深圳試點(diǎn)“小產(chǎn)權房”確權

深圳新一輪土地改革的核心，就是對土地權益的確認和明晰，敏銳的業(yè)內人士立即嗅出小產(chǎn)權房身份合法化的可能，成為本輪深圳土地產(chǎn)權制度改革的最大看點(diǎn)，也將成為改變深圳樓市格局的重要轉折點(diǎn)。

　　“土地分類(lèi)確權及違法建筑的處理，小產(chǎn)權房未來(lái)面臨拆遷或是轉為保障房、商品房等可能，這些都將增加合法土地及房屋的供給，將間接實(shí)現調節房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果?！鄙钲诰C合開(kāi)發(fā)研究院常務(wù)副院長(cháng)郭萬(wàn)達對記者如是說(shuō)。

　　而深圳市規劃和國土資源委員會(huì )內部人員則透露，涉及小產(chǎn)權房的處理措施，目前剛剛啟動(dòng)試點(diǎn)工作，具體實(shí)施細則尚處于研究階段，但讓深圳市所有小產(chǎn)權房全部“轉正”幾乎不可能。

　　“深圳土地改革新政實(shí)施細則或會(huì )通過(guò)補交地價(jià)等方式，讓社區的統建樓綠本轉紅本，用來(lái)盤(pán)活社區股份公司經(jīng)濟。讓社區廠(chǎng)房辦證，可以讓承租人辦理營(yíng)業(yè)執照，利于這些廠(chǎng)房的出租?！鄙鲜鰞炔咳藛T對記者透露。

　　影響地價(jià)房?jì)r(jià)

　　根據深圳土地產(chǎn)權制度改革的近期實(shí)施方案，深圳市將以寶安區沙井街道共和社區和龍崗區平湖街道山廈社區為試點(diǎn)，出臺相關(guān)的配套實(shí)施文件，以推進(jìn)小產(chǎn)權房確權處理工作，目前政府部門(mén)正在就部分統建樓編入保障性住房目錄中開(kāi)展工作。

　　小產(chǎn)權房是深圳土地市場(chǎng)目前亟待破解的最大難題，同時(shí)也成為制約深圳城市發(fā)展的最大障礙。

　　公開(kāi)數據顯示，原農村集體經(jīng)濟組織共占用約390平方公里的土地，約占深圳市建設用地的42%，其中僅有95平方公里為合法用地，占總用地面積的1/4。這意味著(zhù)，超過(guò)全深圳用地總量1/3的原農村集體土地和違法違建占地無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)流轉。

　　截至2011年年底，在深圳1953平方公里的范圍內，星羅棋布的小產(chǎn)權房違法建筑達到37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49.27%。

　　深圳著(zhù)名地產(chǎn)評論人士賀承軍認為，方案中多層次的產(chǎn)權登記，是個(gè)有技術(shù)含量的說(shuō)法，人們捕捉到“這個(gè)說(shuō)法意味著(zhù)對政府主導城市化之外的另一種強大存在的承認”。這也就意味著(zhù)深圳現有的小產(chǎn)權房多數將被“確權”即房產(chǎn)權得到確認，被合法化。

　　而一旦如此大量的深圳小產(chǎn)權房隨著(zhù)逐步被確認為商品房或保障性住房，這不僅將為全國的小產(chǎn)權房處置，產(chǎn)生路徑探索的示范性效果，也將對深圳市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　這令不少開(kāi)發(fā)商心生憂(yōu)慮，若如此，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將因此不可避免地產(chǎn)生結構性調整。

　　“雖然小產(chǎn)權房是不能轉讓和銷(xiāo)售的，但卻一直存在市場(chǎng)交易，且交易價(jià)格只有同樣位置商品房?jì)r(jià)格的30%~50%。深圳小產(chǎn)權房一旦確權，相關(guān)法律顧慮將消除，當面對目前深圳市商品房每平方米1.7萬(wàn)元~2.5萬(wàn)元的高價(jià)，小產(chǎn)權房每平方米4000元至8000元的價(jià)格當然更具吸引力。因此，目前即將被確權的小產(chǎn)權房將可能出現價(jià)格上漲，而商品房將出現利空效應，對商品房?jì)r(jià)格產(chǎn)生向下?tīng)恳饔?，這種結構性調整的結果，將使深圳市房地產(chǎn)平均價(jià)格產(chǎn)生下降?！蹦成钲陂_(kāi)發(fā)商對記者分析。

　　“大量的農村集體建設用地進(jìn)入市場(chǎng)，城市的地價(jià)和房?jì)r(jià)肯定會(huì )降下來(lái)，但是深圳小產(chǎn)權房數量龐大，不太可能全部確權，進(jìn)入市場(chǎng)的量將非常有限?！鄙钲诰C合開(kāi)發(fā)研究院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁亦對記者如此表示。

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