農安縣古城街四期棚戶(hù)區改造項目現場(chǎng)(《中國經(jīng)濟周刊》記者曹煦攝)
高樓大廈環(huán)繞，幾處破舊平房格外顯眼，從高處望下，就像是城市森林中的一塊傷疤。
這是8月30日《中國經(jīng)濟周刊》記者在吉林省長(cháng)春市農安縣古城街四期棚戶(hù)區改造地塊看到的場(chǎng)景。當拆遷后新建的商品房小區已經(jīng)開(kāi)始出售之際，有幾戶(hù)人家仍然沒(méi)有搬離。
舉目皆是鋼筋水泥，站在自己一地狼藉的房子前，昔日的四鄰已成一片瓦礫，史艷軍說(shuō)：“把有房照(房本)的強拆了，蓋了一堆沒(méi)房照的。”
被征收戶(hù)：補償協(xié)議尚未達成，房卻被拆了
2006年5月和10月，史艷軍分別從個(gè)人手中購買(mǎi)了兩處古城街地段的房產(chǎn)，據她介紹，兩處房屋此后相繼用于冷庫經(jīng)營(yíng)。
2015年10月，農安縣住房和城鄉建設局開(kāi)始對古城街四期棚戶(hù)區改造區域啟動(dòng)征收工作。
據了解，該區域東至古城街，西至雅仕居，南至紳士花園，北至掛面廠(chǎng)石頭道，涉及超過(guò)300戶(hù)居民，史艷軍的兩處房產(chǎn)在被征收范圍內。
2015年12月11日，由長(cháng)春某房地產(chǎn)評估公司出具的《農安縣房屋征收補償分戶(hù)評估報告》中，史艷軍的兩處房屋其中一套評估單號為225號，主房建筑面積72.46平方米；另一套評估單號為101號，主房建筑面積41.75平方米。采用市場(chǎng)法評估，評估單價(jià)均為每平方米2581元。
對此評估價(jià)格，史艷軍不認同。此后近兩年時(shí)間里，史艷軍的女兒先后6次去縣征收辦商談補償事宜，始終沒(méi)有達成補償協(xié)議，主要原因是在對房產(chǎn)是否用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的認定上，業(yè)主和政府之間存在分歧。
史艷軍稱(chēng)其兩處房屋在2010年由住宅改為經(jīng)營(yíng)性保險冷凍庫且依法取得工商營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記且有納稅記錄，每處房屋年收入均在5萬(wàn)元以上，應按收益法評估補償價(jià)格?！吨袊?jīng)濟周刊》記者近日在采訪(fǎng)縣征收辦時(shí)，一位負責人則說(shuō)：“經(jīng)過(guò)核查，這兩處房產(chǎn)沒(méi)有走過(guò)字(用電)，不能認定為經(jīng)營(yíng)用房。”
那么，市場(chǎng)法與收益法兩種評估補償價(jià)格的方式有哪些差異？
住建部2011年發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規定：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當根據評估對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。
其中明確規定：被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場(chǎng)法評估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估。
史艷軍說(shuō)，在雙方還未就補償協(xié)議達成一致時(shí)，2017年5月，紳士花園四期項目在她的225號房屋所在地塊開(kāi)始施工；2017年7月，君悅華府項目在其101號房屋所在地塊開(kāi)始施工。
從高處看，史艷軍的101號房屋(圖中二層建筑)矗立在高樓的環(huán)繞中。(《中國經(jīng)濟周刊》記者曹煦攝)
史艷軍101號房屋的鄰居別順住在這里近20年了，他向《中國經(jīng)濟周刊》記者回憶稱(chēng)：從2016年7月起，這一片區就開(kāi)始斷水斷電。當水電缺失、四周已被建筑工地包圍時(shí)，像別順這樣的居民們開(kāi)始陸續搬離，剩下的平房越來(lái)越少。
2017年9月23日下午，史艷軍發(fā)現，自己編號為225的房子已是一片瓦礫。“前幾天還好好的，突然就沒(méi)了。”
隨后，史艷軍和家人第一時(shí)間報警，“警察出警后做了筆錄、照了相，然后就走了，再無(wú)音訊。”她的親屬立刻又找到縣征收辦，工作人員的反饋是讓其報警。
今年8月30日，《中國經(jīng)濟周刊》記者向前述農安縣征收辦負責人求證此事，該負責人說(shuō)：“(居民)如果認為被強拆了，可以報警。”
但史艷軍表示，自己曾在第一時(shí)間報警，但之后就再無(wú)音訊。
2017年底，225號房屋所在地塊已建起一片新樓。
史艷軍曾經(jīng)的房屋所在位置，現在是紳士花園其中一棟樓的單元門(mén)。“最令我們心寒的，是至今沒(méi)有達成補償協(xié)議，也沒(méi)給我家送達補償決定，沒(méi)有任何手續就被拆了。”史艷軍說(shuō)。
而另一處101號房屋則和旁邊的幾處破舊平房在一起，孤單地矗立在君悅華府小區里。
新建商品房：“五證”不全，辦不了產(chǎn)權證
在這塊還沒(méi)有完成拆遷的土地上便開(kāi)始興建并已經(jīng)銷(xiāo)售的小區君悅華府，它的手續是否齊全？
8月30日，記者來(lái)到農安縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，詢(xún)問(wèn)君悅華府項目能否辦理房產(chǎn)證。一位工作人員表示，“君悅華府目前辦不了產(chǎn)權證，因為還沒(méi)備案，沒(méi)收到這個(gè)項目的‘五證’。”
8月31日，《中國經(jīng)濟周刊》記者隨一位買(mǎi)房人來(lái)到君悅華府，在銷(xiāo)售人員的陪同下參觀(guān)了幾處不同戶(hù)型的房子，從樓上往下看，史艷軍的101號房屋和周?chē)膸滋幤椒渴诛@眼。銷(xiāo)售人員表示，那里以后要建一個(gè)社區農貿市場(chǎng)，明年8月就建成了。
記者了解到，該項目目前還未取得《商品房預售許可證》，但銷(xiāo)售人員說(shuō)：今年年底就可以辦下來(lái)房產(chǎn)證。
在提出買(mǎi)房意向后，一位銷(xiāo)售代理公司負責人卻回答稱(chēng)，“目前只收定金1萬(wàn)元，還不能收全款，想交全款也沒(méi)法收。”
一個(gè)已蓋成在售的小區，緣何將全款客戶(hù)拒之門(mén)外？該銷(xiāo)售代理公司負責人解釋說(shuō)：“目前拿到鑰匙在裝修的，都是開(kāi)發(fā)商的頂賬房(抵債房)；對外銷(xiāo)售的，還要等手續。”
8月31日當天，《中國經(jīng)濟周刊》記者又來(lái)到農安縣國土資源局，一位副局長(cháng)接待了記者，當記者詢(xún)問(wèn)君悅華府項目是否取得《國有土地使用證》時(shí)，該副局長(cháng)在請示局長(cháng)后拒絕了記者的采訪(fǎng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的“五證”(《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房預售許可證》)中，《國有土地使用證》是前置的一道政府許可，直接關(guān)系著(zhù)其他幾個(gè)證件的辦理。
2012年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》第21條規定：市、縣國土資源主管部門(mén)供應土地應當符合下列要求：土地權利清晰；安置補償落實(shí)到位；沒(méi)有法律經(jīng)濟糾紛；地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規劃條件明確；具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件。
這是否意味著(zhù)君悅華府所在地塊目前的狀況，并不符合國土部門(mén)供應土地的條件？一位不愿具名的農安房地產(chǎn)行業(yè)人士對記者說(shuō)：如果辦了土地證，那么在沒(méi)有“凈地出讓”的情況下是怎么辦的證？如果沒(méi)辦土地證，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何手續就建完樓開(kāi)始賣(mài)了？“現在政府是兩難，怎么都說(shuō)不過(guò)去。”
據了解，君悅華府項目的開(kāi)發(fā)商為吉林省鴻瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，此前在農安縣開(kāi)發(fā)過(guò)黃龍家園一期至四期項目。
據前述農安房地產(chǎn)行業(yè)人士介紹，在農安縣，未批先建并非個(gè)案，這也導致很多樓盤(pán)辦不了房產(chǎn)證。
拆遷10年未安置，補償標準受質(zhì)疑
《中國經(jīng)濟周刊》記者在農安采訪(fǎng)期間發(fā)現，涉及棚改拆遷的爭議并非個(gè)案。
農安縣寶塔街北段西側的拆遷戶(hù)高峰告訴《中國經(jīng)濟周刊》，他的房子在2008年便被拆遷，至今已有10年，仍未回遷，其間包括高峰在內的多位拆遷戶(hù)數次找到開(kāi)發(fā)商和農安縣政府，始終未果。“我們這些拆遷戶(hù)投親靠友、租房借房安排自己的生活，居無(wú)定所，等到今天足足10年，仍然看不到希望！”
記者在這塊曾經(jīng)的棚戶(hù)區看到，半人高的雜草遍布在早已夷為平地的現場(chǎng)，雨后的土路一片泥濘。環(huán)顧四周，這里已被樓房和馬路包圍。
而在一街之隔的馬路對面，寶塔街北段東側公安局家屬樓旁的棚戶(hù)區改造地塊，曾經(jīng)在2010年發(fā)生過(guò)100多人凌晨強拆民房事件。當年10月27日凌晨1時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)系糾集了100多名社會(huì )人員，對這里的6戶(hù)平房進(jìn)行強行拆遷并打傷多位居民，警方隨后刑事拘留了多名違法拆遷人員。
事隔多年后，發(fā)生在農安的棚改強拆似乎并未停止。古城街2號地塊的原居民李忠軍告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，2017年8月21日，包括他家在內的8戶(hù)居民房屋被強行拆除。62歲的李忠軍回憶說(shuō)：“2017年8月17號縣征收辦發(fā)通知，我的房子在施工紅線(xiàn)范圍內要拆除；8月20號找我談判沒(méi)談攏；8月21號就把房子推了。”
此后有關(guān)部門(mén)為他租了一套房屋作為過(guò)渡安置至今，關(guān)于回遷方案一直沒(méi)有下文。一年多來(lái)，多次信訪(fǎng)無(wú)望的李忠軍開(kāi)始自學(xué)與拆遷、征地有關(guān)的法律法規，準備走司法程序。
而最受棚戶(hù)區居民爭議的一個(gè)焦點(diǎn)是征收補償金額。
多位古城街區域的棚改居民向記者提供的《農安縣房屋征收補償分戶(hù)評估報告》均顯示，其被征收房屋的評估單價(jià)為每平方米2600元左右。
而據記者在棚改區域周邊的多個(gè)商品房小區走訪(fǎng)了解，幾乎所有的商品房在售房?jì)r(jià)都在3500元/平方米以上。
2011年1月發(fā)布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規定：對被征收房屋價(jià)值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
農安縣人民政府在2017年10月10日出具的一份針對某棚改居民起訴的答辯文書(shū)則稱(chēng)：《條例》(指《國有土地上房屋征收與補償條例》)第19條規定中的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋類(lèi)似的房地產(chǎn)，而非新建的商品樓，要求按照周邊商品房屋確定其房屋價(jià)格是沒(méi)有法律依據的。
幾乎所有的受訪(fǎng)居民都對評估單價(jià)的來(lái)源和依據表示質(zhì)疑。
那么，2581元是如何算出的？前述農安縣征收辦負責人并未對《中國經(jīng)濟周刊》記者正面回應。他說(shuō)，各市縣根據實(shí)際情況都有不同的政策，總體都是遵循國務(wù)院590號令(指《國有土地上房屋征收與補償條例》)，結合當地經(jīng)濟收入、房?jì)r(jià)、征收房屋建成時(shí)間、土地出讓價(jià)格等因素制定的。
農安縣棚改拆遷在當地引發(fā)諸多爭議已有不短的時(shí)間。在實(shí)地采訪(fǎng)中，有當地居民還向《中國經(jīng)濟周刊》記者透露了一條看似與此無(wú)關(guān)的官員消息：5月8日，長(cháng)春市紀委監委稱(chēng)，農安縣委常委、常務(wù)副縣長(cháng)李鳳良涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受紀律審查和監察調查。
多位農安官場(chǎng)人士對記者表示，李鳳良長(cháng)期分管縣住建、國土等部門(mén)。
國務(wù)院督查直指長(cháng)春棚改亂象
此前，農安縣的房屋征收工作還被長(cháng)春市有關(guān)機構視為起到了“榜樣作用”。
《中國經(jīng)濟周刊》記者檢索公開(kāi)資料發(fā)現，2017年3月22日，長(cháng)春市征收工作領(lǐng)導小組一行到農安縣調研征地拆遷及棚戶(hù)區改造工作時(shí)，當時(shí)還在任的常務(wù)副縣長(cháng)李鳳良表示，棚戶(hù)區改造及征地拆遷拆違工作難度大、任務(wù)重，希望能與全市各縣(市、區)加強交流、分享經(jīng)驗，共同促進(jìn)本地區及全市經(jīng)濟社會(huì )平穩快速發(fā)展。
調研組一行則認為，農安縣委、縣政府高度重視房屋征收工作，補償措施公開(kāi)公平公正，思路清晰、程序規范，成效明顯、值得推廣，對全市房屋征收工作起到了榜樣作用。
不過(guò)，日前，國務(wù)院第七督查組在長(cháng)春市督查期間，接到群眾反映稱(chēng)，多處棚改項目存在多年無(wú)法回遷安置、無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權證等問(wèn)題。
據央視報道，8月底，督查組來(lái)到長(cháng)春二道區東站街道的棚戶(hù)區。這片早在2011年就已經(jīng)被拆遷的棚戶(hù)區，曾是東新地塊棚戶(hù)區改造項目，從2011年至2013年間，這里的居民與當時(shí)的長(cháng)春市二道區建設局，也就是現在的區住建局，簽訂了征收補償安置協(xié)議書(shū)。如今8年已經(jīng)過(guò)去，500多戶(hù)沒(méi)有回遷的居民依舊無(wú)家可歸。
沒(méi)有回遷的居民想早日回遷，而已經(jīng)回遷的居民也面臨著(zhù)不少問(wèn)題。據央視暗訪(fǎng)報道，督查組在長(cháng)春市二道區德輝挪威小鎮一期，了解到這里的幾千戶(hù)居民也沒(méi)有房產(chǎn)證。這個(gè)2009年棚改回遷的小區，至今沒(méi)有取得《建設工程規劃許可證》，但二期工程卻正在大興土木。盡管二期工程曾先后兩次被規劃部門(mén)處以數百萬(wàn)元罰款，但違規建設并未停止。相當于房屋“準生證”的《建設工程規劃許可證》缺失，意味著(zhù)房子即便建好，也無(wú)法取得房產(chǎn)證。
8月28日，督查組約談了長(cháng)春市以及在督查中發(fā)現棚改回遷問(wèn)題的二道區、綠園區相關(guān)負責人和群眾代表。就督查中發(fā)現的棚戶(hù)區改造回遷的一些問(wèn)題，督查組要求長(cháng)春市相關(guān)部門(mén)立行立改，展開(kāi)全面排查。明確將此次暗訪(fǎng)中發(fā)現的棚改問(wèn)題一督到底，要求長(cháng)春市政府定期匯報工作情況。
9月5日，長(cháng)春市政府召開(kāi)新聞通氣會(huì )。長(cháng)春市副市長(cháng)周賀介紹稱(chēng)，長(cháng)春市政府已經(jīng)成立了由分管副市長(cháng)牽頭，房地、建委、國土、信訪(fǎng)等部門(mén)主要負責人，各相關(guān)城區政府主要負責人參加的解決棚改問(wèn)題專(zhuān)項工作領(lǐng)導小組，并責成各城區和市直相關(guān)部門(mén)第一時(shí)間組織人員，針對存在的問(wèn)題全方位開(kāi)展排查，制定整改措施，全力解決各項歷史遺留問(wèn)題。此外，長(cháng)春市決定開(kāi)通棚改問(wèn)題投訴專(zhuān)線(xiàn)，并在全市范圍內開(kāi)展“大接訪(fǎng)”活動(dòng)，回應百姓關(guān)切。
周賀同時(shí)表示，長(cháng)春市、區兩級政府將進(jìn)一步加大對參與棚改項目開(kāi)發(fā)企業(yè)的監管力度，督促企業(yè)履行主體責任，確保棚改問(wèn)題及時(shí)解決；將拒不履行義務(wù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)列入“失信”黑名單，進(jìn)行嚴肅處理。
轉自：中國經(jīng)濟周刊
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