自2016年以來(lái)，一系列房地產(chǎn)業(yè)調控政策陸續出臺，進(jìn)入2017年，調控政策不斷升級，并且調控方向亦發(fā)生了重大變化。為了創(chuàng )造新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)，房企紛紛挖掘存量市場(chǎng)，存量經(jīng)營(yíng)涉及到土地、園區、房屋、固定設施等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，個(gè)人、企業(yè)和政府等各類(lèi)客戶(hù)，租賃、傭金、管理、服務(wù)費等不同服務(wù)，相較于增量開(kāi)發(fā)，其盈利模式的核心要素更為豐富。除此以外，多元化發(fā)展也成為房企的共同選擇。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )） 轉型契機凸顯
土地供應與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高度相關(guān)，西南證券分析師胡華如認為，土地供應總量明顯不足、新開(kāi)工面積開(kāi)始落后于銷(xiāo)售面積或導致新房緊缺，溢價(jià)率居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)的土地可獲得性降低，傳統的商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式正面臨發(fā)展的“天花板”。
自2016年起，住建部、發(fā)改委等部委多次發(fā)文支持特色小鎮發(fā)展，各地地方政府紛紛跟進(jìn)相關(guān)文件，“大城市+特色小鎮”已逐漸成為我國區域經(jīng)濟發(fā)展的新模式，城鎮化轉型發(fā)展也成為房企轉型的契機之一。據了解，房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭公司如萬(wàn)科、碧桂園、恒大、綠城集團等均涉及到了特色小鎮市場(chǎng)。
有分析師指出，當前房企普遍拿地困難，同時(shí)在融資端也嚴重受限，再疊加上銷(xiāo)售回款放緩，導致資金壓力陡增。而特色小鎮受政府政策扶持，建設用地和信貸指標均向其傾斜，房企通過(guò)參與特色小鎮開(kāi)發(fā)有望同時(shí)解決拿地及融資兩大問(wèn)題。
胡華如認為，房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨由增量開(kāi)發(fā)轉向存量經(jīng)營(yíng)的變局。增量開(kāi)發(fā)是指以新增建設用地和房屋的重新建造為前置條件，以開(kāi)發(fā)商為主導、以傳統開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式為主，意在短期快速變現的商業(yè)行為；而存量經(jīng)營(yíng)則是以達到使用條件的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)為基礎條件、以運營(yíng)商或服務(wù)商為主導、以租賃使用和相關(guān)服務(wù)為主，意在持續穩定變現的商業(yè)行為。
如今，越來(lái)越多的房企轉向了存量市場(chǎng)，自持租賃住宅的開(kāi)發(fā)商被稱(chēng)為“資產(chǎn)運營(yíng)商”或更合適，而資產(chǎn)運營(yíng)模式的核心是投資回報率，因而對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，精細化運營(yíng)的要求也越來(lái)越高。
房企憑借產(chǎn)品技術(shù)、運營(yíng)模式、專(zhuān)業(yè)管理能力等品牌資源優(yōu)勢，積極開(kāi)展資產(chǎn)證券化、品牌管理輸出及合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節的輕資產(chǎn)轉型升級。以品牌為核心資源，輕資產(chǎn)化成為了品牌企業(yè)重要的發(fā)展方向，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邁入專(zhuān)業(yè)化、品牌化、標準化的“品質(zhì)服務(wù)”時(shí)代，持續擴大企業(yè)市場(chǎng)估值與品牌效益。
業(yè)內普遍認為，向存量市場(chǎng)過(guò)渡，是一種更根本、更深刻的改變，而這種“主賽道”的切換也將對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。
多條腿走路成趨勢
在政策和市場(chǎng)的雙重因素催化下，住宅銷(xiāo)售“一枝獨秀”的格局逐漸被打破。從目前來(lái)看，特色小鎮、長(cháng)租公寓、教育醫療、文化旅游等成為了房企搶灘的熱門(mén)業(yè)務(wù)。據了解，百強房企中已有一半以上企業(yè)進(jìn)入到多元化發(fā)展格局。
2016年，綠城集團成立綠城理想小鎮公司，專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)理想小鎮項目，未來(lái)5-10年，綠城計劃將于上海、杭州和北京周邊打造出5-10個(gè)“農業(yè)小鎮”；2016年8月，碧桂園也宣布將在5年內投資1000億元建設智慧生態(tài)科技小鎮，選址為一線(xiàn)城市和強二線(xiàn)城市周邊30-80公里區域，
并計劃2017年完成全年20個(gè)科技小鎮的布局。
除了特色小鎮外，房企同樣看好住房租賃市場(chǎng)，不少公司在半年報中也披露了已經(jīng)開(kāi)展的住房租賃業(yè)務(wù)，并表示將繼續大力推進(jìn)該業(yè)務(wù)發(fā)展。例如，萬(wàn)科自2014年布局長(cháng)租公寓市場(chǎng)以來(lái)，已整合形成了集中式長(cháng)租公寓品牌“泊寓”。今年上半年，萬(wàn)科“泊寓”已覆蓋到21個(gè)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，累計獲取房間數超過(guò)7萬(wàn)間，累計開(kāi)業(yè)超過(guò)2萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項目的平均出租率約87%。
世聯(lián)行也在布局長(cháng)租公寓。在九部委推進(jìn)租賃市場(chǎng)試點(diǎn)的12個(gè)城市中，世聯(lián)紅璞進(jìn)駐了其中的10個(gè)，簽約房間為4萬(wàn)多間；上半年長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)共實(shí)現收入6767萬(wàn)元，同比上升了近5倍。
“多元化是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現狀。其早在幾年前就有了發(fā)展苗頭，近兩年更加明顯了”。有業(yè)內人士表示，在市場(chǎng)競爭日趨激烈，中國住宅市場(chǎng)漸漸飽和的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商需要重新尋找社會(huì )需求、制造需求、
激發(fā)需求，引導消費。需求是最強勁的驅動(dòng)力，社會(huì )需求逼迫開(kāi)發(fā)商向多元化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩的情況下，房企跨界可以規避風(fēng)險。因此，開(kāi)發(fā)商紛紛選擇在多元發(fā)展中不斷新陳代謝，尋找新的增長(cháng)點(diǎn)，根據人們的需求開(kāi)發(fā)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。（歐陽(yáng)劍環(huán) 吳若凡）
轉自：中國商報
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