隨著(zhù)各地調控政策持續深化，房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢進(jìn)一步加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步增加。部分大型房企通過(guò)地產(chǎn)基金運作、資產(chǎn)證券化、公司股權抵押、并購標的公司股份質(zhì)押套現等方式的合作，加大并購杠桿率，共同完成“蛇吞象”式并購活動(dòng)。
多個(gè)房企發(fā)起收并購案例
今年4月底，融創(chuàng )中國通過(guò)二級市場(chǎng)增持金科股份股票至25%，同時(shí)表示未來(lái)將視市場(chǎng)機會(huì )繼續增持，不排除最終成為金科第一大股東。
無(wú)獨有偶，近日，云南城投收到上交所問(wèn)詢(xún)函，上交所對云南城投的重組關(guān)于整合風(fēng)險、標的資產(chǎn)財務(wù)評估及抵押擔保等9個(gè)事項提出疑問(wèn)。
而在4月上旬，融信發(fā)布就公告稱(chēng)，其間接全資附屬公司融信(福建)投資集團有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“融信投資”)與海亮金屬貿易集團有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“海亮金屬”)訂立了具有排他性的意向書(shū)。據知情人士透露，融信收購海亮58%股權，然后海亮與融信簽署對賭協(xié)議，對賭到2019年總銷(xiāo)售金額可以達到500億元；否則，海亮將面臨融信全資收購。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，融信收購海亮股權成為今年的企業(yè)整體股權收購的開(kāi)端。也就是說(shuō)，2017年甚至未來(lái)2-3年仍然會(huì )有房企退出房地產(chǎn)，這些企業(yè)會(huì )在未來(lái)2-3年市場(chǎng)調整期被大型房企整體收購。“可以說(shuō)，未來(lái)2-3年是房地產(chǎn)行業(yè)的收購時(shí)代。”
越來(lái)越多的跡象表明，中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)，多位業(yè)內人士認為今年這一形勢將會(huì )加劇。尤其是今年全國樓市調控聲浪高漲，行業(yè)對后市預期轉向謹慎，在眾多“出路”之中，并購已然成為多數房企的選擇。
張宏偉分析表示，從去年10月到今年3-4月，樓市調控政策頻出，多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸甚至限售政策。從執行的角度來(lái)看，全方位的政策調控已經(jīng)導致樓市無(wú)漏洞可鉆。“這預示著(zhù)本輪調控的方向明確，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調控周期，未來(lái)2-3年樓市也將進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)調整期。”
房地產(chǎn)行業(yè)橫向并購仍為重點(diǎn)
數據顯示，房地產(chǎn)行業(yè)橫向并購仍是收并購活動(dòng)的重中之重。2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)并購交易數量和交易金額均超過(guò)45%，進(jìn)一步助推房企低成本資源儲備與區域布局優(yōu)化。在土地價(jià)格不斷走高的背景下，優(yōu)秀房企通過(guò)靈活利用并購等手段獲取新項目資源，既能增加企業(yè)土儲資源，更利于控制成本提升未來(lái)盈利能力。
不僅如此，在行業(yè)并購整合、兼并加速的背景下，大型房地產(chǎn)服務(wù)商不是在并購整合，就是在進(jìn)軍并購整合的路上。除了大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外，部分優(yōu)秀的房地產(chǎn)服務(wù)商也呈現快速擴張勢頭。
中國指數研究院最新的研究報告指出，2016年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)去化加速、資金寬松等良好環(huán)境的催化下，行業(yè)優(yōu)勝劣汰和格局重構進(jìn)程已經(jīng)加快，房地產(chǎn)上市公司的分化態(tài)勢加劇。一方面是大型房地產(chǎn)上市公司在產(chǎn)品、項目、資金、管理等要素的絕對優(yōu)勢下強者恒強；另一方面是中小企業(yè)的斷臂求生或黯然離場(chǎng)。在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業(yè)集中度加速提升已成為必然。
該報告認為，“并購、轉型和政策”將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。首先，市場(chǎng)調整期行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)分化發(fā)展的特征更加凸顯。其次，房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大潮已進(jìn)入加速階段，成為房企發(fā)展的新常態(tài)，也成為房地產(chǎn)板塊投資的主線(xiàn)之一，包括具有兼并重組預期的央企個(gè)股和部分大型房地產(chǎn)上市公司積極收購基本面良好、估值較低的上市公司。此外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉向存量市場(chǎng)的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司在把握增量市場(chǎng)的同時(shí)積極探索存量市場(chǎng)，拓展多元發(fā)展業(yè)務(wù)模式。
未來(lái)“退房”企業(yè)將持續增多
“歷史經(jīng)驗表明，每一輪市場(chǎng)調整期的到來(lái)都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)‘大魚(yú)吃小魚(yú)’并購與整合的現象也會(huì )頻繁發(fā)生。”張宏偉告訴記者，行業(yè)洗牌過(guò)程中，前期激進(jìn)拿地、高杠桿融資、非專(zhuān)業(yè)跨界等類(lèi)型的房企將加速被吞并或者被動(dòng)退出地產(chǎn)行業(yè)的命運。
“在2017年多方調控政策持續下，市場(chǎng)銷(xiāo)售很難出現2016年的行情。因此，前期部分激進(jìn)拿地的房企可能陷入資金困局，被動(dòng)退出樓市。”他進(jìn)一步表示，比如拿地較為激進(jìn)的閩系房企，這些房企的一部分極有可能在這輪市場(chǎng)調整與并購大潮中被整合，最終被動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
其次，金融機構“降杠桿”將導致部分房企資金鏈斷裂被收購或整合。張宏偉認為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說(shuō)2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開(kāi)始到期的時(shí)間。并且隨著(zhù)時(shí)間的推移與調控的深入，金融機構會(huì )強化對于房企的“控制”，也會(huì )采取一些“降杠桿”的措施。而這些動(dòng)作可能會(huì )讓行業(yè)絕對數量最多的中小房企面臨資金面緊張的問(wèn)題，甚至頻現中小房企被并購或破產(chǎn)的現象。“這些房企一旦無(wú)法及時(shí)償還貸款，極有可能最終被其他企業(yè)收購股權或項目。”
此外，央企與品牌房企并購整合將加劇中小房企“離場(chǎng)”。從目前行業(yè)競爭格局來(lái)看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過(guò)重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體，爭奪未來(lái)行業(yè)老大的地位，競爭異常激烈。而對于大型民企來(lái)講，行業(yè)內的收購機會(huì )也不會(huì )錯過(guò)，比如恒大頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、萬(wàn)科等房企旗下物業(yè)或股權；融創(chuàng )積極推進(jìn)并購，近兩年來(lái)收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，進(jìn)行規?；瘮U張。在此背景下，中小房企的生存空間將被進(jìn)一步壓縮。
最后，主業(yè)非地產(chǎn)類(lèi)的企業(yè)跨界進(jìn)入樓市后因為在拿地布局、產(chǎn)品標準化、融資渠道構建等方面無(wú)法實(shí)現開(kāi)發(fā)成本的降低，也無(wú)法實(shí)現較快的銷(xiāo)售，這些企業(yè)將會(huì )逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)或被其他房企收購。“部分明智的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施‘退房’計劃，比如聯(lián)想在房?jì)r(jià)和地價(jià)處于高位時(shí)出售融科智地，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”張宏偉表示，預計2017-2019年，在多方因素推動(dòng)之下，會(huì )有更多的房企開(kāi)始剝離部分或全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
轉自：經(jīng)濟參考報
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