“搶房”背后的南京樓市怪象：價(jià)格倒掛現象嚴重

　　同時(shí)，一些“房?jì)r(jià)冒尖”的二線(xiàn)熱點(diǎn)城市也從去年開(kāi)始遭遇連番調控，房?jì)r(jià)漲幅開(kāi)始回落，樓市漸趨平穩，甚至一些二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，如南京的新房?jì)r(jià)格開(kāi)始不漲反降，國家統計局公布的數據顯示，2017年以來(lái)，南京新建商品房的價(jià)格環(huán)比始終保持持平或下降的態(tài)勢。
 

　　但在樓市逐步降溫的情況下，一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市卻仍在上演“搶房”的戲碼。11月15日，南京河西10處樓盤(pán)啟動(dòng)驗資登記報名，“近萬(wàn)人排隊搶房”的消息隨即出現，南京本地的剛需購房者向記者感慨，“為啥樓市還這么熱？”
 

　　從《中國經(jīng)濟周刊》記者在南京實(shí)地調查的結果來(lái)看，在政府部門(mén)的強力調控舉措下，表面上風(fēng)平浪靜的南京樓市背后卻暗流洶涌，此次南京河西樓盤(pán)引來(lái)“搶購”的背后是一系列“怪象”：二手房?jì)r(jià)格遠超新房?jì)r(jià)格，價(jià)格倒掛現象嚴重；地價(jià)高過(guò)房?jì)r(jià)呈現“面粉貴于面包”的情況；剛需購房者在買(mǎi)房路上“疲于奔命”，中簽率過(guò)低使有的剛需參加數十次甚至上百次搖號仍“一房難求”；仍有部分開(kāi)發(fā)商在新房二手房?jì)r(jià)格倒掛的情況下捂盤(pán)惜售。
 

　　南京 “搶房”：數萬(wàn)有錢(qián)人，幾百億巨資，3200套房
 

　　11月13日，保利天悅、金地中心風(fēng)華、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等10處位于南京河西的新盤(pán)領(lǐng)到了銷(xiāo)售許可證，南京河西樓市在“空窗”一年多后，此次迎來(lái)3200套左右的房源上市。10個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)，除保利天悅和金隅紫京府在每平方米4.5萬(wàn)元外，其余均為每平方米3.5萬(wàn)元。10處樓盤(pán)均是先驗資后登記，最低的驗資門(mén)檻是朗詩(shī)熙華府的180萬(wàn)元，最高的則是金隅紫京府的430萬(wàn)元。在驗資登記后，審核通過(guò)的購房者進(jìn)入搖號環(huán)節，而10處樓盤(pán)均確定首付八成，其中最嚴格的仁恒綠洲新島要求認購當天付首付，最寬松的是在7天內付首付。據記者測算，此次10處新盤(pán)中最高首付金額將超過(guò)840萬(wàn)元，而大部分在230萬(wàn)元到600萬(wàn)元之間。
 

　　河西有新盤(pán)開(kāi)售的消息已經(jīng)在南京市民中發(fā)酵了一個(gè)星期的時(shí)間，并在11月15日進(jìn)入白熱化狀態(tài)，當天上午8點(diǎn)，河西10處新盤(pán)同時(shí)開(kāi)啟24小時(shí)不間斷驗資登記報名，而早在11月14日晚上，就有人提前到售樓處排隊。
 

　　11月15日當天，《中國經(jīng)濟周刊》記者在多個(gè)售樓處現場(chǎng)看到，售樓處門(mén)前均是豪車(chē)云集，有的人抱著(zhù)枕頭，有的人裹著(zhù)毛毯，都帶著(zhù)馬扎或是板凳，一字排隊等候在售樓處門(mén)前，在現場(chǎng)甚至還有120救護車(chē)待命。15日早上7點(diǎn)，《中國經(jīng)濟周刊》記者前往佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)售樓處，發(fā)現四周道路已被堵住截斷，車(chē)輛無(wú)法進(jìn)入，只能步行前往，據記者當時(shí)粗略測算，當時(shí)現場(chǎng)有3000多購房者，后續又增加至5000多人，而佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)僅有349套房可供出售。
 

　　在現場(chǎng)的一位購房者告訴記者，佳兆業(yè)項目排隊人數最多，大概有5000多人徹夜排隊，他先跑到長(cháng)隊的最前面領(lǐng)了一個(gè)號，排在了685號，然后又跑到近兩公里后的隊尾排隊，等到天色微亮，他發(fā)現自己的后面又排起了長(cháng)龍，遠遠地看不到盡頭。
 

　　而在朗詩(shī)熙華府的登記現場(chǎng)，一位購房者為了驗資認購新盤(pán)，連開(kāi)了河西10家新開(kāi)樓盤(pán)的指定銀行本票，每個(gè)樓盤(pán)都想認籌的他在現場(chǎng)一路小跑，詢(xún)問(wèn)周?chē)娜耍?ldquo;朗詩(shī)驗資需要多少？我在銀行開(kāi)了10張本票，都搞混了。”
 

　　南京樓市資深媒體人李子墨感慨稱(chēng)，“11月15日注定載入史冊，南京河西10家樓盤(pán)登記現場(chǎng)，數萬(wàn)有錢(qián)人，凍結幾百億巨資，來(lái)買(mǎi)3200套房，堪稱(chēng)南京歷史上最大一波財富盛宴”。
 

　　“搶房” 背后的一二手房?jì)r(jià)格倒掛，搶到就是賺到
 

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者此前在南京河西南部、河西中部、高鐵南站、燕子磯、仙林、江寧、板橋、江北等地采訪(fǎng)發(fā)現，為了抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，南京不同區域的新房銷(xiāo)售價(jià)格受到政府部門(mén)的嚴格管控，即限價(jià)，而二手房?jì)r(jià)格可以“隨行就市”，新房和二手房?jì)r(jià)格在限價(jià)區域普遍出現倒掛現象，尤以河西中部和河西南部的倒掛現象最為嚴重。
 

　　在河西中部和南部，有開(kāi)發(fā)商負責人告訴記者，他們到南京物價(jià)部門(mén)去申報新房銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，被明確告知，河西南部的新房?jì)r(jià)格不得超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，河西中部的新房售價(jià)不得超過(guò)4.5萬(wàn)元/平方米。自2016年4月南京出臺“限價(jià)令”后，這種限價(jià)措施持續至今，“我們也沒(méi)有辦法，這是政府部門(mén)出臺的調控措施，必須遵守”。
 

　　所謂“限價(jià)令”指2016年4月末，南京市發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側結構性改革的意見(jiàn)》的政策解讀中提出，“對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價(jià)格區間分類(lèi)指導，申報均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)～3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”
 

　　記者在走訪(fǎng)中獲悉，除河西南部和中部的新房被限價(jià)外，南京還有多處熱點(diǎn)區域的新房?jì)r(jià)格遭到限制，如南京南站的限價(jià)為不得超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，燕子磯的限價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，仙林為3萬(wàn)元/平方米，板橋為2萬(wàn)元/平方米，江寧為3萬(wàn)元/平方米，江北為3萬(wàn)元/平方米。
 

　　而在南京河西中部，記者走訪(fǎng)多家二手房中介并查詢(xún)365房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)現，一些小區，如宏圖上水云錦的二手房掛牌均價(jià)已接近6萬(wàn)元/平方米，而同一區域新房限價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米。類(lèi)似的價(jià)格倒掛也存在于河西南部，今年12月底即將交付的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)一套期房，在8月以4.82萬(wàn)元/平方米的價(jià)格售出，高出區域新房最高限價(jià)3.5萬(wàn)。
 

　　除了河西，這種價(jià)格倒掛現象在南京城東和南京南站等區域都大量存在。對此，河西中部的一位房產(chǎn)中介主管告訴記者，由于城東、南京南站特別是河西中南部的新房和二手房成交價(jià)出現高達一到兩萬(wàn)元的價(jià)差，只要能搶到新房就是賺到，因此這部分區域只要有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，就會(huì )出現人滿(mǎn)為患、爭相搶房的狀況，有時(shí)候會(huì )出現十幾個(gè)人搶一套房的混亂局面。
 

　　這位主管稱(chēng)，從實(shí)際情況看，河西中南部等區域的房子沒(méi)有“真正硬關(guān)系”想都不用想，根本搶不到。而由于新房與二手房?jì)r(jià)格嚴重倒掛，這個(gè)區域已經(jīng)很久沒(méi)有新盤(pán)推出了，有些開(kāi)發(fā)商即使建好了房子，具備開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售條件，也要千方百計延緩開(kāi)盤(pán)，“捂盤(pán)惜售”，這個(gè)現象在河西地區很普遍。“哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不想等政府取消‘限價(jià)令’后把房?jì)r(jià)賣(mài)高些？因此客觀(guān)上造成河西新房稀缺、供應量放緩，反而營(yíng)造出了‘一房難求’的緊張局面。”
 

　　南京河西現 “面粉貴過(guò)面包”，業(yè)內：未來(lái)房?jì)r(jià)或再創(chuàng )新高
 

　　2016年上半年，南京河西曾有兩塊“地王”橫空出世。
 

　　2016年1月29日，南京國土局拍賣(mài)河西中部G68地塊，出讓面積69205.48平方米，起拍總價(jià)27.05億元，起拍樓面地價(jià)17767元/平方米。
 

　　G68地塊先后引來(lái)了融創(chuàng )、招商、華潤、仁恒等15家大牌房企輪番爭搶?zhuān)?jīng)過(guò)87輪不斷加價(jià)的白熱化競爭，該地塊最終被上海建工以64.8億元的總價(jià)拿下，榮登當時(shí)河西中部乃至南京的新“地王”，樓面價(jià)高達42561元/平方米，溢價(jià)率達139.6%。
 

　　無(wú)獨有偶。去年5月13日，南京國土局拍賣(mài)河西南部G14地塊，掛牌出讓起始價(jià)15.6億元，起拍樓面價(jià)21504元/平方米。
 

　　最終經(jīng)過(guò)25輪競拍，葛洲壩以32.8億元拿下該地塊，樓面價(jià)高達45213元/平方米，該地塊由此成為南京新“地王”。值得注意的是，這一樓面價(jià)已經(jīng)遠遠超過(guò)了目前河西南部的新房最高限價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。
 

　　“地王”誕生之后就會(huì )帶來(lái)相應的影響和效應。南京河西一位房產(chǎn)中介主管稱(chēng)，這兩塊“地王”的出現瞬間拉升了周邊二手房的價(jià)格，不少中介機構迅速撤下原來(lái)的二手房掛牌價(jià)，加價(jià)三五千元再掛上去，“上漲幅度之大令人咋舌”，還有售房者聽(tīng)說(shuō)“地王”消息后當即在高鐵上給中介機構打電話(huà)要求給所售二手房加價(jià)。據媒體報道稱(chēng)，當時(shí)上海建工“地王”周邊的招商雍華府有一套二手房的標價(jià)，一夜之間從660萬(wàn)元提高到756萬(wàn)元，上漲96萬(wàn)元，單價(jià)也達到4.5萬(wàn)元/平方米。
 

　　外界甚至預測，未來(lái)葛洲壩拍下的“地王”的新房銷(xiāo)售均價(jià)會(huì )達到7.8萬(wàn)元/平方米，按照樓面價(jià)約占開(kāi)發(fā)成本一半的規律，這一價(jià)格被認為可能性很大。
 

　　對此，南京一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商負責人稱(chēng)，葛洲壩“地王”地塊的樓面地價(jià)已高達4.5213萬(wàn)元/平方米了，“面粉”價(jià)都已這么高了，“面包”的價(jià)格不會(huì )低，“總不能讓央企開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后虧本銷(xiāo)售，未來(lái)該地塊的新房售價(jià)肯定要創(chuàng )出南京新高。”
 

　　記者查詢(xún)發(fā)現，2016年南京土拍市場(chǎng)的相應數據分別為368宗、1316.66萬(wàn)平米和912.6億元，同比分別下降0.54%、5.97%、35.21%，但2017年上半年南京土地拍賣(mài)成交總金額超過(guò)去年全年之和，其中住宅用地的出讓占比增加和多家大牌房企進(jìn)駐，從側面反映出業(yè)界對未來(lái)2～3年內的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然看好。
 

　　低中簽率令剛需 “難上車(chē)”，搖號幾十次甚至上百次仍“難求一中”
 

　　10月23日，國家統計局發(fā)布9月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，數據顯示，南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，記者注意到，2017年以來(lái)，南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比始終處于持平或下跌的狀態(tài)。
 

　　南京剛需戶(hù)和改善戶(hù)似乎并沒(méi)有如愿迎來(lái)購房的“美好時(shí)光“：剛需戶(hù)參加數十甚至上百次的搖號，卻依然疲于奔命“上不了車(chē)”，改善戶(hù)也換不了房。統計數據顯示，南京多家房企推遲開(kāi)盤(pán)上市時(shí)間，新房上市量減少，樓市庫存跌至新低。
 

　　由于新房?jì)r(jià)格被限制，遠低于預期，使得開(kāi)盤(pán)的新房成了購房人眼中的限價(jià)“福利房”，雖然南京樓市中這類(lèi)新房不時(shí)會(huì )被推出上市，也屬于中低價(jià)位的剛需板塊，價(jià)格低于同區域的二手房，但由于參與搶購人數太多，參加公證搖號樓盤(pán)的中簽率屢創(chuàng )新低，甚至有購房者戲稱(chēng)，“搖號買(mǎi)房就像買(mǎi)彩票中大獎”。
 

　　9月26日，南京江北大華錦繡華城時(shí)隔近一年后再度開(kāi)盤(pán)，共247套毛坯房源，銷(xiāo)售均價(jià)為19664元/平方米，而周邊高層二手房掛牌價(jià)多為2.3萬(wàn)～2.5萬(wàn)元/平方米。吸引了上千名購房者前往排隊登記，不到早晨6點(diǎn)就有人前來(lái)排隊，長(cháng)長(cháng)的隊伍將售樓處圍了起來(lái)?，F場(chǎng)有購房者表示，他們連戶(hù)型都沒(méi)有搞清楚，只是擔心能不能排上號、能不能買(mǎi)得到。
 

　　購房者丁雪洋對記者說(shuō)，他曾先后參加南京各區域的限價(jià)福利房和新房搖號上百次之多，沒(méi)有中過(guò)一次，而打算在南京城區買(mǎi)一套改善型住房的曹興旺在過(guò)去兩年里輾轉南京數十個(gè)樓盤(pán)的搖號現場(chǎng)，沒(méi)有搖中過(guò)一次。
 

　　目前，南京開(kāi)盤(pán)的新房及限價(jià)房均需要參加搖號才能購買(mǎi)，但從媒體此前的報道中不難看出一些樓盤(pán)的搖號中簽率非常低，例如江北高新區的亞泰山語(yǔ)湖排隊登記現場(chǎng)，1749組買(mǎi)房人搶購72套房源，中簽率僅為4%；江寧弘陽(yáng)禹洲時(shí)光印象推出48套房源，有637組有效客戶(hù)報名，中簽率僅為7.5%；溧水中山首府推出266套毛坯房源，共有3213位購房者報名參與，中簽率僅為8.3%；江北弘陽(yáng)時(shí)光里推出72套房源，有783組購房者報名，中簽率為9.3%等。
 

　　南京樓市的“一房難求”從下面的例子中也可見(jiàn)一斑。今年9月15日，地處河西南部的魯能公館有一套精裝修房退房，面積142平方米，單價(jià)34906元/平方米，該樓盤(pán)已清盤(pán)，由于受限價(jià)政策影響，魯能公館的價(jià)位始終維持在3.5萬(wàn)元/平方米，數次開(kāi)盤(pán)推出的新房源均被搶購一空，對于“一房難求”的河西南部來(lái)說(shuō)，這套退房可謂購房者的福音，在開(kāi)發(fā)商要求一次性付款的情況下還引發(fā)500多人爭搶。
 

　　有業(yè)內人士指出，雖然南京樓市的“限價(jià)令”表面上扼制住了房?jì)r(jià)瘋狂上漲的勢頭，但大多數剛需和改善需求購房者并不能如愿搶到新房而獲得實(shí)惠和福利，新房和二手房?jì)r(jià)格嚴重倒掛的樓市成了部分人追逐暴利的渠道，這是一個(gè)非常危險的信號。（劉照普）

  轉自：中國經(jīng)濟周刊 

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