4萬(wàn)元/平方米，若沒(méi)有此次調控，項目并不是沒(méi)有以高價(jià)賣(mài)出的可能性。“開(kāi)發(fā)商有個(gè)心理，地就是現金，若不開(kāi)發(fā)，轉手出去也能賺一筆。”
克而瑞報告顯示，2014年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元，溢價(jià)111.5%奪得了上海閘北區大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價(jià)47609元/平方米。但4.7萬(wàn)的樓板價(jià)已經(jīng)比周邊在售精裝新房貴，與該地塊相近的明園都市森林毛坯僅賣(mài)3萬(wàn)元/平方米。但是一年后，2015年4月1號，方興大寧金茂府正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)約為68090元/平方米。截止到2016年4月，已推出的674套中賣(mài)出了643套，去化率達到95%，平均售價(jià)73112元/平方米。
從華僑城僑禧項目來(lái)看，其雖轉讓但也屬于溢價(jià)退出。華僑城股份在該項目上沉淀了逾90億元資金，到今年如果順利退出，包括股權轉讓投資收益及收回股東借款利息在內，兩年時(shí)間公司投資該項目將凈賺約21億元，測算后內部收益率會(huì )達到11%左右。
杠桿高企風(fēng)險凸顯
有業(yè)內人士表示，華僑城急于出手，并不僅僅是可以溢價(jià)售地，而是其資金壓力過(guò)大，急于退出以換取現金。“華僑城其實(shí)是一筆賠本生意。該項目連年虧損，大量資金沉淀帶來(lái)的資金財務(wù)成本、時(shí)間成本，以及項目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)等各環(huán)節均有投入，但變現還需更多時(shí)間。”
事實(shí)上，到今年三季末，華僑城短期借款余額達228億元，占到有息負債規模的1/3，而初期時(shí)，華僑城短期負債僅58億元，占有息負債比重13.6%。
中信建投證券報告顯示，中型房企其短債壓力和凈負債率分別達93%和143%，分別較去年提升28個(gè)百分點(diǎn)和35個(gè)百分點(diǎn)，加杠桿更為突出。WIND統計數據顯示，截至2017年9月，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負債率為79.3%，較6月末上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，較2016年底上升2.24個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng )近年新高；凈負債率方面，凈負債率達到113.3%，較6月末上升7.8個(gè)百分點(diǎn)。
以陽(yáng)光城為例，19日陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)，股東福建陽(yáng)光集團有限公司所持有公司部分股份辦理了質(zhì)押。公告顯示，截至公告披露日，陽(yáng)光集團所持股票7.09億股已100%質(zhì)押，陽(yáng)光集團子公司東方信隆資產(chǎn)管理有限公司持有6.2億股已質(zhì)押比例達98.24%，一致行動(dòng)人福建康田實(shí)業(yè)集團有限公司持股近4.12億股質(zhì)押100%。
值得一提的是，按照陽(yáng)光城半年報來(lái)看，其第一大股東上海嘉聞投資管理有限公司持有有限售條件股票約7.3億股也全部進(jìn)行質(zhì)押，在此背景下，陽(yáng)光城前四大股東持股占總股票數達61.04%，已基本全部質(zhì)押。
負債高企的陽(yáng)光城，截至9月30日，陽(yáng)光城負債總計1694億元，但須注意的是，在2012到2016年間，陽(yáng)光城負債總額僅分別為126億元、284億元、392億元、564億元和1015億元。高負債對比之下，陽(yáng)光城的經(jīng)營(yíng)性現金流卻多年為負，到2017年前三季度，其為-58.56億元。
根據陽(yáng)光城發(fā)布的公告顯示，截至目前，陽(yáng)光城累計對外擔保額度達到1380.88億元，超出2017年預估130%。而根據陽(yáng)光城4月15日發(fā)布的關(guān)于公司2017年擔保計劃的公告顯示，公司預計在2017年為旗下51家子公司提供額度為600億元的擔保，被擔保人均為公司全資子公司、控股子公司和參股子公司。但同時(shí)，陽(yáng)光城目前不存在逾期擔保、涉及訴訟擔保的情況。
對于高負債風(fēng)險，陽(yáng)光城執行副總裁吳建斌表示，因陽(yáng)光城的資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，隨時(shí)可以變現，所以并不存在資金鏈緊張的問(wèn)題。
吳建斌認為，房地產(chǎn)企業(yè)負債多是土地儲備，地買(mǎi)對了，流動(dòng)性就會(huì )變好，就能保證現金流。充裕優(yōu)質(zhì)且價(jià)格低廉的土地儲備，將為業(yè)績(jì)爆發(fā)提供強勁動(dòng)力。但他也表示，如果地的質(zhì)量不高，就談不上銷(xiāo)售、周轉和利潤。
而對于房企激進(jìn)的深層原因，一位不具名的業(yè)內人士表示，近兩年來(lái)一些中型房企不計成本大量購地、高杠桿并購、激進(jìn)擴張，是為防止被大房企吞并，增加企業(yè)規模。“中小型房企賭博的心理就是等也是死，擴張則或許還有機會(huì )。”該人士說(shuō)。以擴張著(zhù)稱(chēng)的陽(yáng)光城為例，其年報顯示，2016年，陽(yáng)光城新增計容建面977.8萬(wàn)平方米，其中85.5%來(lái)自并購。
對此，中國住房報告課題組成員劉偉表示，這樣急于擴大規模，一旦銷(xiāo)售狀況不理想，企業(yè)周轉能力受阻，償債能力將會(huì )失控，風(fēng)險隨之積聚。（記者 梁倩）
轉自：經(jīng)濟參考報
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