這個(gè)周末，樓市又有大消息。長(cháng)沙無(wú)錫嘉興等城市推出了新的房地產(chǎn)調控政策，尤其是保定拋出了史上最嚴的房地產(chǎn)調控政策，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大沖擊。
今年3月以來(lái)，一場(chǎng)樓市調控席卷全國，已有接近60城出臺170余次調控政策抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
樓市“限售大軍”再擴容
保定買(mǎi)房拿證后10年內不得賣(mài)
近日河北保定一宗新掛牌的住宅用地成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中2017-30號土地備受業(yè)內關(guān)注。
該地專(zhuān)門(mén)出具“國有建設用地使用權出讓須知”，規定競得土地的競買(mǎi)人需告知購房人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權證之日起10年內不得買(mǎi)賣(mài);最高土地限價(jià)1100萬(wàn)元/畝;最高房屋銷(xiāo)售限價(jià)13000元/平方米;競得人競得土地后，在其建設完工后，不得自持自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，應全部進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售。
這是全國對住宅限售時(shí)間最長(cháng)的政策，目前各城市普遍限售時(shí)間為2到3年。雖然只有一宗土地有此規定，但是該政策的出臺，足以對樓市的投資者起到警示作用。有業(yè)內人士甚至認為，這次可能是保定土拍新模式的“試水”。
“5.20”一天之內，長(cháng)沙市住建委、無(wú)錫市住建局、嘉興市住房保障局相繼出臺限售政策。
長(cháng)沙要求，在限購區域內購買(mǎi)的商品住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》滿(mǎn)2年后方可上市交易。
無(wú)錫規定，購買(mǎi)住房(含二手住房)在取得不動(dòng)產(chǎn)權證2年內不可轉讓;法人單位購買(mǎi)住房(含二手住房)在取得不動(dòng)產(chǎn)權證3年內不可轉讓。
嘉興指出，非本市戶(hù)籍居民家庭取得住房不動(dòng)產(chǎn)權證未滿(mǎn)2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續;對在市區范圍內已擁有1套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭新購買(mǎi)住房，取得住房不動(dòng)產(chǎn)權證未滿(mǎn)2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。
中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，截至目前，出臺限售政策的城市已經(jīng)達到30個(gè)城市，包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長(cháng)樂(lè )、閩侯、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店、蕪湖、開(kāi)封、南京、無(wú)錫、長(cháng)沙、嘉興、承德、保定、北京(保定、北京等均為有部分限制)等。
“限售，事實(shí)上就是樓市的去杠桿政策，按照3至5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。限售未來(lái)預計將快速向三四線(xiàn)蔓延，后續可能會(huì )超過(guò)50個(gè)城市執行限售。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示。
大潮退去后三類(lèi)投資客將離場(chǎng)
“限售政策是此輪樓市調控的最大亮點(diǎn)，也是一個(gè)新的趨勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，當前的限售政策會(huì )帶來(lái)兩種效應：第一是出貨套現難;第二是持有的成本開(kāi)始上升。通過(guò)限制住房交易后的再次轉讓?zhuān)婪顿Y金快進(jìn)快出，有力打擊各類(lèi)炒房和套現的現象。
“一般投資客都會(huì )找周轉得比較快的物業(yè)來(lái)投資的，限售之后，這些房子失去流動(dòng)性，投資客入市的概率就小了很多。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹也認為，限售最大的積極作用就是打擊投資客，只有把投資客穩定下來(lái)了，房?jì)r(jià)“快上快下”的情況就會(huì )被抑制下來(lái)。
對此，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，從個(gè)人投資投機者來(lái)看，當市場(chǎng)調整期與風(fēng)險來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應也結束，房?jì)r(jià)上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類(lèi)投資投機客將退場(chǎng)：
1、“加杠桿”入市的“散戶(hù)”
2、運營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主
3、特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)
兩個(gè)月60城調控超170次
熱點(diǎn)城市新房?jì)r(jià)格下降
這一輪樓市暴漲的起始點(diǎn)在于2015年4月。國家統計局數據顯示，2015年3月，70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)顯示全部同比下跌，這也說(shuō)明當時(shí)的房?jì)r(jià)已經(jīng)跌回了2014年。不過(guò)伴隨著(zhù)當時(shí)多地出臺的樓市刺激政策，到了4月份，深圳房?jì)r(jià)率先出現同比上升，隨后上海、北京等熱點(diǎn)城市也開(kāi)始加入房?jì)r(jià)同比上漲城市。
截至2016年4月，70個(gè)大中城市超九成房?jì)r(jià)上漲，統計局也開(kāi)始喊話(huà)“一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市上漲過(guò)快”。
在一年不到的時(shí)間內，部分城市的新房?jì)r(jià)格不斷上漲，一線(xiàn)城市的年度漲幅甚至全部超過(guò)20%。在房?jì)r(jià)“高燒不退”的情況下，2016年9月30日晚，各地陸續重啟樓市限購政策并在今年3月開(kāi)啟了一場(chǎng)大規模樓市調控。
統計局新聞發(fā)言人毛盛勇曾表示，新一輪房地產(chǎn)調控措施對房?jì)r(jià)和其他房地產(chǎn)相關(guān)指標的影響，有可能在4月份以后陸續顯現。
以深圳市為例，深圳作為領(lǐng)漲全國房?jì)r(jià)的一線(xiàn)城市，在調控政策下，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已連續多月下跌。
深圳市規劃和國土資源委員會(huì )官網(wǎng)公布的數據顯示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面積190269平方米，環(huán)比大漲136.9%，同比減少24.7%;成交均價(jià)為54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，同比增長(cháng)9.5%。
據報道，去年10月，深圳出臺新一輪調控政策提高購房門(mén)檻，讓投機行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價(jià)格連續7個(gè)月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈現平穩態(tài)勢。
打響最新一輪樓市調控的城市則為北京。自今年3月17日以來(lái)，北京市已經(jīng)連續出臺了多項樓市疊加政策促進(jìn)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展，包括認房又認貸、非普通二套房首付提至八成、限購“商住房”、住宅平房納入限購范圍等多項嚴厲措施。在業(yè)內看來(lái)，北京調控啟動(dòng)了“打補丁模式”，政策連發(fā)主要是為了堵炒房漏洞。
自今年“3.17”樓市調控政策實(shí)施以來(lái)，北京新房市場(chǎng)降溫明顯。根據有關(guān)中介機構公布的數據，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽2767套，比2016年4月下滑48.9%。與此同時(shí)，二手房交易則出現了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。
而據北京中介反映，在樓市調控政策出臺之后，市場(chǎng)卻有降溫。“有可能好幾天都沒(méi)有一單成交”成為現在的日常。另?yè)鲜鲋薪榉从?，門(mén)店合并也開(kāi)始出現，“有些門(mén)店的人員比較少，就把其中一家關(guān)了，兩家門(mén)店把人員合并。”
作為熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，河南省鄭州市的房?jì)r(jià)表現也一度搶眼。據中國指數研究院數據，去年9月，鄭州房?jì)r(jià)漲幅排全國第一。
不過(guò)伴隨著(zhù)住房限購措施以及后續出臺的一系列調控措施，數據顯示，鄭州房?jì)r(jià)已有明顯回落。
從鄭州市房管局近期發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數據來(lái)看，4月份鄭州市商品住宅成交均價(jià)回落至8167元/平方米，3月份的數據顯示為9919元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，鄭州商品住宅價(jià)格破萬(wàn)，達到10465元/平方米。
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