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北京推出了共有產(chǎn)權養老試點(diǎn)項目——朝陽(yáng)區恭和家園：每間居室5%的產(chǎn)權由投資商永續持有，另外95%出售給家有60歲以上老人的居民，允許出售。
這種模式下，老人可以在家中享受養老服務(wù)，企業(yè)也可以快速回籠資金，“輕裝”上陣。同時(shí)，小區總面積約40%用來(lái)配套醫療、餐飲等公共服務(wù)設施，由企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)。此外，還通過(guò)一系列措施，保證投資商要想實(shí)現盈利，必須靠提供養老服務(wù)，而不能靠賣(mài)房子，使養老房真正用于養老。
截至1月2日，全國首個(gè)共有產(chǎn)權養老試點(diǎn)項目——位于北京市朝陽(yáng)區的恭和家園，已認購簽約養老居室143套。這標志著(zhù)北京共有產(chǎn)權養老服務(wù)設施建設試點(diǎn)取得階段性成果。
“該項目探索出了‘居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住’的共有產(chǎn)權養老服務(wù)設施建設模式，吸引了社會(huì )優(yōu)質(zhì)資本進(jìn)入養老服務(wù)業(yè)，破解了建設養老設施資本流動(dòng)性的瓶頸，有效解決了社會(huì )群眾多元化多樣性養老服務(wù)需求。”北京市民政局副局長(cháng)李紅兵說(shuō)。
這一模式究竟如何運行？能否為老人帶來(lái)更多的獲得感？為我國養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)哪些啟示？記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。
老人在家享服務(wù)
房子能拿產(chǎn)權證
雙橋恭和家園位于廣渠路北側，與杜仲公園近在咫尺。項目建筑規模3.68萬(wàn)平方米，由“養老居室”“長(cháng)期照料(醫護)床位”和“公共空間”三大主體部分構成，融合了居家養老、社區養老和機構養老的優(yōu)勢。其中養老居室365套、養護中心39間共計68張床位，還有社區衛生服務(wù)站、書(shū)畫(huà)閱覽、手工藝制作、家庭廚房等公共活動(dòng)設施，可為老年人提供長(cháng)期居住、營(yíng)養膳食、醫療護理、居家服務(wù)、持續照料、康健娛樂(lè )等服務(wù)。
每套居室內，均為無(wú)障礙設計。浴室比一般浴室要大，并且安裝了座椅，老人可以坐著(zhù)洗澡。為了防止老人忘帶鑰匙，開(kāi)門(mén)可以刷卡進(jìn)入，老人離開(kāi)房間，屋內可自動(dòng)斷電。室內還安裝了緊急呼叫器。“老人按一下呼叫器，24小時(shí)值守醫護人員會(huì )立即趕來(lái)。”養老社區投資運營(yíng)方負責人說(shuō)。
恭和養老院院長(cháng)龐蕾介紹，老人在此可以獲得生活管家服務(wù)，包括處理生活中遇到的起居等問(wèn)題，以及享受由社工提供的服務(wù)、參與重大節日舉行的主題活動(dòng)。此外，最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢(xún)等醫護服務(wù)。“這種模式打通了居家養老和機構養老相互獨立的養老供給格局，實(shí)現養老服務(wù)體系有機對接。通過(guò)鑲嵌在養老服務(wù)設施中的居室出售，讓老年人在自己家就可以享受養老機構的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。”龐蕾說(shuō)。
按照規定，這365間養老居室是以“按份共有”方式銷(xiāo)售的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權。即：投資商永續持有每間居室5%的產(chǎn)權，95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業(yè)所屬的5%產(chǎn)權不能轉賣(mài)，需由企業(yè)長(cháng)期持有、運營(yíng)，購房者可以購買(mǎi)、出售其余95%的產(chǎn)權，年限為50年。獲得產(chǎn)權后可以與普通商品房一樣出租、出售，價(jià)格由買(mǎi)賣(mài)雙方自主確定，收益也將歸賣(mài)方所有。但唯一的條件是，買(mǎi)房或者租房的人，家中也必須要有60歲以上的老人。
“產(chǎn)權持有者都將擁有50年的‘不動(dòng)產(chǎn)登記證’，賦予了購買(mǎi)者對養老居室的資產(chǎn)權屬。”李紅兵表示，“在世有資產(chǎn)，離世有遺產(chǎn)”將不再是夢(mèng)想。
企業(yè)資金回籠快
兌現服務(wù)才盈利
許多企業(yè)看中了養老產(chǎn)業(yè)這塊誘人的蛋糕。然而，由于養老相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在前期投入高、回本周期過(guò)長(cháng)、利潤相對微薄的情況，部分實(shí)力不夠雄厚的企業(yè)始終對投資這一領(lǐng)域較為謹慎。
據業(yè)內人士介紹，目前養老機構盈利模式大體分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)模式大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉型而來(lái)，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地，以產(chǎn)權銷(xiāo)售為核心，快速回籠資金，但進(jìn)入門(mén)檻較高。輕資產(chǎn)模式則以運營(yíng)為核心，收入來(lái)源主要為床位費和護理費，資金回收較慢，難以實(shí)現快速擴張。
李紅兵直言，養老服務(wù)領(lǐng)域中，投資方在土地購買(mǎi)、設施建設等方面的大量投入，給后續的管理服務(wù)帶來(lái)較大負擔，直接影響到服務(wù)質(zhì)量。共有產(chǎn)權試點(diǎn)，釋放了社會(huì )資本的流動(dòng)性，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入，“輕裝”開(kāi)展養老服務(wù)。這種模式，預期將激活養老服務(wù)市場(chǎng)，吸引更多社會(huì )資本進(jìn)入養老服務(wù)業(yè)。
根據《共有產(chǎn)權養老服務(wù)設施試點(diǎn)方案》，恭和家園的養老居室由養老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買(mǎi)者共同持有，其中企業(yè)只占5%的份額，這無(wú)疑大大減輕了養老服務(wù)企業(yè)的投入成本，有利于資金快速回籠。
另一方面，配套約占總面積40%的醫療、護理、餐飲等公共服務(wù)設施，由企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)。“投資商僅僅銷(xiāo)售養老居室，不能實(shí)現盈利。相反，投資商如果信守為老服務(wù)承諾，將這些功能很強的養老設施妥善經(jīng)營(yíng)，在社會(huì )老齡化的大背景下，將成為良好的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。”恭和家園運營(yíng)方樂(lè )成集團副總裁高峻松表示。
多種措施防投機
確保養老不跑偏
目前，試點(diǎn)項目恭和家園養老居室的售價(jià)為每平方米4萬(wàn)元左右，明顯低于周邊二手房?jì)r(jià)格。與此同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)恭和家園養老居室，不受北京現行普通商品房限購政策影響。
那么，共有產(chǎn)權居室會(huì )不會(huì )成為投資者競逐的目標，違背了養老初衷呢？北京市民政局、市規劃國土委和市住建委多位負責人都強調，這是一個(gè)養老項目，不是一個(gè)房地產(chǎn)項目。養老企業(yè)雖然只承擔5%的居室產(chǎn)權，但卻擁有公共空間的完全產(chǎn)權，更重要的是，企業(yè)要對未來(lái)的養老服務(wù)提供永續的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)。
北京市規土委副主任謝俊奇介紹，項目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營(yíng)性養老設施，不適用房地產(chǎn)的土地利用政策。市規土委將加大監管力度，嚴禁以養老機構的名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴禁以養老為名開(kāi)展無(wú)關(guān)的活動(dòng)，嚴禁改變土地使用性質(zhì)。
高峻松表示，為確保試點(diǎn)項目的養老服務(wù)用途，在政府及有關(guān)部門(mén)指導下，投資方設置了一系列防范試點(diǎn)政策濫用的舉措。比如開(kāi)展購買(mǎi)資格評估，先確認養老服務(wù)需求。樂(lè )成公司組建評估團隊，對意向客戶(hù)開(kāi)展生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛生及社會(huì )關(guān)系等評估，了解客戶(hù)身份真實(shí)性、購房目的、服務(wù)需求等。評估結束后，出具評估報告，定制服務(wù)清單，建立客戶(hù)信息檔案，檔案還要交民政部門(mén)審核備案。
與此同時(shí)，每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前，需支付每月3000元的“基礎服務(wù)費”，用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業(yè)管理等基礎服務(wù)。“這筆費用，無(wú)論居室是否空置，都要收取。這樣也是杜絕購買(mǎi)者以各種理由將養老房挪作他用。”試點(diǎn)項目企業(yè)負責人說(shuō)。
以試點(diǎn)項目每平方米4萬(wàn)元的售價(jià)計算，一戶(hù)79平方米的項目，全款為316萬(wàn)元，50年所需繳納的服務(wù)費為180萬(wàn)元，這相當于共需繳款496萬(wàn)元，合每平方米6.3萬(wàn)元左右，較周邊普通商品房已經(jīng)沒(méi)有明顯的價(jià)格優(yōu)勢。
此外，由于該項目完全按照養老建筑規范建造，用于養老照料、醫療康復、膳食管理的公共空間占項目總面積40%。由于公共活動(dòng)空間占比較高，相對于普通住宅，這種養老用房得房率偏低，只有65%左右。無(wú)專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求的年輕人購買(mǎi)，是很不劃算的。
李紅兵強調，該項目實(shí)施的全過(guò)程，政府都是可控的。“房子是用來(lái)住的，養老服務(wù)設施是用來(lái)養老的。在政府可控的情況下，老年人有了新的選擇。”（賀勇）
轉自：人民日報
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