2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在嚴厲的調控之下，呈現出“前高后平”的市場(chǎng)走勢。就商品房銷(xiāo)售而言，雖然同比增速逐月下滑，但銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的絕對值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；進(jìn)入二季度后，隨著(zhù)調控頻頻加碼，效果逐漸顯現，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售偃旗息鼓，三四線(xiàn)城市熱度雖在，但增長(cháng)腳步也有放緩跡象。
業(yè)內人士預計，在熱點(diǎn)城市嚴控房?jì)r(jià)的政策之下，下半年其銷(xiāo)售價(jià)格以環(huán)比小降或“維穩”為主。不過(guò)，一二線(xiàn)城市供不應求格局不變，房?jì)r(jià)大幅下降幾無(wú)可能。至于三四線(xiàn)城市，在土地市場(chǎng)火熱以及需求溢出等因素帶動(dòng)下，價(jià)格將維持一段上揚行情，但可持續性不高，沖高回落的可能性很大。
一線(xiàn)城市成交量驟減
各地樓市在平靜中告別上半年。在上海，剛剛出爐的6月成交數據顯示，當月一手商品住宅成交量為68.61萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3.4%，同比減少45%，幾近腰斬。從歷年來(lái)看，由于牽涉到開(kāi)發(fā)商沖刺半年度業(yè)績(jì)，6月往往是一年中成交的相對高位。然而，今年6月新房市場(chǎng)成交量創(chuàng )下2011年以來(lái)同期最低水平，甚至低于樓市較為低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共計成交357萬(wàn)平方米，同比減少52.8%。
創(chuàng )近年來(lái)成交新低的并非只有上海。據偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院數據統計，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽16332套，同比降38.6%，創(chuàng )2010年以來(lái)同期新低；二手房交易量也減少逾三成，已跌近谷底，房?jì)r(jià)也由區域性回落逐步轉為普遍回落。
深圳規土委發(fā)布的統計數據也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價(jià)54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。廣州則是四大一線(xiàn)城市中表現最為平穩的，上半年一手住宅網(wǎng)簽成交50774套，同比降10.92%；網(wǎng)簽均價(jià)為16566元/平方米，同比升4.34%。
部分去年表現極為搶眼的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，今年上半年的市場(chǎng)表現亦不樂(lè )觀(guān)，一些去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商以及高位接盤(pán)的購房者，已感受到調控風(fēng)險。去年最熱的二線(xiàn)城市中，如廈門(mén)、福州、南京等地，預售證審批趨嚴，新增供應量持續低位運行，成交量同比跌幅超50%。此外，蘇州的高房?jì)r(jià)顯著(zhù)拖累了樓市成交表現，“有價(jià)無(wú)市”的格局愈加明顯；合肥則受經(jīng)濟基本面和收入水平相對較低等多方面因素影響，城市吸附力遠不及其他熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，自去年10月重啟限購后，房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天，成交量持續低位運行。
可以看到，今年上半年，四大一線(xiàn)城市及去年火熱的部分二線(xiàn)城市已偃旗息鼓，樓市調控政策不斷施壓是主因。一方面，各地存貨減少疊加嚴格“限價(jià)”導致新增供應銳減，成為制約銷(xiāo)售量增長(cháng)的關(guān)鍵因素；另一方面，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市“限購、限貸、限價(jià)、限售”政策頻頻加碼，投資性需求受到抑制，商品房成交規模也隨之持續降低。
房?jì)r(jià)信息難反映真實(shí)情況
從上半年成交情況看，一線(xiàn)城市最主要的特點(diǎn)是“量縮價(jià)平”。與此前每次房地產(chǎn)調控一二手房的走勢基本一致不同的是，這一輪，二手房市場(chǎng)率先疲軟，一手房仍然平穩，甚至平穩得有些“不正常”。
“由于‘限價(jià)’因素，目前上海等一線(xiàn)城市新房成交價(jià)格保持平穩。相比之下，二手房市場(chǎng)隨行就市，供需雙方均按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)成交，不存在人為的干預價(jià)格行為。所以，目前二手房市場(chǎng)明顯比去年有大幅回落，價(jià)格也出現了一定回調。”克而瑞房地產(chǎn)信息集團執行總裁丁祖昱表示。由于“限價(jià)”、“限簽”等各種政策因素，目前上海等城市體現出的房?jì)r(jià)信息更具復雜性。
記者了解到，為控制全市新建商品房均價(jià)，目前上海預售項目獲批價(jià)格都較當前市場(chǎng)價(jià)偏低，一二手房?jì)r(jià)格倒掛的現象在上海已不鮮見(jiàn)。在這種情況下，資金壓力不大的開(kāi)發(fā)商多數選擇不去領(lǐng)預售證，“捂盤(pán)”不開(kāi)，而選擇開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商則通過(guò)“裝修款”、“車(chē)位款”等各種名目讓購房者補差價(jià)，與購房者簽訂一份補充協(xié)議，購房者須現金補上一部分被政策“壓下去”的差價(jià)。如此一來(lái)，網(wǎng)簽數據上顯示的價(jià)格既不會(huì )大漲，也不會(huì )大跌，始終保持“平穩”。
比如近期上海浦東御橋一家龍頭開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)就明確表示，因為政府批下來(lái)的價(jià)格比較低，裝修標準只能下降，如果想要裝修升級，必須另外交一筆“裝修款”。這并非個(gè)案，因為售價(jià)批得低于預期而降低裝修品質(zhì)（甚至整個(gè)小區配套設施）的樓盤(pán)近期在上海層出不窮，購房者因此進(jìn)行維權的案例也不少見(jiàn)。
除了限價(jià)，目前上海新建商品住宅項目還被限制“網(wǎng)簽”。比如說(shuō)，某區每個(gè)項目一個(gè)月內的網(wǎng)簽總金額不得超過(guò)5億元。雖然各個(gè)區規定的金額不盡相同，但目的都是為了控制當月預售商品住宅的均價(jià)。
值得注意的是，自今年以來(lái)，滬上各大地產(chǎn)機構提供的交易數據都刻意淡化甚至回避成交價(jià)格。“一方面，房?jì)r(jià)現在尤為敏感，各大機構都心照不宣，幾乎不主動(dòng)披露價(jià)格信息；另一方面，價(jià)格信息不真實(shí)，新房?jì)r(jià)格是被控制的，二手房?jì)r(jià)格為了避稅幾乎都被做低，房?jì)r(jià)信息已不具有參考意義。”一位滬上知名房地產(chǎn)研究機構分析師告訴記者。
事實(shí)也確實(shí)如此。根據網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數據顯示，今年6月，上海全市商品住宅成交均價(jià)為47278元/平方米，同比上升29%。而記者了解到的實(shí)際情況是，目前上海外環(huán)附近的新建住宅項目基本都已賣(mài)到5萬(wàn)元/平方米，內環(huán)附近新盤(pán)單價(jià)基本都在10萬(wàn)元以上，只不過(guò)拿不到預售證無(wú)法開(kāi)盤(pán)罷了。
三四線(xiàn)城市也有隱憂(yōu)
與一二線(xiàn)城市整體偃旗息鼓形成鮮明對比的，是上半年大多數四線(xiàn)城市的熱火朝天。
就成交量來(lái)看，今年上半年，三四線(xiàn)城市表現為漲跌互現?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心數據顯示，此前熱門(mén)的珠海、東莞、中山、無(wú)錫、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持續發(fā)力，購房者觀(guān)望情緒漸濃，市場(chǎng)熱度較2016年下半年相差甚遠；另一方面，前期熱點(diǎn)的三四線(xiàn)城市新增供應量長(cháng)期維持在較低水平，顯著(zhù)拖累成交量上行空間。
而對大多數政策支持去庫存的三四線(xiàn)城市，如鹽城、宜昌、九江、汕頭等，在當前銷(xiāo)售窗口期積極推盤(pán)，成交量同比均實(shí)現較大比例增長(cháng)，鹽城和宜昌兩市同比實(shí)現翻番，汕頭更是同比大增215%。三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)更是領(lǐng)漲全國樓市，克而瑞研究中心監測的32個(gè)三四線(xiàn)城市中，28個(gè)城市1月至5月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，超過(guò)20%漲幅的城市多達13個(gè)，太倉、惠州、南通、常州、昆山等城市環(huán)比漲幅均高于40%，珠海、惠州環(huán)比漲幅更是分別高達58%和72%。
然而，三四線(xiàn)城市的熱火朝天能夠持續多久？不少業(yè)內人士預計，隨著(zhù)調控政策不斷升級、疊加，政策效應同樣也會(huì )溢出，今年下半年一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市價(jià)格繼續保持平穩，三四線(xiàn)城市中，前期房?jì)r(jià)漲幅較大的則面臨調整風(fēng)險。
事實(shí)上，去年大熱的部分二線(xiàn)城市上半年已經(jīng)顯現出調控風(fēng)險，或將在不久后遞延至目前熱火朝天的三四線(xiàn)城市。“政策調控仍在加強，貸款利率繼續收緊的預期將進(jìn)一步強化市場(chǎng)的觀(guān)望情緒、增加購房成本，政策調整的空間仍有，尤其是針對三四線(xiàn)城市。”丁祖昱認為，多數三四線(xiàn)城市供求并未真正逆轉，且存在需求透支的情況，市場(chǎng)“火熱”能持續多久，不容樂(lè )觀(guān)。
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