上半年，融資政策的收緊，使得房企海外融資的規模大增，并潛移默化地影響著(zhù)企業(yè)的資金狀況。
中原地產(chǎn)的統計顯示，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在內地通過(guò)私募債、公司債、中期票據等(不包括股權融資)的融資規模為1771.8億，與去年同期相比，降幅達74%。同期，房企海外發(fā)債規模達到148.75億美元，同比上漲97%。
但在這一債務(wù)轉化的過(guò)程中，房企的融資總規模仍然有所減少，且無(wú)論境內還是境外，融資成本都明顯上升。盡管當前并無(wú)資金鏈的憂(yōu)慮，但業(yè)界普遍認為，在銷(xiāo)售不暢的情況下，未來(lái)房企的資金壓力將逐漸增大。
廣發(fā)證券的一份研報指出，明后兩年將是房企債務(wù)兌付的高點(diǎn)，其中，中小型房企的風(fēng)險尤其值得注意。
融資成本普遍提高
作為房地產(chǎn)調控的一部分，信貸、融資政策一直在收緊。據不完全統計，去年10月以來(lái)，央行、銀監會(huì )、證監會(huì )、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會(huì )共發(fā)布了不下十份相關(guān)文件。
這些文件的監管內容包括“首付貸”、土地貸款、企業(yè)債等各個(gè)環(huán)節，涉及銀行貸款、夾層融資、信托、基金、理財資金、私募等多個(gè)融資渠道。
上述政策導致國內房企融資規模驟減。中原地產(chǎn)的數據顯示，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在內地通過(guò)私募債、公司債、中期票據等(不包括股權融資)的融資規模為1771.8億，而去年同期的融資額度高達6735.94億。
與此同時(shí)，融資成本明顯提高。泰禾在6月30日發(fā)行的一筆15億元公司債，利率達到7.5%。南京棲霞建設上月初的一筆10億元融資，成本在6.5%的水平。云南城投在5月的一筆融資，利率為7%。榮盛發(fā)展的一筆融資，成本也達到6.8%。
盡管也有低成本融資的案例，但在資金面緊縮的情況下，房企的平均融資成本明顯提高。中原地產(chǎn)指出，2017年來(lái)，房企發(fā)債利率多在5%-6%以上，到6月，多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。相比之下，2016年的平均融資成本在4%左右的水平。
由于境內融資渠道收窄，房企紛紛轉向海外。
統計局數據顯示，2016年1-5月，房企利用外資42億元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外資的規模就升至90億元，同比增長(cháng)115.1%。短短一年間，變化趨勢陡然反轉。
在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上，因政策因素導致的境內和境外融資轉換十分常見(jiàn)。2009年，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資規模為470億元，同比下降35.5%。由于調控樓市的“國十條”和“新五條”陸續出臺，到2010年，利用外資的規模就轉而增長(cháng)了66.0%，達到796億元。其間，國內貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預收款的增速均大幅下降。
中原地產(chǎn)還指出，除了政策因素外，其中還有“美元走強后，熱錢(qián)向境外流出”的大背景。
但值得注意的是，由于美國進(jìn)入加息通道，現階段，境外融資的成本也不遑多讓。龍光地產(chǎn)5月在新加坡發(fā)行的一筆永續資本證券，利率為7%；明發(fā)集團在新加坡發(fā)行的一筆債券，成本則達到11%。4月，景瑞控股和億達中國分別在香港聯(lián)交所發(fā)行企業(yè)債，利率分別為7.75%和6.95%。與內地融資的成本幾乎持平。
債務(wù)兌付高峰期將至
雖然海外融資規模大增，但由于境內融資縮水規模過(guò)大，上半年房企的融資總規模仍然明顯減少。
而作為另一項主要資金來(lái)源的銷(xiāo)售端，同樣出現大幅縮水。“我們今年上半年一個(gè)新盤(pán)都沒(méi)開(kāi)，賣(mài)的都是之前項目的尾盤(pán)，而且量很少。”某上市房企蘇州公司負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，這一方面是因為存貨量不足，另一方面也有“不愿降價(jià)”的因素。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)認為，融資、銷(xiāo)售雙雙降溫，說(shuō)明房企的資金狀況將逐漸轉向嚴峻。
他向21世紀經(jīng)濟報道表示，當前國內仍處于低利率環(huán)境，仍有加息的可能，這意味著(zhù)房企的融資成本可能繼續提高。至于銷(xiāo)售，隨著(zhù)三四線(xiàn)城市紅利釋放殆盡，下半年的情況不會(huì )好于上半年。
事實(shí)上，由于去年錄得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，企業(yè)也紛紛借助窗口期進(jìn)行了大量低息融資，現階段房企的資金狀況相對良好。在近期機構做的例行評估中，大部分上市房企的債務(wù)評級并未下調。恒大甚至在此期間贖回了全部的永續債。
但按照廣發(fā)證券此前的一份報告，實(shí)際情況并不樂(lè )觀(guān)。該機構認為，盡管前期有房企公司債獲準注冊，但審批期限明顯拉長(cháng)，并且據交易所的窗口指導意見(jiàn)，對新發(fā)債公司的營(yíng)業(yè)收入結構以及資金用途均有嚴格限制。這將導致“未來(lái)房企新增融資規模將持續受到抑制”。
與此同時(shí)，房企杠桿水平存在被低估的現象，因為“去年大量銀行表外資金借道非標流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。
本輪周期中，在開(kāi)發(fā)貸、公司債、再融資等受到監管后，房企相應地尋求中票、信托以及其他創(chuàng )新融資等。其中，中票受到資產(chǎn)比例的限制要求，信托則被銀監會(huì )列入檢查要點(diǎn)。按照嚴躍進(jìn)的觀(guān)點(diǎn)，房企還會(huì )尋求其它創(chuàng )新的融資手段，但這并不能給企業(yè)帶來(lái)根本性的幫助。
廣發(fā)證券指出，從房企的債務(wù)端看，樣本上市房企存量債務(wù)的期限大多在2-3年。因此，過(guò)去兩年大規模的債務(wù)融資或將在未來(lái)幾年集中兌付。據統計，明后兩年樣本房企債務(wù)兌付數量將達到高點(diǎn)，兌付規模將分別高達3375億、4474億。
該機構還認為，相比大型房企具備更強的銷(xiāo)售回款能力和更加穩健的財務(wù)水平，中小型房企的兌付風(fēng)險尤其值得警惕。
轉自：21世紀經(jīng)濟報道
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