政策解讀：市場(chǎng)穩得住 百姓有房住

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制。

　　基礎性制度和長(cháng)效機制應當怎么理解，又該如何建立呢？如何實(shí)現“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落”的目標？

　　基礎性制度

　　讓百姓住有所居、讓市場(chǎng)保持穩定

　　過(guò)去說(shuō)起房地產(chǎn)調控，人們常說(shuō)“短期政策”“長(cháng)效機制”，而“基礎性制度”則很少提及。它的內涵是什么？

　　“房地產(chǎn)基礎性制度首要解決的是它的定位問(wèn)題?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所原所長(cháng)、研究員任興洲認為，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這句話(huà)很樸實(shí)，但一語(yǔ)道出了住房的根本定位，就是住房的本質(zhì)屬性是居住，是其使用價(jià)值。盡管它也帶有一定的資產(chǎn)屬性和投資功能，但最主要的是居住屬性，是要解決老百姓“住有所居”的問(wèn)題?！凹炔荒軐⒆》慨斪髻Y產(chǎn)爆炒，也不能將房地產(chǎn)當成穩增長(cháng)的工具加以運用?！?/br>

　　“有了明確清晰的定位，還要保持住房政策的穩定性，讓市場(chǎng)主體有穩定的預期?！比闻d洲說(shuō)。

　　“住房政策主要應有兩個(gè)目標，一是保障居民家庭基本住房需要，不斷改善居住條件和社區環(huán)境，實(shí)現住有所居；二是引導住房投資與住房消費，有效預防和管控系統性風(fēng)險，促進(jìn)市場(chǎng)保持穩定?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，要想實(shí)現這兩個(gè)目標，就需要建立能夠長(cháng)期發(fā)揮作用、而不是變來(lái)變去的政策安排，“從而為每一類(lèi)人群都提供一個(gè)對應的獲取住房的渠道，而且這些渠道‘可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續’?！?/br>

　　基礎性制度將如何完善？“房地產(chǎn)的基礎性制度還包括其產(chǎn)權制度、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、土地征收、儲備和出讓制度、房地產(chǎn)稅收和投融資制度、住房保障制度等?！比闻d洲認為，未來(lái)要在這些制度層面進(jìn)行改革和完善。

　　在劉洪玉看來(lái)，未來(lái)我國需要發(fā)展租賃市場(chǎng)來(lái)補齊短板，從而建立購租并舉的住房制度；還需要通過(guò)落實(shí)住房支持政策、完善政策性住房金融體系等措施，建立低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)的政府與市場(chǎng)相結合的住房供給體系。

　　長(cháng)效機制

　　針對性操作性更強，需要多方面共同發(fā)力

　　對于“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制”，我們多年來(lái)一直在講，但市場(chǎng)仍然不盡如人意。

　　任興洲認為，這與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段有關(guān)系：改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年全面推進(jìn)住房制度改革以來(lái)，與經(jīng)濟高速增長(cháng)、城市化快速推進(jìn)相伴隨，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房需求與供給矛盾較大，商品房市場(chǎng)、保障房制度都在不斷探索中。而到了現階段，一方面，住房市場(chǎng)供給與需求發(fā)生了明顯變化，城鎮居民住房絕對短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)過(guò)大體測算，到2013年前后，就總量而言，全國城鎮家庭戶(hù)已經(jīng)實(shí)現戶(hù)均一套房，有些城市已經(jīng)超過(guò)戶(hù)均一套的水平，供需趨向平衡；另一方面，經(jīng)過(guò)多年分析研究，我們對符合國情的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行特點(diǎn)和規律的認識和把握也比以前清晰了?！霸谶@種情況下，已經(jīng)具備了制定和完善長(cháng)效機制的條件。另外，實(shí)踐證明，光運用短期政策不能解決房地產(chǎn)平穩、健康和可持續發(fā)展問(wèn)題，必須長(cháng)短結合，著(zhù)力建立長(cháng)效機制”。

　　“多年來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制也一直在研究和推進(jìn)中?！比闻d洲認為，今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議所提出的房地產(chǎn)政策措施的針對性和可操作性進(jìn)一步提高，如“在宏觀(guān)上管住貨幣，微觀(guān)信貸政策要支持合理自住購房”，就是既注重抑制投資投機性購房，又支持自住型的住房需求；“落實(shí)人地掛鉤政策，根據人口流動(dòng)情況分配建設用地指標”，就考慮到了新型城鎮化進(jìn)程中一億新市民落戶(hù)城市后的住房建設用地問(wèn)題。同時(shí)，針對不同城市市場(chǎng)分化的狀況，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應”“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”。這些政策實(shí)施后，將通過(guò)有效增加供給，緩解熱點(diǎn)城市的住房供需矛盾，也有利于從更寬廣的視角解決特大城市的住房問(wèn)題，打破行政區劃局限，在更大的區域范圍內合理配置資源，引導人口合理流動(dòng)。

　　與短期調控不同，長(cháng)效機制需要在更長(cháng)時(shí)期發(fā)揮作用。劉洪玉分析，以稅收機制為例，過(guò)去調控時(shí)，常把各種稅的稅率和征管規則調來(lái)調去，有時(shí)通過(guò)稅惠政策鼓勵買(mǎi)房，有時(shí)又通過(guò)增加稅負抑制買(mǎi)房?！岸愂盏拈L(cháng)效機制就是要把購房者在不同情景下可能面臨的稅負一次性公之于眾，讓購房者清晰知道，如果買(mǎi)房目的是住房投機、住房投資或住房消費，將分別面臨什么樣的稅負，引導購房行為?！?/br>

　　再比如，供地機制。劉洪玉說(shuō)，一座城市在人口持續流入的情況下，如果土地供應嚴重不足，政府土地管理目標又是嚴格控制建設用地供應，則住房升值預期及升值預期驅動(dòng)下的住房投機難以避免，房?jì)r(jià)穩定就難以實(shí)現?！叭绻恋卣叩某霭l(fā)點(diǎn)能從被動(dòng)管理變?yōu)橹鲃?dòng)管理，將土地管理目標定位為‘努力滿(mǎn)足經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展帶來(lái)的空間需求’，積極拓展土地供應來(lái)源、降低土地供給成本、透明土地供應計劃、提高土地供給彈性，就有利于穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)市場(chǎng)穩定?！?/br>

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長(cháng)效機制，需要在供地、金融、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域實(shí)現突破：土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度；金融制度上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財稅制度上，要完善中央與地方分權的財稅體制。此外，還要深化戶(hù)籍制度改革，促進(jìn)新型城鎮化健康發(fā)展，以釋放新市民群體的購房需求。

　　明年目標

　　既防止大起大落，又有效去庫存

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落。

　　“泡沫是資產(chǎn)價(jià)格背離其價(jià)值的一種現象，泡沫越大，價(jià)格和價(jià)值背離越嚴重，大起大落的可能性就越大?！备鶕⒑橛竦呐袛?，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要出現在一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。

　　“抑制泡沫、防止大起大落”應如何界定呢？劉洪玉認為，主要在于保持住房?jì)r(jià)格的基本穩定，“與同期GDP漲幅、人均可支配收入漲幅、通貨膨脹率相比，如果房?jì)r(jià)漲幅沒(méi)有超過(guò)三個(gè)數字中的最高值，就可認為房?jì)r(jià)基本穩定?！?/br>

　　“現階段推動(dòng)一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲的因素尚未完全消除，實(shí)施限購和差別化信貸等調控措施仍有必要?！比闻d洲說(shuō)。

　　2016年，與一些城市出現房?jì)r(jià)過(guò)快上漲不同，不少三四線(xiàn)城市的庫存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存過(guò)多問(wèn)題”也被列入了明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)之中。

　　專(zhuān)家認為，三四線(xiàn)城市庫存壓力較大與當地經(jīng)濟發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應不強等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng )造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機會(huì )，吸引農業(yè)轉移人口去落戶(hù)、定居并借此消化庫存；二是要適當收緊甚至暫緩新增土地供給，提高新建商品房項目的品質(zhì)，避免增加新的庫存壓力；三是通過(guò)改革與農村土地相關(guān)的體制機制，讓農民在進(jìn)城時(shí)有更殷實(shí)的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎、在城市購買(mǎi)住房的資金能力，而不是單純依靠財政補貼才能買(mǎi)得起房。

　　轉自：人民日報

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