因持續調控而趨于降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在年末出現“翹尾”跡象。
國家統計局12月14日發(fā)布的數據顯示，今年前11月，全國商品房銷(xiāo)售額115481億元，同比增長(cháng)12.7%，增速比前10月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。就11月單月來(lái)看，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積都出現同比、環(huán)比回升。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 這一結果被認為是房企沖擊年度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，并采取了以?xún)r(jià)換量的措施所致(與10月進(jìn)行比較)。銷(xiāo)售升溫，還帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速的擴大。
但在投資端，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍在收窄中，凸顯了連續調控下投資意愿減弱。
國家統計局新聞發(fā)言人毛盛勇用“比較平穩”一詞來(lái)總結當前市場(chǎng)。他認為，調控取得了成效，風(fēng)險也得到了初步控制，市場(chǎng)制度改革和長(cháng)效機制建設將是下一步的主要內容。對于未來(lái)的市場(chǎng)走勢，機構的觀(guān)點(diǎn)較為一致，即“翹尾”只是暫時(shí)現象，市場(chǎng)總體下行的趨勢不可避免。
銷(xiāo)售規模接近去年全年
數據顯示，今年1-11月份，全國商品房銷(xiāo)售面積146568萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.9%，增速比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額115481億元，增長(cháng)12.7%，增速比前10個(gè)月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。此前，累計銷(xiāo)售額的增速已連續四個(gè)月下滑。
從絕對值上看，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額距離去年全年的水平僅一步之遙。機構普遍認為，今年的銷(xiāo)售規模將超過(guò)去年。
銷(xiāo)售數據的企穩，源于11月單月的市場(chǎng)升溫。根據國家統計局的數據計算，11月全國商品房銷(xiāo)售面積同比上漲了5.3%，在連續兩個(gè)月同比下降后，再度轉正。銷(xiāo)售金額同比上漲13.3%，在10月出現下滑后也已轉升。
多數分析人士認為，由于財務(wù)結算周期的要求，上市房企往往會(huì )在年末加大銷(xiāo)售力度，沖擊年度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。11月的銷(xiāo)售升溫，正是由于這種驅動(dòng)力。
在調控的壓力下，房企還普遍采取了以?xún)r(jià)換量的策略。中信建投的統計顯示，11月單月的商品房銷(xiāo)售均價(jià)為7657元/平方米，比10月的7781元/平方米有所下滑。該指標已連續兩個(gè)月下滑。
在投資端，前11月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資100387億元，同比名義增長(cháng)7.5%，增速比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。在今年4月達到9.3%的高點(diǎn)后，房地產(chǎn)投資增速維持了整體下滑的趨勢。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，投資增速持續下滑，說(shuō)明在房地產(chǎn)調控的持續影響下，企業(yè)投資意愿在減弱。但由于補庫存動(dòng)力仍足，該增速的下降幅度并不大。
嚴躍進(jìn)預計，今年全年的房地產(chǎn)投資增速會(huì )在7%左右的水平。
在12月14日的新聞發(fā)布會(huì )上，毛盛勇用“比較平穩”來(lái)形容當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。他表示，一方面，熱點(diǎn)城市或者主要城市的房?jì)r(jià)上漲局面得到了控制，另一方面，成交、投資總體比較平穩。這也說(shuō)明，“調控取得了成效，風(fēng)險也得到了初步控制。”
房企補庫存需求強烈
銷(xiāo)售升溫帶來(lái)了諸多連鎖效應。其一是資金面的改善。今年前11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金139489億元，同比增長(cháng)7.7%。增速在連續4個(gè)月收窄后，提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。
據21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在融資渠道收緊的情況下，回款率已成為房企關(guān)注的重要指標。近期，很多企業(yè)對項目回款率提出要求，希望在年末的時(shí)點(diǎn)上，改善企業(yè)的資金狀況。
其二是庫存進(jìn)一步下滑。截至11月末，全國商品房待售面積59606萬(wàn)平方米，相當于2014年年末的水平。若與2016年2月的庫存高點(diǎn)(73931萬(wàn)平方米)相比，最近兩年間，全國共消化了1.43億平方米的庫存。
歷史數據顯示，2014年到2016年的三年間，房地產(chǎn)企業(yè)的購地面積均呈現負增長(cháng)，再考慮到2016年和2017年為銷(xiāo)售“大年”，企業(yè)補庫存的需求已十分強烈。
在這種驅動(dòng)下，前11月房企拿地面積達到22158萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)16.3%；土地成交價(jià)款11436億元，增長(cháng)47.0%。二者的增速創(chuàng )下最近4年來(lái)的新高。
除企業(yè)自身因素外，在“前松后緊”的慣性供地節奏下，很多城市在年末批量推地，使得房企在今年大量補倉后，年末仍有足夠的拿地熱情。
北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“翹尾”，是在年末的特殊時(shí)點(diǎn)上，市場(chǎng)出現的一個(gè)“結構性調整”。由于調控政策的基本基調并未改變，這種調整不會(huì )持續太久。
11月下旬，住建部、國土部、央行召開(kāi)會(huì )議指出，堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。12月8日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議強調，明年將加快住房制度改革和長(cháng)效機制建設。受訪(fǎng)者普遍認為，出于鞏固調控效果的考量，政策力度不會(huì )在短期內有所放松。
上述房企人士認為，12月的市場(chǎng)數據仍有可能維持高水平。但在現有的政策壓力下，市場(chǎng)整體降溫的大趨勢不會(huì )改變，投資、銷(xiāo)售、資金來(lái)源等數據的增速在短暫回調后，會(huì )很快出現下滑。房企拿地的熱情仍在，但隨著(zhù)資金面的趨緊，“搶地”情況已大大減少。
他還指出，就區域房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，分化的情況將有所緩解。此前過(guò)于冷淡的一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，市場(chǎng)銷(xiāo)售將逐漸升溫；而作為今年市場(chǎng)熱點(diǎn)的三四線(xiàn)城市，在大量去庫存后，銷(xiāo)售將逐漸乏力。
轉自：21世紀經(jīng)濟報道
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