在樓市調控的持續加碼下，2017年各地也開(kāi)始加大土地的供應量，力求改善部分地區住宅供需緊張的問(wèn)題。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 根據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，全國50個(gè)大中城市賣(mài)地收入均刷新了歷史同期記錄，累計賣(mài)地金額達3.57萬(wàn)億元，較2016年全年的2.65萬(wàn)億元，上漲了34%。其中13個(gè)城市賣(mài)地金額上漲幅度超過(guò)100%。
與此同時(shí)，在經(jīng)歷的前兩年的去化后，大型房企也選擇大力補倉，拿地熱情高漲。據中指院統計，50家百億級代表房企2017年招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長(cháng)74.4%。
多個(gè)城市賣(mài)地金額創(chuàng )新高
上述50個(gè)大中城市中，有2個(gè)城市的土地出讓金超過(guò)了2000億元。其中北京為2796億元，杭州為2272億元、另有包括南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州等11個(gè)城市的土地出讓收入也超過(guò)了1000億元。
而超過(guò)500億元的城市則達到了22個(gè)，全國賣(mài)地收入超過(guò)200億元的城市更是高達56個(gè)，創(chuàng )造下同期歷史新高。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從全國主要城市賣(mài)地情況看，2017年在多個(gè)方面刷新了歷史記錄，供應量明顯增加，特別是限價(jià)房與租賃房用地供應的增加，將對2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)明顯影響。
“在2017年樓市調控持續加碼下，北京等城市的土地供應開(kāi)始全面加速，多個(gè)城市未來(lái)5年將有大量房源入市。雖然各地調控政策嚴格，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)在這些城市的庫存不多，在2015年-2016年大量去化后，房企積極補充庫存的意愿強烈。”張大偉指出。
而從全國看，核心城市合計出讓的租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，按照平均單套60平方米計算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過(guò)8萬(wàn)套，且集中在北京、上海等一線(xiàn)租賃熱點(diǎn)城市。
此外，有業(yè)內人士表示，部分城市鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠(chǎng)房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，這些政策有利于推動(dòng)租賃土地供應，緩解租賃市場(chǎng)的供需結構。供應增加后，住宅的市場(chǎng)價(jià)格有望進(jìn)一步回歸合理區間。
房企積極補倉
而在主要的大中城市紛紛增加土地供應的情況下，50家百億級代表房企2017年招拍掛拿地金額也達到了22420.3億元，同比增長(cháng)74.4%；拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)81.4%；而受結構調整影響，拿地樓面價(jià)均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。
據悉，2017年大型房企的拿地城市重心開(kāi)始由一、二線(xiàn)城市向三、四線(xiàn)城市下沉。50家百億級代表房企2017年三、四線(xiàn)城市拿地面積同比增長(cháng)145%，樓面價(jià)同比增長(cháng)53.9%；一線(xiàn)、二線(xiàn)城市拿地面積同比增長(cháng)63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7%、11.3%，受制于“限價(jià)、競配建、競自持”等政策影響，樓面價(jià)均也有所降低。
不過(guò)，百億級房企在重點(diǎn)城市拿地集中度仍較高，500億元以上房企拿地金額前20的城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州、南通、福州、合肥、無(wú)錫、寧波等城市的占比超七成。同時(shí)，部分熱點(diǎn)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市拿地門(mén)檻逐漸提升，拿地企業(yè)多為國企及大型民企，中小企業(yè)拿地機會(huì )較少。如北京拿地企業(yè)多為碧桂園、萬(wàn)科、保利、中海、龍湖等千億級以上房企及遠洋、首開(kāi)、中鐵置業(yè)等國企；廣州土地則多被碧桂園、萬(wàn)科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。
此外，中指院方面表示，5000億元以上陣營(yíng)、1000億元-5000億元房企、500億元-1000億元房企拿地金額占銷(xiāo)售額比重均值超40%，開(kāi)疆拓土態(tài)勢加劇，拿地結構更趨均衡；300億元-500億元、100億元-300億元房企拿地金額占銷(xiāo)售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與500億元以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二線(xiàn)城市，拿地競爭力相對較弱。
行業(yè)并購加速
值得注意的是，2017年大型房企除了在招拍掛市場(chǎng)發(fā)力外，行業(yè)間的并購重組也在加速。
上述50家百億級代表企業(yè)2017年并購金額達3109.2億元，占拿地總額的15%左右。500億元-1000億元、1000億元-5000億元房企收并購拿地金額占比最高，分別為50.8%和34.6%，其中融創(chuàng )、陽(yáng)光城及泰禾收并購金額占拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。
“百億級房企的并購項目聚焦一、二線(xiàn)核心城市，繞開(kāi)了供應稀缺、成本高昂的招拍掛市場(chǎng)，從而以較低的成本加大了核心城市的持倉力度。”有市場(chǎng)人士稱(chēng)。
據悉，百億級代表房企收并購拿地金額前20城市中除佛山、惠州外均為一、二線(xiàn)城市，其中50家百億級代表房企在杭州、廣州收并購拿地金額超200億元，在天津、北京、上海及重慶收并購拿地金額也在150億元以上。
同時(shí)，加大合作力度也成為百億級房企分擔運營(yíng)風(fēng)險，實(shí)現優(yōu)勢互補、合作共贏(yíng)的重要方式。50家代表百億房企中有38家采用合作拿地方式，權益拿地比例均值為86.1%，同比降低0.5%。其中，保利、龍湖、招商、中南、遠洋及首創(chuàng )等更傾向于聯(lián)合拿地，權益拿地比例在70%以下。
此外，舊城改造、產(chǎn)業(yè)新城、物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等也成為百億級房企拓儲的重要途徑。如碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng )、華潤、中海、遠洋等房企在上海、深圳、武漢、珠海及徐州等城市通過(guò)舊改低成本獲取大量?jì)?yōu)質(zhì)土地，其中遠洋以總價(jià)150億元、建筑面積187.97萬(wàn)平方米獲武漢舊改地塊；綠地、華夏幸福、榮盛發(fā)展等百億級房企通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城方式獲得大量土地儲備；而萬(wàn)科2017年前11個(gè)月新增物流地產(chǎn)項目32個(gè)，建筑面積247.4萬(wàn)平方米，成交權益金額僅為26.82億元；恒大更是通過(guò)旅游地產(chǎn)在上半年便獲得土地2664萬(wàn)平方米。（記者 王崢）
轉自：證券日報
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