近日，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者獨家了解到，中國人民銀行正在對70個(gè)大中城市2019年新發(fā)放的個(gè)人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業(yè)銀行進(jìn)行抽樣調查。央行方面強調，與往年相比，本次調查增加了對商業(yè)銀行貸款審查審批、風(fēng)險管理等相關(guān)情況的調查。
央行方面稱(chēng)，此次調查主要是為了加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測，深入了解居民購房、貸款行為特征和商業(yè)銀行審貸條件、流程等相關(guān)情況，準確把握貸款風(fēng)險狀況，更好地為研究制定住房信貸政策提供依據和參考。
“受新冠疫情影響，銀行業(yè)整體貸款質(zhì)量下行壓力加大，作為個(gè)貸業(yè)務(wù)中規模占比較高的住房貸款肯定要嚴控風(fēng)險。一些借款人通過(guò)虛增流水等手段變相提高收入，一旦外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化導致個(gè)人收入降低，將會(huì )導致貸款逾期發(fā)生，風(fēng)險比較大?！笨炊芯吭貉芯吭喉n小剛如是說(shuō)。
購房用途及購房款來(lái)源成關(guān)注焦點(diǎn)
近日，記者了解到，央行正在開(kāi)展關(guān)于2019年度個(gè)人住房貸款的抽樣調查。根據要求，各經(jīng)受調查的單位應在2020年9月30日前通過(guò)房地產(chǎn)金融監測分析系統錄入數據和報送抽樣調查報告。
在針對主借款人的調查中，央行詢(xún)問(wèn)了被調查客戶(hù)的年收入情況、辦理貸款時(shí)銀行要求客戶(hù)提供的個(gè)人和家庭收入來(lái)源證明、在辦理貸款時(shí)客戶(hù)提供了哪些住房套數證明材料、此次首付款的來(lái)源、此次貸款所購住房的用途等情況。
記者注意到，此前杭州市房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布的《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，亦提出了嚴格執行收入認定標準和月供收入比要求，準確核定借款人真實(shí)收入；嚴格審查購房首付資金來(lái)源等要求。
中國銀行研究院博士后李義舉指出，2020年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖，部分違規資金流入房地產(chǎn)行業(yè)?！笆芤咔榈挠绊?，上半年宏觀(guān)政策較為寬松，形成了寬松的信貸環(huán)境。出于對未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展的不確定性預期，部分生產(chǎn)型企業(yè)將低價(jià)融來(lái)的資金違規用于投資房地產(chǎn)，導致部分城市商品房交易火爆?！?/p>
韓小剛告訴記者，在貸款實(shí)際操作中，其他條件符合情況下，借款人月收入、月供收入比是核定貸款金額的重要參考因素?！疤貏e在首付款方面，如果首付款為借貸資金，則很有可能是購房人的投機行為或者超過(guò)自身能力的非理性購買(mǎi)行為，在當前房市價(jià)格下行壓力持續加大的大環(huán)境下，這些行為導致貸款逾期甚至不良的風(fēng)險將加大?！?/p>
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴記者，近期包括杭州在內的多個(gè)二線(xiàn)熱點(diǎn)城市陸續出臺了調控政策為樓市降溫，住房貸款的審慎管理是房地產(chǎn)金融審慎管理框架中的重要組成部分，嚴查經(jīng)營(yíng)貸等違規入樓市、規范居民消費貸使用范圍等是住房貸款審慎管理的必要方面。
記者注意到，在此次調查中，央行還對銀行個(gè)人住房貸款審查的情況進(jìn)行了調查，其中央行關(guān)注了銀行是否針對個(gè)人住房貸款設立審查崗位、是否已制定相應操作規范性文件等情況，詢(xún)問(wèn)了銀行決定審批人員績(jì)效考核的最重要因素、單筆個(gè)人住房貸款審批中系統自動(dòng)審批占比份額、哪些層級有個(gè)人住房貸款審批權限、分級審批的劃分依據、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)部門(mén)與審批部門(mén)的分管行領(lǐng)導是否為同一人等。
個(gè)人住房貸款或將持續審慎管理
根據央行公布的數據顯示，截至2020年二季度末，個(gè)人住房貸款余額32.36萬(wàn)億元，同比增長(cháng)15.7%；2019年同期，個(gè)人住房貸款余額27.96萬(wàn)億元，同比增長(cháng)17.3%。
李義舉認為，2020年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)中長(cháng)期貸款增速達到工業(yè)企業(yè)貸款的三倍左右，房企的杠桿率上漲較快，這不僅提升了房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，也擠占了其他實(shí)體經(jīng)濟企業(yè)的信貸資源，容易推高社會(huì )融資成本。
今年以來(lái)，監管層多次強調，金融機構要積極支持實(shí)體經(jīng)濟。如6月1日，央行等八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強化中小微企業(yè)金融服務(wù)的指導意見(jiàn)》中亦強調商業(yè)銀行要把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉移到中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域，實(shí)現信貸資源增量?jì)?yōu)化、存量重組。
夏丹指出，房地產(chǎn)貸款余額增速已連續下降，在當前背景下，與調整貸款額度相比，嚴格把關(guān)房地產(chǎn)貸款投放和資金流向更有必要。
談及下半年個(gè)人住房貸款的走勢，夏丹認為，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資總體仍然從緊，上半年實(shí)際投放金額和增速隨著(zhù)融資環(huán)境的整體改善而改善，更多的是水漲船高，并未明顯放松?！跋掳肽攴康禺a(chǎn)金融領(lǐng)域也將繼續進(jìn)行審慎的管理，結合地區房?jì)r(jià)和地價(jià)上漲態(tài)勢做好差別化調控。如對特定地區貸款額度、利率和放款速度方面或收緊，同時(shí)繼續嚴查經(jīng)營(yíng)貸等違規入樓市的情況，規范居民消費貸使用范圍等，以保持房?jì)r(jià)、地價(jià)的相對平穩?！?/p>
某國有銀行地方分行人士告訴記者，由于今年上半年銀行對于個(gè)人住房貸款審批比較積極，下半年部分銀行在個(gè)人住房貸款方面的信貸額度比較少了。
李義舉也認為，未來(lái)宏觀(guān)政策將堅持“房主不炒”的定位，防止資金違規流入房地產(chǎn)?！?月30日的政治局會(huì )議提出‘完善宏觀(guān)調控跨周期設計和調節，實(shí)現穩增長(cháng)與防風(fēng)險的長(cháng)期均衡’，這表明未來(lái)防風(fēng)險的重要性開(kāi)始提升。當前房地產(chǎn)行業(yè)已成為防范金融風(fēng)險重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域，未來(lái)宏觀(guān)政策將著(zhù)眼于經(jīng)濟的長(cháng)期穩定發(fā)展，不會(huì )通過(guò)刺激房地產(chǎn)來(lái)實(shí)現經(jīng)濟短期的上漲。未來(lái)監管政策也將持續落實(shí)資金監測和融資管理規則(三條紅線(xiàn)，四檔管理)，最大限度避免資金違規流入房低產(chǎn)行業(yè)。這不僅會(huì )促使房地產(chǎn)行業(yè)的規范發(fā)展，也為其他實(shí)體經(jīng)濟企業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造良好的環(huán)境?！?/p>
值得一提的是，在風(fēng)險方面，央行還在此次調查中重點(diǎn)了解：除借款人償債風(fēng)險外銀行認為個(gè)人住房貸款面臨的最大風(fēng)險是什么；2020年銀行認為控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險最重要的因素是什么；2020年，銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略與上一年相比有哪些變化等問(wèn)題。
同時(shí)，央行向銀行詢(xún)問(wèn)了當不良貸款超過(guò)多少、房地產(chǎn)貸款(含開(kāi)發(fā)貸款)新增與各項貸款新增占比超過(guò)多少、地方平均房?jì)r(jià)下跌超過(guò)多少時(shí)，銀行會(huì )對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險水平進(jìn)行重新評估，甚至進(jìn)一步對住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調整。（張漫游）
轉自：中國經(jīng)營(yíng)網(wǎng)
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