辦好公司給購房人過(guò)戶(hù) 商辦房“放大招”逃避限購

　　雖然是商辦房，但能辦貸款；樓盤(pán)早已為購房人注冊好公司，只等過(guò)戶(hù)——在房山區綠地諾亞方舟悅公館售樓處，被稱(chēng)為“商辦限購令”的“3·26新政”如同一張廢紙。

　　2017年3月26日，北京對商辦房進(jìn)行限購：新建項目不得銷(xiāo)售給個(gè)人，銀行方面也暫停辦理貸款。這兩年，雖然曾出現開(kāi)發(fā)商為逃避限購協(xié)助購房人代辦公司問(wèn)題，但伴隨住建部門(mén)嚴格執法而基本銷(xiāo)聲匿跡。然而記者近期連續多日調查發(fā)現，如今又有樓盤(pán)使出了更隱蔽的招數：不僅提前注冊好公司，甚至還可以辦貸款解決購房人的資金周轉問(wèn)題。
 

　　逃避限購
 

　　辦好公司給購房人過(guò)戶(hù)
 

　　總價(jià)125萬(wàn)元能買(mǎi)一套50平方米的房子，緊挨著(zhù)房山大學(xué)城地鐵站，旁邊將有房山唯一一家三甲醫院……綠地諾亞方舟悅公館售樓處里，銷(xiāo)售人員劉峰不斷向購房人拋出樓盤(pán)優(yōu)勢。
 

　　條件再誘人，也繞不過(guò)這一樓盤(pán)的天然“劣勢”：50年產(chǎn)權、商辦房。此前，商辦房被很多開(kāi)發(fā)商包裝成“商住”。2017年本市發(fā)布3·26新政，出手對高溫不降、瘋狂炒賣(mài)的“商住”祭出限購令。
 

　　按政策，個(gè)人不再能購買(mǎi)新建商辦房。但在綠地諾亞方舟悅公館售樓處里，這條限制已被突破。
 

　　劉峰介紹，該項目由綠地集團開(kāi)發(fā)，目前由另一資方介入銷(xiāo)售，并已經(jīng)給房子注冊好了公司，每套房子都掛在不同的公司名下。“購房人簽約后，資方注冊的公司直接過(guò)戶(hù)給購房人，再由開(kāi)發(fā)商配合購房人辦理正式網(wǎng)簽。”他說(shuō)。
 

　　表面上繞來(lái)繞去的招數，實(shí)際上就是為規避限購。記者注意到，商辦房限購近兩年的時(shí)間里，住建部門(mén)不斷加大執法檢查力度加以防范，但開(kāi)發(fā)商依然“上有政策、下有對策”，不斷開(kāi)發(fā)出新的規避措施。
 

　　最早，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商辦房時(shí)往往采取代辦公司的方式；這一方式迅速被住建部門(mén)制止后，房山區“金隅糖＋”項目去年被發(fā)現以“沒(méi)有稅，無(wú)需注冊公司”等宣傳口徑對外銷(xiāo)售,以股權轉讓的方式轉讓公司,同時(shí)轉讓作為公司資產(chǎn)的對應商品房；而今，綠地的招數也是如出一轍，但更為隱蔽。
 

　　能辦貸款
 

　　質(zhì)押股權只需3成首付
 

　　公司過(guò)戶(hù)與轉讓只是第一步。悅公館逃避限購的關(guān)鍵還在于能辦理貸款，這也是其最大賣(mài)點(diǎn)。
 

　　根據政策，商業(yè)、辦公類(lèi)項目應當嚴格按規劃用途開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的個(gè)人購房貸款。
 

　　既然明令禁止貸款，為何悅公館可以松開(kāi)口子？
 

　　“這和買(mǎi)商品房的房貸不一樣。”劉峰解釋?zhuān)具^(guò)戶(hù)給購房人后，房子也正式掛在了購房人擁有的公司名下，那購房人就可以用公司的名義向銀行申請質(zhì)押股權獲得貸款。按照政策，這一貸款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房貸首付還低；貸款年限最長(cháng)20年，略短于房貸。
 

　　在北京過(guò)去和現在銷(xiāo)售的商辦項目中，這種貸款方式極為少見(jiàn)。對于貸款方式是否靠譜，劉峰直言：可以放心，已經(jīng)與某知名銀行談妥貸款事宜。
 

　　對于購房人來(lái)說(shuō)，這一購房及貸款方式真的靠譜嗎？本市一家知名房企負責人向記者解釋?zhuān)@種公司抵押貸款的方式將讓購房人面臨著(zhù)更高的貸款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名義購買(mǎi)了房產(chǎn)后，每年相關(guān)稅費也將近5000元；此外，未來(lái)再上市的成本和難度也都會(huì )更大。
 

　　中介“幫忙”
 

　　我愛(ài)我家經(jīng)紀人暗中代理
 

　　商辦房在推銷(xiāo)給無(wú)資質(zhì)購房人的過(guò)程中，還有一方悄悄發(fā)揮力量。記者調查發(fā)現，在售樓處和購房人之間牽線(xiàn)搭橋的，正是知名中介“我愛(ài)我家”。
 

　　有過(guò)看房經(jīng)歷的陳先生說(shuō)，最初把綠地諾亞方舟悅公館項目推薦給他的，就是我愛(ài)我家的經(jīng)紀人。記者以購房人身份向我愛(ài)我家另一位經(jīng)紀人咨詢(xún)房產(chǎn)項目時(shí)，也被推薦了同一個(gè)項目。該經(jīng)紀人聲稱(chēng)，這是我愛(ài)我家代理銷(xiāo)售的項目。
 

　　無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是中介機構，在銷(xiāo)售中都不能宣傳居住用途或逃避限購。擁有商辦最大存量的房山區曾啟動(dòng)過(guò)為期一個(gè)月的專(zhuān)項整治行動(dòng)，要求開(kāi)發(fā)商和代理公司簽署承諾書(shū)，其中一條便是：不在售樓場(chǎng)所和其他媒介宣傳帶有“不限購、可注冊、豪裝、LOFT、買(mǎi)一層送一層”等敏感字樣，不以任何方式宣傳商辦類(lèi)房屋可以用于居住，不為個(gè)人規避商辦限購代辦工商注冊登記。
 

　　無(wú)獨有偶。近幾日，陳先生還接到了我愛(ài)我家經(jīng)紀人張樂(lè )的推銷(xiāo)電話(huà)。這次也是推銷(xiāo)了一處低總價(jià)的商辦樓盤(pán)，位于順義南法信地鐵站旁，樓盤(pán)名為空港七號。
 

　　“總價(jià)100萬(wàn)元就可以買(mǎi)一套，4.2米層高。”對于空港七號逃避限購的措施，張樂(lè )介紹，開(kāi)發(fā)商幫助購房代辦公司，1.2萬(wàn)元的代辦費用中，開(kāi)發(fā)商可以負責承擔1萬(wàn)元；該樓盤(pán)雖然無(wú)法辦理貸款，但開(kāi)發(fā)商還支持分期付款，購房時(shí)先付50%房款，之后再付50%房款。
 

　　在調查過(guò)程中，我愛(ài)我家經(jīng)紀人向本報記者證實(shí)，綠地諾亞方舟悅公館、空港七號等商住項目在我愛(ài)我家的對外網(wǎng)站上看不到，但經(jīng)紀人可以在內網(wǎng)上看到。
 

　　“現在不稱(chēng)呼這種房子為‘商住房’，都叫‘商辦’。”我愛(ài)我家經(jīng)紀人張樂(lè )向記者坦言，經(jīng)紀人表面上不會(huì )跟購房人說(shuō)“商辦房可用于居住”，但房子買(mǎi)回去誰(shuí)又能管得了住不住。于是，限購令、承諾書(shū)也就成了表面文章。（文中中介經(jīng)紀人姓名均為化名）

       記者 曹政

       轉自：北京日報

 

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