專(zhuān)家：城市住宅用地續期是否收費由全國人大決定

　　]近日，就《物權法》第一百四十九條規定的城市住宅用地使用權期限屆滿(mǎn)后的續期問(wèn)題，我國著(zhù)名民法學(xué)家梁慧星撰文，回顧了《物權法》起草中關(guān)于“自動(dòng)續期”規定的立法討論過(guò)程，并強調了解決問(wèn)題的路徑。

　　梁慧星，是中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)部委員，中國社會(huì )科學(xué)院法學(xué)研究所研究員。曾任第十一屆全國人大代表，第十一屆全國人大法律委員會(huì )委員，《合同法》起草組組長(cháng)，《物權法》、《侵權法》、《民法典》起草組核心成員，中共中央政治局集體學(xué)習《物權法》專(zhuān)題講座主講人。

　　他回顧介紹，城市住宅用地使用權期限屆滿(mǎn)后的續期問(wèn)題，在當時(shí)立法過(guò)程中經(jīng)歷了幾步變化，從三次審議稿“期滿(mǎn)申請續期，續期付費”，到四議稿“自動(dòng)續期，續期付費由國務(wù)院規定”，再到最終“自動(dòng)續期，付費留待將來(lái)慎重研究”。他特別指出，“慎重研究”的研究主體，是指立法機關(guān)即全國人大常委會(huì )自身，而不是國務(wù)院或者別的機關(guān)。

　　三議稿：土地續期要申請并付費

　　梁慧星在文中回顧介紹，物權法草案第一、二、三次審議稿，均無(wú)關(guān)于住宅用地使用權期滿(mǎn)“自動(dòng)續期”的規定。此項規定，是四次審議稿所創(chuàng )設，至六次審議稿確定。

　　當時(shí)，三次審議稿第一百五十五條：“建設用地使用權的期間屆滿(mǎn)，建設用地使用權消滅?！钡谝话傥迨鶙l：“建設用地使用權的期間屆滿(mǎn)，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿(mǎn)前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定?！?/br>

　　在三次審議中，常委會(huì )組成人員針對此規定進(jìn)行了討論。賀鏗委員提出，“土地使用權消滅后怎么辦？”吳清輝（代表）提出，“在香港，有補地價(jià)制度。如果期限過(guò)了，使用者仍想繼續使用這塊土地，那就需要補地價(jià)。物權法應該引進(jìn)補地價(jià)的概念?！编嵐Τ晌瘑T認為，“住房、宅基地是私人真正的恒產(chǎn)。城鎮居民只有70年的使用期，買(mǎi)住房實(shí)際上買(mǎi)的是一個(gè)空間，和土地沒(méi)有關(guān)系，那么70年以后是自動(dòng)消滅還是自動(dòng)續期？如何保證城鄉居民這一部分私有財產(chǎn)，草案還有繼續完善的空間?！?/br>

　　四議稿：自動(dòng)續期，付費由國務(wù)院規定

　　梁慧星介紹到，三次審議后，委員長(cháng)會(huì )議決定向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。共收到通過(guò)網(wǎng)絡(luò )、信件提交的意見(jiàn)11543件，另有26個(gè)?。ㄊ?、區）和15個(gè)較大市人大常委會(huì )、47個(gè)中央部門(mén)、16家大公司、22個(gè)法學(xué)院所專(zhuān)家，提出了意見(jiàn)。

　　社會(huì )各界針對上述規定的主要意見(jiàn)是：一、用地期限。有的提出，現行的住宅用地使用權期限太短。有的建議延長(cháng)為100年或者150年。有的建議取消使用年限的規定。二、續期申請人。有的提出，一棟公寓多戶(hù)居住，建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，是由住戶(hù)個(gè)人申請續期還是業(yè)主委員會(huì )統一申請續期，意見(jiàn)不一致時(shí)怎么辦？三、續期后的土地使用費。有的認為，住戶(hù)買(mǎi)房已經(jīng)支付了土地出讓金，續期后不應再交費。有的認為，續期的應交少量的使用費。

　　對上述常委會(huì )組成人員和社會(huì )各界的意見(jiàn)，法律委員會(huì )研究認為：“建設用地使用權續期的問(wèn)題，宜區分住宅用地和非住宅用地，要著(zhù)眼于保障老百姓安居樂(lè )業(yè)?！睋?，法律委員會(huì )建議將這一條修改為：“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿(mǎn)前一年申請續期，出讓人應當同意?！薄敖ㄔO用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務(wù)院規定?！保ㄋ拇螌徸h稿第一百五十五條、五次審議稿第一百四十九條相同）

　　最終確定：自動(dòng)續期，付費留待將來(lái)慎重研究

　　在五次審議稿中，則有一個(gè)第一百四十九條：“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿(mǎn)前一年申請續期，出讓人應當同意?！保ǖ?款）“建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付標準和辦法，由國務(wù)院規定?！保ǖ?款）

　　2006年10月27日，法律委員會(huì )向十屆全國人大常委會(huì )第二十四次會(huì )議提交《關(guān)于物權法（草案）修改情況的匯報》，其中提到：五次審議中“常委會(huì )組成人員對自動(dòng)續期的規定，普遍表示贊成。同時(shí)，有的委員提出，續期付費是否合適，建議進(jìn)一步研究。法律委員會(huì )研究認為，續期后是否支付土地使用費問(wèn)題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法以不作規定為宜。屆時(shí)，可以根據實(shí)際情況再作慎重研究。因此，建議刪去這一條中關(guān)于土地使用費的規定?！?/br>

　　國務(wù)院或地方政府不得決定是否收費

　　梁慧星談到，《物權法》第一百四十九條關(guān)于住宅用地期滿(mǎn)自動(dòng)續期的規定，由此確定?？梢?jiàn)，本條立法機關(guān)的意思是：鑒于住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問(wèn)題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法不作規定，留待將來(lái)根據實(shí)際情況再作慎重研究。

　　梁慧星提出，應該特別注意，從原條文中刪去“續期的期限、土地使用費支付標準和辦法，由國務(wù)院規定”一句，可知所謂“屆時(shí)，可以根據實(shí)際情況再作慎重研究”的研究主體，是指立法機關(guān)（全國人大常委會(huì )）自身，而不是國務(wù)院或者別的機關(guān)。質(zhì)言之，在將來(lái)由立法機關(guān)（全國人大常委會(huì )），就住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問(wèn)題，“根據實(shí)際情況再作慎重研究”（并作出決定）。在這之前，無(wú)論是國務(wù)院或者地方政府，均不得擅自決定住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費。

　　轉自：經(jīng)濟參考報

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