樓市調控“半年考” 漏洞還待補上

　　貸款創(chuàng )新，事實(shí)上突破了差別化的住房信貸政策、限制杠桿的政策，甚至鼓勵低收入人群也去加杠桿。

　　春節后各地密集部署的樓市調控，到現在已過(guò)去半年時(shí)間，調控績(jì)效如何呢？從數據看，成交量慘不忍睹，熱點(diǎn)城市同比普遍下跌40%以上，房?jì)r(jià)下行缺口也已打開(kāi)，比如近期報道深圳新房?jì)r(jià)格“九連跌”，相比去年10月份調控前，深圳新房均價(jià)下跌了7000元。北京也是下跌的“領(lǐng)頭羊”，7月京城二手住房?jì)r(jià)格相比3月份，已經(jīng)下跌了16.64%，每平方米累計跌去10206元。

　　2015年以來(lái)，環(huán)京城房?jì)r(jià)翻了一倍多，直接從“2字頭”跳漲到“4字頭”。近期有報道稱(chēng)，這一區域房?jì)r(jià)普遍下跌2成以上，很多項目被打回到“2字頭”。而且，各路記者近距離觀(guān)察發(fā)現，此前一度熙攘熱鬧的售樓處，也陷入一片死寂。國家統計局數據也顯示，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)非跌即停漲?？紤]到上漲的加速器——按揭貸款在緊縮，M2創(chuàng )新低，供地放量，似乎回調的通道已開(kāi)啟。

　　但是，管制下的市場(chǎng)，絕非按政策預期走，特別是在需求旺盛，樓市繁榮的直接受益方或依賴(lài)方——地方政府并不想讓樓市需求突然“下臺階”時(shí)，市場(chǎng)需求絕非會(huì )在短期內突然匿跡。就比如，過(guò)去商品短缺的計劃經(jīng)濟時(shí)期，盡管政府控制的商品價(jià)格比較低，但黑市價(jià)格和私下里交易的價(jià)格很高。如果政府不控制，市場(chǎng)供不應求自然也會(huì )產(chǎn)生“排隊成本”，相當于價(jià)格上漲。

　　越來(lái)越多的跡象表明，熱點(diǎn)樓市表面上平穩或回調，但微觀(guān)市場(chǎng)已是暗流涌動(dòng)。因為，過(guò)去10年逐利資本在樓市嘗到了甜頭，而且屢試不爽。同時(shí)，有的地方政府在樓市調控上“虛心假意”，給市場(chǎng)以“狼來(lái)了”的信號，甚至亮出了調控底線(xiàn)的“牌”。預期的自我實(shí)現，以及財富示范效應呈同心圓向外擴充，讓越來(lái)越多的人群加入到了樓市投資和創(chuàng )富的征程中。

　　由此，不難判斷，調控可能會(huì )出現“摁住葫蘆浮起瓢”、“東方不亮西方亮”的漏洞。比如，一些城市住宅被“摁住了”，“類(lèi)住宅”就起來(lái)了；本區域被“摁住了”，周邊樓市就起來(lái)了；按揭貸款“摁住了”，消費貸款起來(lái)了；新房市場(chǎng)被“摁住了”，二手房市場(chǎng)起來(lái)了。近期， 新華網(wǎng) 旗下的《瞭望周刊》報道，“限價(jià)令”下的樓市，存在著(zhù)以不斷翻新的手法來(lái)“變相加價(jià)”的亂象。

　　比如，錄入網(wǎng)簽系統是較低的、符合控制要求的房?jì)r(jià)，但實(shí)際房?jì)r(jià)卻高于此。怎么操作呢？就是通過(guò)所謂附加裝修合同、購買(mǎi)車(chē)庫的合同、交“喝茶費”，員工購買(mǎi)后轉入無(wú)法限價(jià)的二手房等形式，變相提高房?jì)r(jià)。市場(chǎng)會(huì )算這個(gè)賬，片區實(shí)際價(jià)格和限制價(jià)格之間，都是可以套取的利，不管開(kāi)發(fā)商附加什么“加價(jià)條款”，只要實(shí)際售價(jià)低于市場(chǎng)預期價(jià)格，需求就會(huì )擁入?，F在，房?jì)r(jià)統計不完善，官方只有國家統計局那個(gè)一般百姓看不明白的指數，鉆這樣的漏洞就不難理解。

　　同樣，若資金控制住了，房?jì)r(jià)上漲就失去了動(dòng)力。表明看，按揭貸款下降了，近期各地都在報道本地房貸下降，但消費貸款很活躍，有的城市今年以來(lái)消費貸款增長(cháng)了近一倍。一般來(lái)講，消費貸款不外乎車(chē)貸、裝修貸。今年上半年，小轎車(chē)銷(xiāo)售下降了，裝修貸也不可能突然放量，但消費貸款卻出現暴增。毫無(wú)疑問(wèn)，股市 好時(shí) ，消費貸往股市走，樓市需求旺盛時(shí)，就往樓市走。

　　而且，今年對按揭貸款增幅也有控制目標，據悉，管理層要求新增按揭貸款占貸款總額的比重不得超過(guò)30%，但是資金需求比較旺盛。于是，消費貸款就異軍突起，甚至還衍生出了所謂“高評高貸”、“先息后本”、延長(cháng)貸款期限的“氣球貸”。這些貸款創(chuàng )新，事實(shí)上突破了差別化的住房信貸政策、限制杠桿的政策，甚至鼓勵低收入人群也去“加杠桿”。樓市調控關(guān)系到能否守住系統性風(fēng)險不發(fā)生的底線(xiàn)，關(guān)系到實(shí)體經(jīng)濟能否穩住。當前，正是調控最要緊的時(shí)刻，“半年考”難言合格，部分政策的藥效正在褪去。因此，“打補丁”、“補漏洞”是下一步調控的應有之義。

　　轉自：證券時(shí)報

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