經(jīng)過(guò)3月下旬以來(lái)新一波的政策加碼，樓市整體是穩定下來(lái)了。
當然，輪到另外一些人不淡定了，就是手里有多套房子的業(yè)主。據說(shuō)，北京的房?jì)r(jià)終于有所松動(dòng)了。照例是從市場(chǎng)感應最敏銳的二手房開(kāi)始。
但是，且不說(shuō)這種所謂降價(jià)的案例采樣有多少，有沒(méi)有代表性，單說(shuō)輿論對這種波動(dòng)的過(guò)分強調，就不乏夸大之嫌。退一步說(shuō)，今年一季度，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的上漲，很大程度是以二手房為主并帶動(dòng)的，所以，市場(chǎng)處于僵滯階段時(shí)二手房率先調整也是正常的反應。
去年中央幾次提到的“抑制資產(chǎn)泡沫”，主要是是指抑制房?jì)r(jià)泡沫，這一點(diǎn)應該沒(méi)什么爭議了。而要抑制房?jì)r(jià)泡沫，房?jì)r(jià)就不能像以前那么上漲，最好是能停漲。從近兩月的房?jì)r(jià)統計數據看，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市也接近做到了。房?jì)r(jià)泡沫不是全局性的泡沫，而主要是指一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的泡沫，這也不必多講。
此前我多次說(shuō)過(guò)，投機投資性資本（需求），是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的主要力量之一。要抑制房?jì)r(jià)泡沫，就必須阻遏新的投機投資性資本進(jìn)入樓市，或者說(shuō)為投機投資性資本進(jìn)入樓市設置路障。我們已經(jīng)看到了，普遍做法是，在過(guò)往限購限貸限價(jià)的基礎上，加上限售。
根據實(shí)證經(jīng)驗，調控政策會(huì )有兩三個(gè)月的消化、觀(guān)望期，然后再進(jìn)入調整期；吊詭的是，調控政策還會(huì )遇到所謂的邊際效應遞減的問(wèn)題，市場(chǎng)主體會(huì )據此延遲決策，從而令調控效果呈現復雜的物理反應。因此不宜做單向度的判斷。
這一輪的“四限”有沒(méi)有效果呢？還是有的。固然，開(kāi)頭提到的北京二手房?jì)r(jià)格松動(dòng)，目前尚未能證明即是調整期的開(kāi)始，但我個(gè)人堅持認為，倘若調控力度堅持不放松，到三季度，一定會(huì )出現更明顯的變化。而所有的跡象均表明，至少今年內調控不可能放松。
有朋友會(huì )問(wèn)：那如何看待一批房企繼續搶地的行為？譬如，前不久在嘉興土地市場(chǎng)，400余家房企8小時(shí)爭搶8幅地塊。這個(gè)事例比較特殊。已有專(zhuān)家分析過(guò)了，這些房企很多是馬甲公司，用來(lái)圍標的。而且，溢價(jià)率是在當地政府控制范圍內的。
跳開(kāi)來(lái)看，房企在目前階段拿地、搶地，有兩個(gè)特點(diǎn)。一是維持生存。今年前5個(gè)月，土地出讓量并不大，而房企只要還選擇在這個(gè)行業(yè)干下去，就必須買(mǎi)地。二是活躍的多為規模房企。房企集中化的趨勢不可逆轉。300億以上級別的房企才有資格繼續“混”。
從這兩個(gè)特點(diǎn)出發(fā)，明知年內市場(chǎng)形勢已是“穩”字當頭，單純以地價(jià)來(lái)預測上市時(shí)的房?jì)r(jià)，“算不來(lái)賬”，微利甚至可能虧損，規模房企也要去搶地，就是因為，房企得繼續保持規模增長(cháng)，否則，不進(jìn)則退，沒(méi)得玩了。何況，拿到手的土地，不能只算財務(wù)成本賬，它還是資產(chǎn)運作的生產(chǎn)要素。
回到前文。抑制房?jì)r(jià)泡沫，阻遏新的投機投資性資本進(jìn)入，只是第一步，這是被動(dòng)的一步棋；隨著(zhù)時(shí)間推移，調控邊際效應遞減，泡沫還是有可能繼續膨脹，所以，還應有第二步，即，擠泡沫，這是主動(dòng)的一步棋。
樓市調控包含預期管理。市場(chǎng)主體尤其是投機投資性需求會(huì )發(fā)現，政策不會(huì )放松，樓市傳導出明確的信號，將在三季度進(jìn)入調整期。那些幻想或者說(shuō)預期市場(chǎng)逆轉的業(yè)主，就可能次第離場(chǎng)，將多余的房產(chǎn)賣(mài)掉一套或兩套。這是擠泡沫的小小一步。
北大光華學(xué)院陳玉宇教授在近日廣為傳播的一次演講里建議，改交易環(huán)節的稅收為持有環(huán)節的稅收。而持有環(huán)節的稅收，實(shí)際上就是社會(huì )各界討論多年的房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要內容，也是擠壓房?jì)r(jià)泡沫的重要手段。
我堅信，不管你對它持何種態(tài)度，房地產(chǎn)稅是一定會(huì )到來(lái)的。但大家盡可放心，房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)泡沫的擠壓，不可能是急風(fēng)驟雨式的，而更可能是溫和的。理由很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)對財政稅收的貢獻，對投資的拉動(dòng)，所占權重很大，突然直線(xiàn)跌落，乃不可承受之重。
結構調整、產(chǎn)業(yè)升級，說(shuō)到底，需要資本投入。借用能量守衡定律，房地產(chǎn)占據的資本、資源多了，其他領(lǐng)域就少了。所以在阻遏新的投機投資性資本進(jìn)入的基礎上，把樓市的存量資本擠出來(lái)，為其他行業(yè)、其他領(lǐng)域所用。
過(guò)往10多年房地產(chǎn)的快速發(fā)展過(guò)程，也是資本在樓市的積聚過(guò)程。這個(gè)房?jì)r(jià)堰塞湖的資本規模是10萬(wàn)億級的，哪怕將其中的10%疏浚出來(lái)，也是萬(wàn)億級，流入任何一個(gè)行業(yè)，都是相當可怕的。因此，節奏必須是緩慢、有序的，而且要給它找到承載的容器。但這是另外一個(gè)話(huà)題了。（李一戈）
轉自：21世紀經(jīng)濟報道
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