上市房企一季度存貨消化周期縮短

房地產(chǎn)企業(yè)的“降價(jià)跑量”策略取得階段性成果。申萬(wàn)分類(lèi)下123家A股房企的一季報財務(wù)數據顯示，多數房企預收賬款同比環(huán)比均有明顯增長(cháng)，存貨消化周期呈現逐步縮短趨勢。業(yè)績(jì)方面，房?jì)r(jià)下行已導致房企利潤率下滑。一季度，123家房企的營(yíng)業(yè)利潤率從去年同期的20.47%下降至19.68%。

　　預收賬款增長(cháng)顯著(zhù)

　　據數據統計，一季度，123家A股房企合計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入649.02億元，同比增長(cháng)11.3%；實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤127.74億元，同比增長(cháng)7%；實(shí)現歸屬母公司股東的凈利潤87.31億元，同比增長(cháng)2.2%。

　　受降價(jià)促銷(xiāo)策略的影響，房企一季度預收賬款顯著(zhù)增長(cháng)。截至一季度末，123家房企的預收賬款合計達4489.2億元，同比增長(cháng)27.2%，比2011年末增長(cháng)7.8%；一季度末的預收款已相當于這些房企2011年全年營(yíng)業(yè)收入。這表明，2012年房企的結算業(yè)績(jì)已有保障。

　　存貨方面，一季度末，123家房企累計存貨值為12433.14億元，同比增長(cháng)3.25%。由于一季度營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本的增幅高于存貨增長(cháng)，A股房企存貨消化周期正在縮短。以營(yíng)業(yè)成本計算，一季度A股房企存貨的消化周期同比縮短9.76個(gè)月。

　　一季度，房企銷(xiāo)售額整體呈現逐月上升態(tài)勢。其中，3月主要房企簽約面積和簽約金額增速明顯。保利地產(chǎn)3月實(shí)現簽約面積93.61萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)55.08%；實(shí)現簽約金額97.38億元，同比增長(cháng)47.27%。

　　業(yè)內人士表示，3月隨著(zhù)房企降價(jià)促銷(xiāo)、房源供應量加大，再加上首套房貸利率回調，使得剛需得以釋放，成交量隨之上升。

　　中投證券認為，開(kāi)發(fā)商持續在以?xún)r(jià)換量的選擇下房?jì)r(jià)已有較充分調整，壓抑已久的剛需開(kāi)始持續釋放，改善性需求也跟隨提升。隨著(zhù)4-5月新推盤(pán)量繼續上升，月成交量也將持續上升。國泰君安表示，以?xún)r(jià)換量為開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)選擇，2012年市場(chǎng)將是走量不走價(jià)的復蘇。

　　房企或繼續“降開(kāi)工”

　　“降價(jià)促銷(xiāo)”之后很可能是“限產(chǎn)保價(jià)”。在“去庫存”戰略的主導下，房企普遍壓縮新開(kāi)工量和土地購置面積?！吧偻度?，多賣(mài)房，持有現金，等待時(shí)機。這是房企在2012年普遍采取的策略”，中國指數研究院副院長(cháng)陳晟預計，二季度房企將繼續降低新開(kāi)工量。

　　一季度，保利地產(chǎn)新開(kāi)工面積243.55萬(wàn)平方米，比去年同期下降23.96%，竣工面積109.45萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)244.19%。報告期內公司共有在建擬建項目151個(gè)，總占地面積3264萬(wàn)平方米。報告期內，公司新拓展項目?jì)H有3個(gè)，新增規劃容積率面積182.86萬(wàn)平方米。

　　無(wú)獨有偶。華僑城今年新開(kāi)工計劃為133萬(wàn)平方米左右，較2011年的143萬(wàn)平方米開(kāi)工計劃下降7%。在香港上市的遠洋地產(chǎn)，今年計劃的新開(kāi)工量為300萬(wàn)平方米。而去年遠洋地產(chǎn)的新開(kāi)工量約500萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)新開(kāi)工量將減少約40%。

　　萬(wàn)科在一季報中表示，公司將繼續堅持積極銷(xiāo)售的策略。一季度，公司參與1個(gè)城市更新改造類(lèi)項目，根據當前規劃條件，相關(guān)項目由萬(wàn)科負責的可開(kāi)發(fā)部分用地面積約12.9萬(wàn)平方米。未來(lái)在項目拓展方面，公司仍會(huì )采取審慎的態(tài)度。萬(wàn)科同時(shí)表示，一季度，全國住宅新開(kāi)工面積同比下降5.2%，繼2009年之后再度出現開(kāi)工同比下滑的現象。企業(yè)開(kāi)發(fā)投資規模的萎縮，將對市場(chǎng)的后續供應能力產(chǎn)生不利影響。（林喆）

來(lái)源：中國證券報

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