如今的樓市調控已邁入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。與往年不同的是，今年樓市除了要面對不斷加碼的調控政策外，還要面對樓市格局調整新政的接踵而來(lái)。自2016年年底至今，各地已出臺了包括自持地塊、租售同權、共有產(chǎn)權、集體用地等多項新政，促進(jìn)了租房市場(chǎng)的發(fā)展。
不可否認的是，住房租賃市場(chǎng)正在獲得國家部委、地方政府的雙重支持，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)租賃時(shí)代。業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購輕租向租售并舉轉變，市場(chǎng)供應格局有望被重構。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )） 逾20個(gè)省市出臺細則
近日，國土資源部會(huì )同住房和城鄉建設部制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，確定了第一批開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)的城市，包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)，利用集體建設用地建設租賃住房，主要供給新市民。
國土部相關(guān)負責人表示，對于商品住房?jì)r(jià)格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會(huì )城市，該政策一方面會(huì )增加住宅用地來(lái)源及租賃住房供給；另一方面，則擴展了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，對盤(pán)活低效集體建設用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟社會(huì )環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用。此外，還拓寬了集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道，使農民能夠獲得長(cháng)遠穩定的收益。
有業(yè)內人士認為，在集體建設用地上建造租賃房，這既是對中央提出的“租售并舉”、建設多層次住房體系的落實(shí)，也是努力盤(pán)活城市存量用地、提高閑置土地使用效率的嘗試。
實(shí)際上，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)在此前已有政策的鋪墊，國務(wù)院辦公廳2015年11月印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結構升級的指導意見(jiàn)》首次把公寓業(yè)納入了生活服務(wù)業(yè)；緊接著(zhù)，2016年3月財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅收改征增值稅試點(diǎn)的通知》將長(cháng)租公寓所在的生活服務(wù)業(yè)納入到營(yíng)改增試點(diǎn)；隨后，多部門(mén)2016年4月發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)消費帶動(dòng)轉型升級行動(dòng)方案》和國務(wù)院辦公廳2016年6月印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》明確鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。
進(jìn)入2017年5月，住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)；7月九部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，直至方案近日印發(fā)，為住房租賃市場(chǎng)鋪就了發(fā)展之路。另外，據不完全統計，截至目前，已有20多個(gè)省市出臺了住房租賃實(shí)施細則。在部委政策以及地方政府實(shí)施細則的推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展已正式起步。
未來(lái)兩年會(huì )有爆發(fā)式增長(cháng)
在政策力挺下，租房時(shí)代已經(jīng)離我們越來(lái)越近。相關(guān)數據顯示，到2020年，中國租房市場(chǎng)租金總收入價(jià)值將達1.6萬(wàn)億元。2030年，這一數據將達4.6萬(wàn)億元。
報告指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，其根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾、平抑房?jì)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。
“今年最大的變化就是租賃政策的出臺。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，后續房企勢必會(huì )積極參與租賃市場(chǎng)，這對房企的經(jīng)營(yíng)模式將會(huì )產(chǎn)生較大影響。
看好住房租賃市場(chǎng)的前景，各上市房企已躍躍欲試，“在政策支持背景下，標桿房企正積極布局這一領(lǐng)域。”易居企業(yè)集團研究中心研究經(jīng)理沈曉玲表示，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等一批房企便紛紛以不同形式涉足其中。萬(wàn)科去年將長(cháng)租公寓項目上升到“泊寓計劃”后，今年更是加速規模擴張，并計劃年內在全國范圍內開(kāi)發(fā)10萬(wàn)套公寓。龍湖將長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)上升到集團戰略發(fā)展層面，成立了“冠寓”運營(yíng)公司。碧桂園上海區域新成立了長(cháng)租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部。綠地也將長(cháng)租公寓納入發(fā)展戰略。旭輝領(lǐng)寓計劃未來(lái)5年將打造20萬(wàn)套公寓，并進(jìn)行IPO上市。
沈曉玲表示，目前長(cháng)租公寓領(lǐng)域主要集聚著(zhù)四類(lèi)主體，包括開(kāi)發(fā)商類(lèi)、中介類(lèi)、酒店類(lèi)和創(chuàng )業(yè)類(lèi)。在目前長(cháng)租公寓領(lǐng)域還未出現壟斷性龍頭的局面下，所有參與主體都處于競速賽跑以擴大管理規模，搶占市場(chǎng)份額的階段。
據了解，目前房企切入這一領(lǐng)域的主要有兩種方式，一種是單獨成立長(cháng)租公寓品牌，即自營(yíng)長(cháng)租公寓品牌；而另一種則是與專(zhuān)業(yè)的長(cháng)租公寓運營(yíng)公司合作。
值得一提的是，長(cháng)租公寓除了獨立私享的臥室、衛浴等之外，基本上都配備了社區共享的書(shū)房、會(huì )客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂(lè )室等功能區域。多數長(cháng)租公寓還建立了管家負責制，即每家門(mén)店都配有一位管家進(jìn)行租前或租后的服務(wù)。
“雖然不斷有房企參與到長(cháng)租公寓領(lǐng)域中來(lái)，但目前該行業(yè)的投資回報及盈利前景卻并不樂(lè )觀(guān)，所以對目前加快布局長(cháng)租公寓的房企來(lái)說(shuō)，解決盈利問(wèn)題才是面對激烈競爭的市場(chǎng)首要解決問(wèn)題。”沈曉玲強調。但沈曉玲預計未來(lái)兩年內住房租賃市場(chǎng)會(huì )有爆發(fā)式增長(cháng)。
另有業(yè)內分析人士指出，相比銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，租賃業(yè)務(wù)屬于重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一旦由售轉租，房企的收入及利潤都可能出現比較大幅度的下滑，但房企的固定資產(chǎn)將會(huì )增加，尤其是在一線(xiàn)城市、核心區域的持有物業(yè)增值也可能會(huì )帶來(lái)可觀(guān)的收益。房企長(cháng)租業(yè)務(wù)的開(kāi)啟或在未來(lái)兩三年內影響到房企的收入。（左永剛 王心昊）
轉自：中國商報
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