房企500強出爐 高周轉企業(yè)包攬前五名

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )與中國房地產(chǎn)測評中心昨日在北京聯(lián)合發(fā)布了《2012中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》。其中，萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達位居500強前三甲。而高周轉企業(yè)包攬了500強前五位。這意味著(zhù)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控環(huán)境下，高周轉、全國性布局的大型龍頭企業(yè)已贏(yíng)得先機。

　　測評報告數據還顯示，2011年全國商品房銷(xiāo)售面積為10.99億平方米，同比增長(cháng)4.9%；而2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強商品房銷(xiāo)售面積達2.19億平方米，同比增長(cháng)26.9%，增幅較全國水平高出22個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明隨著(zhù)市場(chǎng)調控和金融信貸的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金門(mén)檻更高，行業(yè)集中度提高且分化日益加劇。

　　高周轉企業(yè)位包攬前五強

　　在2012中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強榜單上，萬(wàn)科集團以超群的綜合實(shí)力位列榜首，恒大地產(chǎn)和萬(wàn)達集團緊隨其后，中國海外、綠地集團、保利房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地、世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)分列四到十位。

　　2012中國房地產(chǎn)500強測評研究報告顯示，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進(jìn)快出”提高效率令這一模式有了更大的生存空間，500強前五位被高周轉企業(yè)包攬。

　　事實(shí)證明，從2011年的表現來(lái)看，高周轉模式更勝一籌。從測評榜單來(lái)看，領(lǐng)先企業(yè)基本都貫徹了快速銷(xiāo)售的策略，對市場(chǎng)變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓需求的產(chǎn)品，或調整中高端價(jià)格，率先降價(jià)銷(xiāo)售。

　　此外，融創(chuàng )中國以193億的銷(xiāo)售金額、119萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積排在18位，較上年上升42位。另一匹黑馬佳兆業(yè)集團由2011年的40位上升至17位。融僑集團、融創(chuàng )中國、榮盛房地產(chǎn)、合景泰富、建業(yè)地產(chǎn)均有不同程度的上升，表現出良好的成長(cháng)力。另一方面，綠城中國由于產(chǎn)品受調控政策影響較大，發(fā)展受限，由上年第7位下降至23位。

　　百強門(mén)檻提高行業(yè)分化加劇

　　房地產(chǎn)調控政策持續深化，房地市場(chǎng)進(jìn)入調整期，在此環(huán)境下，全國市場(chǎng)銷(xiāo)售仍然保持了增長(cháng)態(tài)勢。報告顯示，除了銷(xiāo)售面積逆市上漲，銷(xiāo)售金額方面，2011年全國商品房銷(xiāo)售額為5.91萬(wàn)億元，同比增長(cháng)12.1%，銷(xiāo)售額增幅大幅放緩。在此背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強企業(yè)銷(xiāo)售創(chuàng )下2.28萬(wàn)億元的新高，同比增長(cháng)32.3%，增長(cháng)速度較全國高出20.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，根據《2012中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，2011年百強企業(yè)的銷(xiāo)售金額均值為148.81億元，較上年增長(cháng)12.44%，標準差為188.12億元，標準差擴大11.14億元，可以看出百強企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)較上年穩步提升，但企業(yè)間差距有所擴大。

　　測評結果還顯示，2011年百強房企銷(xiāo)售金額的中位數為64.98億元，較上年57.01億元大幅提升，門(mén)檻起點(diǎn)顯著(zhù)提高。整個(gè)行業(yè)的競爭進(jìn)入百億競爭，更多企業(yè)達到百億銷(xiāo)售業(yè)績(jì)后，其中實(shí)力突出的企業(yè)正在向200億—500億的更高目標集結。銷(xiāo)售金額也在向排名全國20強以及50強企業(yè)集中，這些企業(yè)的發(fā)展狀況極大地影響了房地產(chǎn)行業(yè)整體的競爭態(tài)勢。

　　從測評結果來(lái)看，盡管近年來(lái)我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度有所提升，但整體而言，我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中程度仍然相當低，因此，即使是處于領(lǐng)先地位的企業(yè)，就單個(gè)企業(yè)而言，對市場(chǎng)的影響程度仍然比較低。這也說(shuō)明，在市場(chǎng)進(jìn)入調整期時(shí)，任何不能及時(shí)適應環(huán)境變化的企業(yè)都有可能錯失發(fā)展機會(huì )。

　　庫存壓力倍增盈利模式待改變

　　雖然500強企業(yè)在市場(chǎng)壓力不斷上升的產(chǎn)業(yè)背景下，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大幅領(lǐng)先于全國水平，但另一個(gè)無(wú)法忽視的問(wèn)題是，2011年，500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，絕對值99.89億元亦位于歷史高點(diǎn)。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫存時(shí)代成為不爭的事實(shí)。

　　存貨均值加速上升的同時(shí)，存貨周轉率放緩，存貨的消化速度下降，加上上一年房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)性現金流的大幅下降，使資金壓力隨之而來(lái)。過(guò)去十余年內依賴(lài)土地增值、房?jì)r(jià)高速上漲的盈利模式在常態(tài)化的行業(yè)調控下將會(huì )發(fā)生變化。

　　測評報告認為，房企盈利模式將逐漸轉移到產(chǎn)品價(jià)值維度，這種盈利模式的轉變實(shí)際上代表著(zhù)行業(yè)整體的理性回歸。而房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸，實(shí)質(zhì)上意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入真正意義的企業(yè)競爭階段，因此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理方面的競爭將日趨激烈，而這種精細化經(jīng)營(yíng)管理的盈利模式將逐漸成為更多開(kāi)發(fā)企業(yè)的選擇。

來(lái)源：上海證券報

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