房屋模型與實(shí)際不符、“雙合同”規避政府限價(jià)、承諾有學(xué)位卻難以?xún)冬F……正值年底房產(chǎn)交易旺季，不少購房者期盼在此期間選購到心儀的住房，然而，“買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精”，一些開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介等賣(mài)家利用自身資源信息優(yōu)勢，為購房者設置了多個(gè)“陷阱”。購房市場(chǎng)究竟有多少“貓膩”？記者對此展開(kāi)了調查。
面積“縮水”是欺詐還是計算錯誤
2016年，廣東佛山的林先生看中了某房產(chǎn)公司所建的花園小區期房，由于林先生想要購買(mǎi)的三房戶(hù)型無(wú)樣板房，銷(xiāo)售員稱(chēng)可看兩房戶(hù)型的3D房屋模型，除了比樣板房少一個(gè)房間，得房率（八成）等都一樣。為加以佐證，銷(xiāo)售員還向林先生出示了商品房買(mǎi)賣(mài)合同樣本，其附件注明公攤系數（公攤面積/套內面積）為0.265268。之后林先生決定購買(mǎi)兩套三房戶(hù)型并支付了款項。
2017年3月，林先生獲知所購房屋建成，隨即前往現場(chǎng)查看，但發(fā)現實(shí)際交付的房屋與購房前了解的情況相差甚遠：一是實(shí)際空間與戶(hù)型圖不符；二是承諾的飄窗不見(jiàn)蹤影；三是得房率遠未達“八成”；四是主合同中的房屋面積數據與附件中提供的數據不一致。
林先生透露，購買(mǎi)前銷(xiāo)售員曾承諾得房率為八成，并說(shuō)明公攤系數為0.265268。但經(jīng)佛山市南海區測繪中心出具的測繪報告顯示，林先生購買(mǎi)的兩套房公攤系數分別為0.469573和0.475149，換算成得房率分別為68.05%和67.79%，均未達八成。林先生認為，開(kāi)發(fā)商在合同中標明的建筑物關(guān)鍵指標“公攤系數”與實(shí)際值存在嚴重出入，屬于欺詐行為，遂投訴至廣東省消委會(huì )。
廣東省消委會(huì )接訴后與佛山這家房產(chǎn)公司取得聯(lián)系，但該房企表示：關(guān)于房屋空間的問(wèn)題，展示的模型及戶(hù)型圖均有提示“本模型僅作示意用途，其細節以最終交付實(shí)物為準”；關(guān)于飄窗的問(wèn)題，樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)有提示板提示16、17棟房屋并無(wú)飄窗；關(guān)于房屋得房率，在與消費者所簽合同中已明確注明該房屋的所有面積數據，公司從未在任何文件中宣傳有80%的得房率。
最后，該房企承認確實(shí)存在主合同與附件數據不一致的錯誤，但稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在雙方合意、意思表示真實(shí)的前提下簽訂的，主合同第三條已明確房屋相關(guān)面積數據，在一定程度上表明公司并非故意隱瞞，沒(méi)有銷(xiāo)售欺詐，數據不一致屬于“計算錯誤”。
虛假宣傳
房企應承擔賠償責任
3D模型、平面圖中的“提示說(shuō)明”能否作為免責依據？房企“無(wú)意”的隱瞞是否構成欺詐？
根據消費者權益保護法第二十條規定：“經(jīng)營(yíng)者向消費者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的質(zhì)量、性能、用途、有效期限等信息，應當真實(shí)、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳。”廣東省消委會(huì )認為，開(kāi)發(fā)商展示3D模型、平面圖以及銷(xiāo)售人員介紹情況時(shí)，有義務(wù)通過(guò)各種途徑將房屋具體情況進(jìn)行真實(shí)全面的展示，從而充分保障消費者的知情權。
然而，該房企的房屋3D模型和戶(hù)型圖不但沒(méi)有真實(shí)反映實(shí)際情況，而且銷(xiāo)售人員夸大房屋的得房率，涉嫌虛假宣傳；不僅如此，在簽訂合同過(guò)程中，消費者所簽合同的重要條款與之前承諾的房屋情況不一致，開(kāi)發(fā)商并未做提醒、說(shuō)明及解釋?zhuān)瑥V東省消委會(huì )認為，該房企已然違背誠實(shí)信用的市場(chǎng)原則，并且存在侵犯消費者知情權和公平交易權的問(wèn)題。
廣東省消委會(huì )認為，該房企故意隱瞞所售房屋真實(shí)信息，通過(guò)不實(shí)信息誘使消費者做出購買(mǎi)房屋的決定，涉嫌欺詐，消費者有權根據《消費者權益保護法》第五十五條的相關(guān)規定，要求房地產(chǎn)公司承擔相應的賠償責任。
記者了解到，該房企表示已通過(guò)房管部門(mén)多次與消費者林先生溝通，均未達成一致意見(jiàn)，并稱(chēng)如消費者通過(guò)司法途徑解決，公司愿意遵從法律判決執行。
屢見(jiàn)不鮮賣(mài)房“套路”何其多
在房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上，不管是新房還是二手房，賣(mài)方故意隱瞞不利信息使買(mǎi)方權益受損的現象屢見(jiàn)不鮮，最常見(jiàn)的有三大“套路”。
其一，房企捂盤(pán)惜售，制造火爆銷(xiāo)售場(chǎng)景，令購房者焦慮恐慌，匆忙簽合同。
湖南張家界的梁先生今年6月看上了某開(kāi)發(fā)商在當地建的樓盤(pán)。直到11月上旬，梁先生才突然接到開(kāi)發(fā)商通知，說(shuō)交定金的日期在幾天后一個(gè)周末的早上，還說(shuō)預留名額過(guò)期不候。
“11月已經(jīng)天氣轉涼了，我早上5點(diǎn)多就去排隊，到8點(diǎn)才讓我們進(jìn)去，烏泱泱一大片人，場(chǎng)面十分火爆，大家都像瘋了一樣搶房。”梁先生告訴記者，售樓部的電子顯示屏上滾動(dòng)顯示僅剩幾套房，還在外面排隊的買(mǎi)房者像熱鍋上的螞蟻一樣焦慮，根本來(lái)不及考慮更多。
房企有意制造火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)景，加劇了消費者的恐慌心理。佛山的林先生也表示，當初與開(kāi)發(fā)商簽訂合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商組織了200多名業(yè)主集體排隊，工作人員直接將合同翻至簽名頁(yè)面，讓業(yè)主依次簽名，自己沒(méi)有充足的時(shí)間細看合同。而對于合同的重要條款或者新的情況，工作人員也未做任何說(shuō)明，消費者均以為合同內容與之前了解的情況一致就直接簽名，之后才發(fā)現主合同與附件數據不一致的問(wèn)題。
其二，房企有意規避政府限價(jià)，制造“雙合同”以高價(jià)售出房屋。
今年9月，周女士在廣州市東部看中了一套建筑面積為73平方米的新房，房子在房管局備案的價(jià)格為90萬(wàn)元，即每平方米1.2萬(wàn)元左右，銷(xiāo)售員告訴周女士，“簽訂購房合同必須同時(shí)簽訂裝修合同”。
銷(xiāo)售員為周女士準備了兩份合同，一份為購房合同，顯示總樓款約90萬(wàn)元，一份為裝修合同，顯示金額為56萬(wàn)元，也就是說(shuō)周女士需要花146萬(wàn)元才能購買(mǎi)這套房子。“這樣算下來(lái)，房子的單價(jià)為每平方米2萬(wàn)元，超過(guò)了政府的限價(jià)。”周女士說(shuō)。
不僅如此，在付首付的時(shí)候，樓款和裝修款必須都付三成首付，共43萬(wàn)元。此外，開(kāi)發(fā)商還要求剩下未付清的七成裝修款合計約40萬(wàn)元，要么在半年內分兩期付清，要么選擇利息更高、最長(cháng)貸款期僅為五年的普通裝修貸款。
無(wú)奈之下，周女士只好與開(kāi)發(fā)商簽訂如此“霸王條款”，首付43萬(wàn)元后，約定半年內再分兩期，每期20萬(wàn)元付清剩余裝修款項。“房管局備案約90萬(wàn)元的房子，被開(kāi)發(fā)商‘雙合同’賣(mài)到146萬(wàn)元，加上我選的半年內付清剩余的裝修貸，算下來(lái)，我首次購房成本超過(guò)80萬(wàn)元，接近樓款總價(jià)了。”
其三，二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方故意隱瞞學(xué)位占用等關(guān)鍵事實(shí)。
雖然不及開(kāi)發(fā)商手握大量房源，但是不少二手房賣(mài)主為了盡快將房屋賣(mài)出、賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，也費盡心思在語(yǔ)言文字上與買(mǎi)方“打太極”，除了隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題之外，近年來(lái)最常見(jiàn)的就是二手房學(xué)位糾紛。
2016年6月29日，北京市西城區孟某（賣(mài)方）與李某（買(mǎi)方）簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，2016年7月1日，李某支付首期購房款550萬(wàn)元，7月4日晚，出售方孟某告知李某，此前有人于2013年使用該房屋戶(hù)籍進(jìn)入北京市西城區某小學(xué)學(xué)習。李某認為孟某明知自己購買(mǎi)房屋是為了孩子上小學(xué)，卻在簽訂購房合同時(shí)故意隱瞞了戶(hù)籍學(xué)位被占用的事實(shí)。李某于是將賣(mài)方孟某上訴至法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求孟某賠償相應的損失。
法院審理認為，賣(mài)方孟某對李某購買(mǎi)房屋的目的是知曉的，即為了李某孩子入學(xué)之用，但孟某在簽訂合同之初并未如實(shí)披露學(xué)位已被占用的事實(shí)，違反了雙方協(xié)議的約定，對李某的購房選擇及目的有重大影響，孟某應承擔相應的違約責任。
維權不易當心自我否定式營(yíng)銷(xiāo)
盈科信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮認為，買(mǎi)房者屢屢上當受騙的原因很大程度上在于開(kāi)發(fā)商違法成本低。
開(kāi)發(fā)商最常見(jiàn)的違法方式就是借不確定的名校、商業(yè)配套等宣傳推廣，并利用格式合同制定方優(yōu)勢，在購房合同中事先設定大量免責條款，對于相關(guān)宣傳均定性為邀約邀請，并特別說(shuō)明廣告宣傳不具備法律約束力，最終一切以政府審核為準，即采取自我否定式營(yíng)銷(xiāo)。“一方面信誓旦旦地宣傳承諾，另一方面又在合同中自我否定承諾效力。”張茂榮說(shuō)。
與此同時(shí)，由于處罰力度與開(kāi)發(fā)商違法獲利之間往往不具可比性，相關(guān)部門(mén)的監管難以對開(kāi)發(fā)商形成威懾力。
再加上購房者都是零散個(gè)體，難以形成合力，導致維權成本高。佛山的林先生自從發(fā)現新房“被縮水”，到投訴至廣東省消委會(huì )有答復，過(guò)去了半年有余。林先生表示像他一樣的購房者還有幾十個(gè)，但出于“忍氣吞聲罷了”的想法，大多沒(méi)有堅持維權。同時(shí)林先生還提到，由于已支付購房款，已無(wú)購房資格、貸款資格另行購置其他房屋，且面臨房?jì)r(jià)上漲，即便受騙也很難選擇退房維權。
廣東濟方律師事務(wù)所律師楊曉棟表示，購房者在購買(mǎi)前一定要實(shí)地察看，針對相關(guān)宣傳單內容應該仔細詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員，最好能在銷(xiāo)售人員的帶領(lǐng)下前往查看是否有留地規劃，謹防開(kāi)發(fā)商虛假承諾相關(guān)配套設施；留意宣傳單張是否有相關(guān)文字表示“僅用作宣傳參考”等字眼。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)建議購房者在交易過(guò)程中，要注意留存證據，遇到侵權情況時(shí)要積極主動(dòng)維權。
倘若購房者在不知情的情況下簽訂了“霸王條款”，楊曉棟認為也并非沒(méi)有回旋的余地。楊曉棟表示，《中華人民共和國合同法》規定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無(wú)效。因此，購房者完全可以以此作為與房企談判的依據，若簽訂后才發(fā)現問(wèn)題，亦可以此作為維權依據。（記者胡林果 王曉丹）
轉自：經(jīng)濟參考報
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