中小房企資金承壓 風(fēng)險隱患不得不防

　　在調控政策持續收緊背景下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，激烈的市場(chǎng)競爭也在考驗著(zhù)房企的資金實(shí)力。記者近日在廣東、安徽、重慶等地調研發(fā)現，今年上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體穩定，房地產(chǎn)貸款總體信用風(fēng)險可控，顯性風(fēng)險不大，但個(gè)別隱性風(fēng)險值得關(guān)注，中小房企資金鏈風(fēng)險就是其中之一。

　　業(yè)內人士表示，在“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的大背景下，下半年樓市調控會(huì )更加嚴厲，部分中小房企資金鏈吃緊，或將風(fēng)險顯性化。建議繼續擰緊“水龍頭”，防止違規資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，政策層面要合理引導預期，以“打隔斷”方式精準處置風(fēng)險點(diǎn)，防止問(wèn)題蔓延。

　　中小房企融資能力較弱　風(fēng)險隱患不得不防

　　在去杠桿和鼓勵資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟的大環(huán)境下，資金鏈緊張是當前房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的難題，其中以中小房企資金難題最為突出。從自身內在情況而言，中小房企資金規模實(shí)力較弱，抗風(fēng)險能力相對大型房企先天不足，從外部融資現狀分析，中小房企融資能力也相對較弱，金融機構更不待見(jiàn)，可謂是“內外交困”。

　　“我隨時(shí)都有資金鏈斷裂的危險”，中部省份一位不愿具名的中小房企負責人說(shuō)，因為兩宗地合并審批過(guò)程遭遇意外因素，樓盤(pán)商品房預售證審批要推遲兩三個(gè)月，拿不到預售證就無(wú)法開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，現金流無(wú)法及時(shí)回收，正在開(kāi)發(fā)中的樓盤(pán)隨時(shí)都有可能爛尾。資金吃緊導致樓盤(pán)可能出現爛尾的風(fēng)險，對于部分房企而言是無(wú)法回避的挑戰。

　　“前腳緊趕著(zhù)后腳，一環(huán)緊扣一環(huán)，資金鏈始終都是緊繃著(zhù)的，一旦某個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，整個(gè)項目就面臨崩盤(pán)的危險”，一名銀行金融機構監管系統有關(guān)負責人告訴記者，一些中小房企自身資金并不充裕，在建設環(huán)節靠施工企業(yè)墊付工程款，先把這個(gè)框架搭起來(lái)，然后去銀行貸款，拿到商品房預售許可證后立即就賣(mài)房子，資金回流后，再把銀行貸款還了，現金流立刻就好轉了。如果賣(mài)不掉的話(huà)，企業(yè)資金鏈就會(huì )一下子變得特別緊張。

　　記者采訪(fǎng)到的皖北地區的一家房地產(chǎn)企業(yè)就屬于這種情況。該企業(yè)原來(lái)是做加工制造業(yè)的，后來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在一地級市開(kāi)發(fā)了一個(gè)占地100多畝的樓盤(pán)。

　　該企業(yè)負責人告訴記者，按照計劃，他現在應該可以拿到二期房地產(chǎn)預售證可以資金回款了，但是因為審批問(wèn)題商品房預售證遲遲辦不下來(lái)，導致無(wú)法預售，資金無(wú)法回流，他不得不挪用名下的其他生產(chǎn)型企業(yè)的現金，用來(lái)救急周轉。如果再這樣拖下去，不僅房地產(chǎn)項目會(huì )爛尾，他名下的其他兩個(gè)生產(chǎn)型企業(yè)也會(huì )受到嚴重影響。

　　據金融監管部門(mén)分析，這類(lèi)中小房企有一個(gè)比較突出的特點(diǎn)，就是主業(yè)都不是做房地產(chǎn)的，可能是在其他行業(yè)積累了一些資金，看到房地產(chǎn)形勢火爆，為了賺快錢(qián)，就想方設法進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這類(lèi)企業(yè)的資金往來(lái)都很復雜，不同的企業(yè)主之間相互拆借融資，利率往往比銀行貸款高3到4倍。對這些企業(yè)而言，銀行的貸款什么時(shí)候到、什么時(shí)候拿到預售許可證銷(xiāo)售回籠資金，都非常關(guān)鍵。甚至有的小房企，在沒(méi)拿到許可證時(shí)，先內部認購，讓員工先買(mǎi)，把企業(yè)資金缺口補上，再通過(guò)員工往外賣(mài)。

　　記者從地方銀行監管部門(mén)獲悉，針對房地產(chǎn)行業(yè)融資需要，目前銀行機構都實(shí)行名單制，大的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)名單，沒(méi)進(jìn)入名單的中小企業(yè)，銀行機構是不允許放貸給它們的。這種情況下，這些中小房企從銀行貸款的渠道幾乎完全被切斷，所以有的房企不得不通過(guò)其他方式解決融資問(wèn)題，相應地就需要支付高利息。

　　一名金融監管人士分析認為，如果爆發(fā)風(fēng)險，中小房企首當其沖，其背后蘊藏的風(fēng)險可能比預想的要大。同時(shí)，和大型房企相比，中小房企不在重點(diǎn)監測范圍內，這可能會(huì )讓一些隱藏風(fēng)險不能及時(shí)進(jìn)入監管部門(mén)的視野。

　　房地產(chǎn)貸款比重依然偏大　部分城市房貸增量開(kāi)始減少

　　記者近日在廣東、安徽、四川等地調研發(fā)現，盡管調控不斷，但房地產(chǎn)貸款無(wú)論是在存量還是增量上，所占比重依然偏大。與此同時(shí)，不良貸款率呈現階段性反彈，信貸資源過(guò)多流向房地產(chǎn)領(lǐng)域擠壓了實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展空間。廣東等地已將房地產(chǎn)風(fēng)險列入全省金融風(fēng)險防范之首。

　　安徽銀行監管部門(mén)提供的數據顯示，截至今年6月末，全省房地產(chǎn)貸款余額達13444.95億元，占全省各項貸款總量的35.5%，同比增加2.76個(gè)百分點(diǎn)，較年初增加2.14個(gè)百分點(diǎn)。其中，新增房地產(chǎn)貸款1652.13億元，較年初增長(cháng)14.01%，高于全國房地產(chǎn)貸款增速3個(gè)百分點(diǎn)。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度偏高不只是安徽存在。四川銀監局數據顯示，截至今年5月底，全省銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額約為1.51萬(wàn)億元，相比2017年年底時(shí)增長(cháng)了9.53%。房地產(chǎn)貸款加上其他以房產(chǎn)為抵押的貸款占比則接近50%。自2014年至今，四川省個(gè)人按揭住房貸款余額年均增速約20%，遠超同期企業(yè)貸款增速。

　　盡管房貸額度收緊、利率不斷上浮，但房貸依然是銀行的香餑餑。央行數據也顯示，住戶(hù)貸款增速依然保持高位運行。截至今年6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為35.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20.4%，增速較3月末高0.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重為27.7%，較去年末提升0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為23.84萬(wàn)億元，同比高增18.6%。

　　增量信貸大幅流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的趨勢并未得到明顯遏制。今年上半年全國增加3.54萬(wàn)億元房地產(chǎn)貸款，占同期各項貸款增量的39.2%，占比比上季末高 0.1個(gè)百分點(diǎn)。廣東省發(fā)改委總經(jīng)濟師黃華東表示，廣東今年上半年房地產(chǎn)貸款增量占全部貸款增量的44.9%，住房消費占居民人均可支配收入比例超過(guò)30%，表明經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)業(yè)依賴(lài)性較大。

　　不過(guò)，部分一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)城市房貸增量開(kāi)始減少。地方銀監局人士表示，總體而言，房地產(chǎn)貸款增速與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、銷(xiāo)售增速走勢大體保持一致，但呈現區域分化特征。受差別化信貸政策影響，北上廣一線(xiàn)城市限購限貸措施非常嚴格，執行比較到位，房地產(chǎn)貸款增量明顯減少，而大量三四線(xiàn)城市仍然執行去庫存政策，導致全國多地銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度不降反增。

　　整體風(fēng)險基本可控　隱性風(fēng)險仍需關(guān)注

　　今年上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體穩定，房地產(chǎn)貸款總體信用風(fēng)險可控。受訪(fǎng)基層銀監局負責人認為，顯性風(fēng)險不太大，但一些潛在風(fēng)險值得關(guān)注。

　　房地產(chǎn)不良貸款率攀升值得注意。四川銀行業(yè)中，以房產(chǎn)、土地出讓權或使用權、在建工程等作為抵押品的貸款合計達1.24萬(wàn)億元，不良貸款和關(guān)注類(lèi)貸款余額分別為468.16億元和911.11億元，不良貸款率和關(guān)注類(lèi)貸款率高達3.77%和7.34%，均遠遠高于全省平均水平。安徽銀行業(yè)房地產(chǎn)不良貸款余額44.09億元，較年初增長(cháng)20.14%。安徽省銀監局統計處處長(cháng)王歐表示，部分農商行房地產(chǎn)貸款結構不合理，開(kāi)發(fā)貸款占比高，且部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款形成長(cháng)期不良，處置難度非常大。

　　廣東省經(jīng)信委運行處處長(cháng)李敬斯說(shuō)，在基礎設施和工業(yè)投資增幅回落情況下，上半年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達41.7%，同比提高7個(gè)百分點(diǎn)。多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率超過(guò)80%，存在潛在金融風(fēng)險。

　　“打隔斷”精準處置　嚴防違規資金流入樓市

　　各級政府要借助大數據監控，對風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行精準識別、提前預警，通過(guò)“打隔斷”的方式化解問(wèn)題，防止問(wèn)題蔓延。

　　一是持續加大對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規范整治。安徽省銀監局副局長(cháng)佘方勇建議，應督促銀行機構加強管控，加強壓力測試，壓降房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中度。嚴格實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款名單制準入與風(fēng)險防控管理，對土儲貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按季建立監測臺賬，動(dòng)態(tài)掌握融資、銷(xiāo)售及回款情況，對有償付風(fēng)險的貸款及時(shí)采取有效風(fēng)險對沖措施。

　　廣東省金融辦資本市場(chǎng)處處長(cháng)楊軼明建議，應加大現場(chǎng)審查和行政處罰的力度，防止各類(lèi)虛假按揭，對于違規開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的銀行分支機構，一經(jīng)發(fā)現，嚴格執行“雙罰”，既處罰機構，又處罰責任人，形成震懾。

　　二是“打隔斷”精準處置防范系統性風(fēng)險。廣東金融風(fēng)險防控中心主任李杰表示，面對當前部分投資客斷供、中小房企破產(chǎn)風(fēng)險，一方面各級政府要借助大數據監控，對風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行精準識別、提前預警，通過(guò)“打隔斷”的方式化解問(wèn)題，防止問(wèn)題蔓延。另一方面國家層面要營(yíng)造寬松的政策環(huán)境，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，窗口指導規范資產(chǎn)管理公司不良收購盡職調查和資產(chǎn)處置。

　　三是引導市場(chǎng)預期理性回歸。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，要積極引導居民不盲目投資投機炒房，避免在經(jīng)濟下行和信貸收緊的環(huán)境下因居民杠桿率過(guò)高引發(fā)的違約風(fēng)險。（記者 程士華 周強 張翅）

　　轉自：經(jīng)濟參考報

　　【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀