“地市”寒流 加大房?jì)r(jià)調整空間

“面粉”與“面包”的價(jià)格向來(lái)是相輔相成。今年以來(lái)，各主要城市土地市場(chǎng)普遍遭遇寒流，各類(lèi)用地“底價(jià)成交”和流拍的現象日益增多。整體而言，近期，各大城市土地市場(chǎng)出讓宗地的樓面價(jià)格已經(jīng)出現明顯回調，這必然會(huì )擴大房?jì)r(jià)調整的空間。

　　2012年一季度，全國土地市場(chǎng)需求萎縮，供應也呈現放緩趨勢；其中住宅用地的成交量和成交單價(jià)跌幅明顯。在調控重壓下，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不足，土地市場(chǎng)的冷清程度超過(guò)商品房市場(chǎng)，土地成交樓面均價(jià)明顯低于去年同期。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數據顯示：今年一季度，全國30個(gè)主要城市共成交住宅用地336塊，環(huán)比下降51.6%，同比下降47.5%；成交的住宅建設用地面積為1865公頃，環(huán)比下降48.3%，同比下降51.6%；平均樓面價(jià)為1833元，環(huán)比下降11%，同比下降13.5%。

　　從數據分析，今年一季度，全國主要城市出讓土地的總體溢價(jià)率步入近年來(lái)的最低點(diǎn)，部分城市溢價(jià)率甚至低于2008年市況。全國30個(gè)城市土地平均溢價(jià)率1.8%，環(huán)比減少2.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少18個(gè)百分點(diǎn)。主要城市均明顯出現土地市場(chǎng)冰點(diǎn)現象，以北京為例，在一季度出讓的45宗土地中，全部以零溢價(jià)率成交。

　　顯然，在調控重壓下，房?jì)r(jià)下調已影響到開(kāi)發(fā)商對土地價(jià)格的判斷，而土地價(jià)格除反映當前房?jì)r(jià)外，還反映開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期。目前，多數開(kāi)發(fā)商對后市的判斷偏悲觀(guān)，他們的“棄地”策略預示著(zhù)整體房?jì)r(jià)仍有下行空間。

　　面包要降價(jià)，需要面粉價(jià)格“配合”，而面粉降價(jià)后，面包降價(jià)的余地也就越大。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最基本要素，土地市場(chǎng)的變化更反映未來(lái)樓市的變化。今年一季度，土地價(jià)格已開(kāi)始下調，但幅度尚不充分，地方政府對土地出讓底價(jià)的定價(jià)依然較高，大部分土地的競爭也比較少。業(yè)內預期，進(jìn)入下半年，各城市的土地價(jià)格將進(jìn)一步下降。

　　通常來(lái)說(shuō)，房企2011年下半年新開(kāi)的樓盤(pán)將成為2012年的銷(xiāo)售主力?？傮w來(lái)看，去年四季度以來(lái)，全國性房企開(kāi)盤(pán)項目的土地成本相當于目前銷(xiāo)售均價(jià)的三成左右。分城市來(lái)看，全國性房企在一線(xiàn)城市的土地成本略高于在二、三線(xiàn)城市的土地成本。比如，這些房企在一線(xiàn)城市的土地成本約占當前銷(xiāo)售均價(jià)的40%，而二、三線(xiàn)城市的土地成本約占售價(jià)的20-30%。因此，全國性房企在二、三線(xiàn)城市的降價(jià)空間大于一線(xiàn)。尤其是一些土地購入成本占比低于20%的項目，未來(lái)降價(jià)空間廣闊。

　　從庫存量看，房企普遍存在進(jìn)一步降價(jià)的壓力。數據顯示，目前，A股上市房企2011年末的存貨合計超過(guò)6000億元，同比增長(cháng)近50%，以去年的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度計算，這些房企存貨的消化周期達4.6年。3月以來(lái)，在信貸出現定向寬松的利好下，各城市商品房的成交量有所抬升，但目前市場(chǎng)對價(jià)格的敏感度依然比較高，而且限購及二套以上的貸款依然嚴格執行，這使得市場(chǎng)出現量?jì)r(jià)齊漲的可能性微乎其微；因此，“降價(jià)跑量”策略依然是今后一段時(shí)期內房企的主要選擇。（林喆）

來(lái)源：中國證券報

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