前4月房企陣營(yíng)分化加劇 中西部二線(xiàn)城市成焦點(diǎn)

　　盡管多家房企的高管預判今年二季度銷(xiāo)售壓力將開(kāi)始增大，但今年前4個(gè)月百強房企的銷(xiāo)售規模依然在快速壯大。

（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)）

　　來(lái)自《2018年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》的報告顯示，今年前4個(gè)月，百強房企總體銷(xiāo)售規模達到2.65萬(wàn)億元，同比增長(cháng)了28.5%。截止到4月末，碧桂園、恒大的銷(xiāo)售規模都已超2000億元，保利、融創(chuàng )也先后突破了千億元。不可否認，強者恒強的局面將繼續發(fā)酵，多數銷(xiāo)售規模居前的房企，其拿地金額及新增貨值也居前。

　　業(yè)內普遍認為，在部分城市限售、限價(jià)政策調控持續的背景下，未來(lái)將會(huì )有更多“持貨觀(guān)望”的房企選擇以?xún)r(jià)換量，以確保全年銷(xiāo)售目標的完成。

　　房企陣營(yíng)分化加劇

　　在企業(yè)供應不足的背景下，今年4月TOP100房企銷(xiāo)售情況環(huán)比下降了5.8%，但這并沒(méi)有對今年前4個(gè)月的整體銷(xiāo)售情況產(chǎn)生太大影響。

　　來(lái)自克而瑞研究中心的房企銷(xiāo)售排行榜顯示，今年1-4月，百強房企各梯隊銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻提升顯著(zhù)，其中TOP50房企門(mén)檻提升的幅度最大，較去年同期增長(cháng)了48.4%。專(zhuān)家分析稱(chēng)，主要是因為這些房企的進(jìn)取心特別強，能夠緊緊抓住2018年的規模增長(cháng)契機，爭取今年的銷(xiāo)售實(shí)現進(jìn)一步上升；其次是TOP3房企門(mén)檻達1986.7億元，同比增長(cháng)了37.9%，規模增長(cháng)也比較快。

　　榜單顯示，“2000億”陣營(yíng)共有兩家企業(yè)，碧桂園以流量金額2574.7億元排在首位，恒大以2128.7億元位居次席。“1000億”陣營(yíng)有三家企業(yè)，萬(wàn)科前4個(gè)月實(shí)現銷(xiāo)售流量金額1986.7億元，距離2000億元已經(jīng)不遠，5月或將實(shí)現突破，其后的保利和融創(chuàng )分別以1173.3億元和1071.2億元排在榜單的第四位和第五位。此外，綠地和中海的業(yè)績(jì)都已超過(guò)700億元，而排名第10位的新城控股也已實(shí)現505.1億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。在領(lǐng)先房企中，融創(chuàng )的銷(xiāo)售增幅值得關(guān)注?？硕饠祿@示，融創(chuàng )4月單月實(shí)現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)350億元，同比和環(huán)比分別增長(cháng)了82.6%和13.5%。

　　今年前4個(gè)月，百強房企各梯隊銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻提升顯著(zhù)。與去年相比，今年排名第三的萬(wàn)科業(yè)績(jì)已達1986.7億元，增長(cháng)了37.9%。但這一增幅并非在各級門(mén)檻中提升最大的，從榜單來(lái)看，排名第50位的東原地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售金額為131.8億元，與去年同期排名第50位的卓越集團（88.8億元）相比增長(cháng)了48.4%。此外，TOP100房企銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻也已達到45.3億元，規?；偁幖觿?。

　　對于前4月房企銷(xiāo)售門(mén)檻顯著(zhù)提升的原因，克而瑞研究中心認為，一方面，近兩個(gè)月多地預售政策略有松動(dòng)，部分房企的高價(jià)項目集中入市，但在限價(jià)政策下，新房與二手房?jì)r(jià)格倒掛情況較嚴重，導致三四月份多數開(kāi)盤(pán)項目熱銷(xiāo)，部分房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)因此迎來(lái)“開(kāi)年”以來(lái)的小高峰。另一方面，在嚴格的調控政策背景下，經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的蟄伏后，巨大的銷(xiāo)售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀(guān)望態(tài)度的房企不得不放低姿態(tài)，降低預售價(jià)格，被動(dòng)加速項目入市，把全年的銷(xiāo)售計劃前移，搶收業(yè)績(jì)，以確保全年銷(xiāo)售目標的完成。

　　億翰智庫也認為，在當前市場(chǎng)形勢不明朗的情況下，面對部分城市預售證的放開(kāi)，不少房企對推貨及銷(xiāo)售節奏做出了相應調整，提前進(jìn)行業(yè)績(jì)搶收，進(jìn)入4月份以來(lái)，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)加速釋放。4月TOP100企業(yè)除了TOP1-10梯隊，其余梯隊平均單月業(yè)績(jì)同比增幅均達到45%以上，已進(jìn)入到搶收的月份。

　　易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示：“預計未來(lái)隨著(zhù)各梯隊門(mén)檻的不斷提升，百強房企的分化格局將會(huì )持續。”丁祖昱認為，在重壓之下，百強房企今年的銷(xiāo)售增長(cháng)已成定局。不論是自身規模增長(cháng)需求的“主動(dòng)因素”，還是“四限”政策的“被動(dòng)影響”，百強房企，尤其是大規模房企今年的銷(xiāo)售增長(cháng)將不會(huì )放慢腳步，甚至還會(huì )加快步伐。

　　中西部二線(xiàn)城市成焦點(diǎn)

　　在業(yè)績(jì)競爭加速的同時(shí)，房企土地儲備與結構對業(yè)績(jì)的影響也越來(lái)越大。受區域經(jīng)濟影響，中西部二線(xiàn)城市已成為房企拿地的焦點(diǎn)。

　　來(lái)自中國指數研究院的房企拿地金額排行榜顯示，1-4月，龍湖、碧桂園、保利位列前三。TOP10房企1-4月拿地總額為3514億元，占TOP50企業(yè)的50.7%?？硕鹧芯恐行牡姆科笮略鲐浿蹬判邪耧@示，1-4月，恒大新增貨值超過(guò)5000億元，碧桂園超過(guò)3000億元，融創(chuàng )、萬(wàn)科、綠地、中海、保利也均超過(guò)了1000億元。

　　有專(zhuān)家分析稱(chēng)，今年以來(lái)，一二線(xiàn)城市地價(jià)一直都沒(méi)有下調，而熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的地價(jià)則快速上漲，但市場(chǎng)房?jì)r(jià)現已行至階段性高點(diǎn)，房企盈利空間受限。而中指院的研究報告亦指出，限地價(jià)、限房?jì)r(jià)、競拍配建和自持的面積已成為當前的主流，在成交總價(jià)最高的10宗地塊中，6宗帶有限地價(jià)政策，還有不同的限房?jì)r(jià)、搖號等政策。

　　克而瑞研究中心指出，1-4月百強房企整體拿地銷(xiāo)售比為0.39，TOP11-20房企的拿地銷(xiāo)售比達0.55，雖弱于去年的土地投資強度，但已超過(guò)去年百強的平均水平，這部分企業(yè)正通過(guò)土地儲備規模的增長(cháng)來(lái)提升銷(xiāo)售規模的增長(cháng)。尤其值得關(guān)注的是，強者恒強的局面繼續發(fā)酵，銷(xiāo)售20強房企中3/4的房企拿地銷(xiāo)售比超過(guò)均值0.39，且有6家房企已超去年均值0.53。

　　從各城市群的拿地金額來(lái)看，中國指數研究院有關(guān)人士認為，受區域經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度影響，發(fā)達的交通、高速發(fā)展的經(jīng)濟以及完善的配套設施吸引著(zhù)大量?jì)?yōu)秀人才，長(cháng)三角成為眾多房企投資的重點(diǎn)，土地市場(chǎng)持續火熱。值得關(guān)注的是，在我國對外開(kāi)放水平不斷提高的同時(shí)，中西部地區將成為開(kāi)放的新高地。長(cháng)三角地區TOP10企業(yè)拿地總額高達1562億元；中西部和珠三角以1021億元和933億元分列第二、第三位。

　　克而瑞研究中心的有關(guān)人士也指出，從銷(xiāo)售TOP50房企1-4月的拿地所在城市來(lái)看，二線(xiàn)城市廣受關(guān)注，占比達67%。其主要原因是受人才政策的影響，相較于一線(xiàn)城市落戶(hù)困難的現狀，二線(xiàn)城市推出開(kāi)放的招賢納才計劃，與一線(xiàn)城市形成了鮮明對比。隨著(zhù)人才政策的推行，城市人口數據均出現大幅增長(cháng)態(tài)勢，大批人口的遷入加大了對土地的供給需求。

　　從備受關(guān)注的二線(xiàn)城市所在區域來(lái)看，主要還是集中在中西部地區。值得一提的是，鄭州、重慶、長(cháng)沙、成都、武漢均為熱點(diǎn)城市，這些城市紛紛出臺“引才政策”，大量的人口流入激發(fā)起購房的潛在需求，成為房企投資拿地廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，鄭州成為1-4月房企投資份額最多的城市，碧桂園、融創(chuàng )、雅居樂(lè )等房企均已在鄭州拿地。

　　而對于三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)，丁祖昱表示，下半年，三四線(xiàn)城市或將遭受到市場(chǎng)更加直接的考驗。今年以來(lái)，熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的地價(jià)正在快速上漲，但是房?jì)r(jià)現已行至階段性高點(diǎn)，企業(yè)在這些區域盈利空間將進(jìn)一步收窄，三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)壓力逐漸出現，尤其是房?jì)r(jià)已經(jīng)在2017年快速攀升而目前滯漲的城市壓力可能會(huì )更大。

　　值得注意的是，與成交額仍然呈現了上漲態(tài)勢相比，土地溢價(jià)率則出現了下滑。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的報告顯示，從熱點(diǎn)城市來(lái)看，土地溢價(jià)率基本平穩，大部分城市溢價(jià)率均保持低位，基本上在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。

　　對此，易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)指出，溢價(jià)率總體壓縮一方面源于嚴格的管控。大城市通過(guò)配建的方式，適當壓縮了溢價(jià)率。而中小城市雖然也確實(shí)有高溢價(jià)的現象，但對于全國土地市場(chǎng)的影響相對有限。從走向上來(lái)看，溢價(jià)率的管控仍將繼續，同時(shí)對于拿地的資金也會(huì )積極管控。此外，溢價(jià)率走低也從側面反映出房地產(chǎn)企業(yè)拿地正回歸理性。（張達 王麗新）

　　轉自：中國商報

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