淄博房企拿地無(wú)人競爭卻自己連續舉牌加價(jià)18次

       關(guān)于房?jì)r(jià)的話(huà)題，在三線(xiàn)城市山東淄博存在兩種話(huà)語(yǔ)體系。一是在官方認知中，這個(gè)老工業(yè)城市的房?jì)r(jià)并不高，證據之一則是“滿(mǎn)大街跑的汽車(chē)檔次要超過(guò)青島和濟南”；二是在老百姓眼中，房?jì)r(jià)自去年年初以來(lái)扶搖直上，突破2萬(wàn)元/平方米的時(shí)代即將成為現實(shí)，眉頭一皺，兩手一攤，“買(mǎi)不起”。
 

       不過(guò)，就在“買(mǎi)不起”與“并不高”之間，淄博市近期發(fā)布房地產(chǎn)調控通知，對部分房?jì)r(jià)過(guò)熱區域實(shí)行區域性限價(jià)及限制房產(chǎn)交易等一系列措施。與之相伴的則是來(lái)自外界的質(zhì)疑：限價(jià)區域為何將頻出的地王排除在外，為何只限房?jì)r(jià)卻不限地價(jià)？
 

       此外，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者調查發(fā)現，在淄博市后去庫存時(shí)代，走高的房?jì)r(jià)也在不斷推動(dòng)地價(jià)攀升，連續多塊“地王”的出現甚至引來(lái)相關(guān)部委的關(guān)注。
 

       據記者查閱官方土地出讓記錄以及當地業(yè)內人士說(shuō)法，一家本土房企拿地時(shí)一度出現即便無(wú)人競爭卻自己連續舉牌加價(jià)18次的情況，此舉也讓業(yè)內人士紛紛表示“看不懂”。
 

       調控出臺
 

       近期，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控聯(lián)席會(huì )議辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強淄博新區房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》中最引人關(guān)注的則為，一是淄博新區部分區域實(shí)施限房?jì)r(jià)、限轉讓措施；二是建立購地資金審查制度；三是嚴格商品住宅預售價(jià)格備案管理。
 

       記者注意到，在對淄博新區部分區域限房?jì)r(jià)、限轉讓的表述中，限價(jià)同時(shí)限轉讓的區域共有4個(gè)，控制每平方米預售均價(jià)由高到低分為1.2萬(wàn)元、1.1萬(wàn)元和1萬(wàn)元、8000元4個(gè)檔次，且4個(gè)檔次均要求在取得產(chǎn)權證滿(mǎn)3年后方可轉讓。另外還有一個(gè)地塊并未限制預售均價(jià)，而僅限制轉讓時(shí)間，要求在取得產(chǎn)權證滿(mǎn)5年后方可上市交易。
 

       記者實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，除了基礎配套設施的逐步完善，可售房源稀少也成為淄博新區房?jì)r(jià)上漲的原因之一。“新區現在不是能不能買(mǎi)的問(wèn)題，而是買(mǎi)不買(mǎi)得上的問(wèn)題。”從走訪(fǎng)的多個(gè)項目來(lái)看，除個(gè)別尾盤(pán)、頂賬房在售外，多數項目均尚未開(kāi)盤(pán)。部分項目一期尚未開(kāi)盤(pán)，就已經(jīng)有兩倍于房源數量的意向購房者正在排號。而齊潤花園項目自2016年就基本建成，至今卻無(wú)開(kāi)盤(pán)跡象。明發(fā)世貿中心項目工作人員也表示：“雖然2期200多套房源尚未開(kāi)盤(pán)，目前只接受預約報名，但我們現在工作壓力特別大，忙不過(guò)來(lái)。”
 

       兔八哥天悅項目工作人員表示，淄博去年房?jì)r(jià)漲了一年，而新區的房?jì)r(jià)一直以來(lái)就是領(lǐng)跑全市的，在老城區每平方米均價(jià)七八千元時(shí)，新區板塊就已經(jīng)1萬(wàn)元以上了。而淄博市住建局相關(guān)負責人在受訪(fǎng)時(shí)也表示，漲價(jià)主要是在新區，由于新區各項目品質(zhì)比較高，所以淄博的高端收入群體都在往西走，就目前來(lái)，新區房?jì)r(jià)普遍漲30%~40%左右，個(gè)別項目漲價(jià)100%也是有的。多位業(yè)內人士還向記者透露，近期拍出的“地王”預計在開(kāi)盤(pán)時(shí)預售價(jià)將輕松超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。
 

       影響有限？
 

       雖然調控政策已經(jīng)出臺，但樓市似乎熱情依舊，甚至有些在政策調控范圍內的項目已經(jīng)放出消息，稱(chēng)價(jià)格不受限價(jià)政策影響。
 

       某知名開(kāi)發(fā)企業(yè)項目工作人員表示，雖然樓盤(pán)處于限均價(jià)（1.2萬(wàn)元/平方米）和限轉讓年限（3年）的范圍，但項目一期預計價(jià)格在每平方米1.5萬(wàn)~1.6萬(wàn)元左右。該工作人員向記者坦言，該項目拿地價(jià)格在七八百萬(wàn)元/畝左右，樓面價(jià)每平方米就已經(jīng)六七千元，再加上各類(lèi)人工、材料等成本的上漲，如果按照1.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)來(lái)賣(mài)是要賠錢(qián)的。
 

       另?yè)浣榻B，項目二期一旦開(kāi)盤(pán)，也將奔向2萬(wàn)元/平方米左右。而上述明發(fā)世貿中心工作人員則介紹稱(chēng)，一期是2016年開(kāi)盤(pán)，當時(shí)均價(jià)為6000多元/平方米，雖然二期目前尚未開(kāi)盤(pán)，但均價(jià)也將達到1.45萬(wàn)元/平方米左右。記者在走訪(fǎng)綠城百花園蘭園項目時(shí)了解到，項目一期已經(jīng)交付，二期均價(jià)即使在1.5萬(wàn)元/平方米左右也已經(jīng)售罄，三期雖然尚未開(kāi)盤(pán)，但均價(jià)也大概在每平方米1.7萬(wàn)~1.9萬(wàn)元左右。
 

       事實(shí)上，如果按照《通知》要求，項目分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的，后期銷(xiāo)售的樓盤(pán)申報備案價(jià)格，與前期同類(lèi)型、同品質(zhì)樓盤(pán)備案價(jià)格相比，漲幅不得高于上年度城鎮居民人均可支配收入增幅。如果上述多個(gè)項目后期將在今年開(kāi)盤(pán)，以2017年淄博市城鎮居民人居可支配收入增幅8.2%計算，則其后期價(jià)格將遠超《通知》規定的漲幅。
 

       “開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)主要是覺(jué)得早期拿地的時(shí)候地價(jià)就高了，在此基礎上再出臺限價(jià)，企業(yè)算不過(guò)賬了。”淄博市住建局相關(guān)負責人說(shuō)，調控政策對于淄博來(lái)說(shuō)是一個(gè)新鮮事物，當初出臺的目的也是給老百姓一個(gè)心理預期，不要對房?jì)r(jià)太樂(lè )觀(guān)，但從現在政策的執行過(guò)程中也發(fā)現，限價(jià)是有問(wèn)題的，比如要考慮不同項目的品質(zhì)、容積率大小等，由此導致二手房比新房?jì)r(jià)格還高，出現倒掛現象。
 

       “我們前幾天也征求了一些意見(jiàn)，打算和市領(lǐng)導反映，看如何能把這件事做得更好。對于下一步是否有相關(guān)細則出臺，現在領(lǐng)導還沒(méi)有明確指示，我們也只能是和領(lǐng)導反映。就限價(jià)而言，說(shuō)實(shí)話(huà)對市場(chǎng)影響很大，因為市場(chǎng)經(jīng)濟很難用價(jià)格來(lái)框死。”住建局相關(guān)負責人說(shuō)。
 

       “公司高層領(lǐng)導正在和政府方面就此事進(jìn)行溝通，政府只限房?jì)r(jià)卻不限地價(jià)，是抑制不住房?jì)r(jià)的。”上述某知名企業(yè)項目工作人員向記者說(shuō)。
 

       “地王”頻現
 

       在房?jì)r(jià)的快速攀升中，淄博地價(jià)的升勢和一些反?，F象，也讓業(yè)內人士紛紛表示“看不懂”。
 

       走訪(fǎng)中，多個(gè)項目工作人員告訴記者，今年1月底時(shí)出讓的一宗地塊，僅在網(wǎng)絡(luò )競價(jià)階段，淄博當地知名的本土開(kāi)發(fā)商民泰短短幾分鐘內就連續加價(jià)18次。記者從土地出讓記錄中查詢(xún)該地塊的報價(jià)信息發(fā)現，當天并無(wú)其他企業(yè)報價(jià)。
 

       據記者從淄博市國土資源交易網(wǎng)查詢(xún)了解到，該地塊編號為370303107204GB00021淄博市2016（增量）-儲張004-01號，競得人為山東民泰實(shí)業(yè)集團淄博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“民泰地產(chǎn)”），地塊成交總價(jià)為23.79億元，接近掛牌價(jià)的2.57倍，按最高容積率計算，樓面價(jià)約為1.1萬(wàn)元/平方米，折合1321萬(wàn)元/畝。
 

       “項目開(kāi)盤(pán)價(jià)可能要2萬(wàn)元/平方米以上。”上述住建局負責人點(diǎn)評該地塊時(shí)說(shuō)。
 

       此外，由民泰地產(chǎn)拿到的另一相鄰地塊，其成交記錄也顯示出類(lèi)似情況。記者查詢(xún)獲悉，編號為370303107220GB00018 淄博市2016（增量）-儲張004-02號的地塊，在1月26日16：37至當日16：38的短短一分鐘內，民泰地產(chǎn)連續5次報價(jià)，對地塊的出價(jià)從5.34億元增加到7.14億元。記錄顯示，當天同樣沒(méi)有其他企業(yè)參與網(wǎng)絡(luò )競價(jià)。
 

       為何公司在網(wǎng)絡(luò )競價(jià)階段，連續多次加價(jià)？就相關(guān)問(wèn)題，記者也聯(lián)系民泰地產(chǎn)，但民泰地產(chǎn)方面拒絕了記者的采訪(fǎng)。
 

       而上述住建局相關(guān)負責人分析認為，上述地塊社會(huì )關(guān)注度很高，舉牌到1000萬(wàn)元/畝以上沒(méi)有問(wèn)題，低了反而說(shuō)明不正常，說(shuō)明企業(yè)勢在必得這塊地，對自己非常有信心。“民泰地產(chǎn)可能前段時(shí)間房子賣(mài)得比較好，自有資金也比較充足，恰好公司也沒(méi)地了，所以想要做一個(gè)高品質(zhì)的樓盤(pán)，而該地塊又處于新區的核心地帶，好東西不怕貴。”
 

       事實(shí)上，“地王”并非只此一家。與上述民泰地產(chǎn)拿下地塊相鄰的一宗地塊則被淄博天煜置業(yè)有限公司在1月29日摘得，該地塊占地為58485平方米，容積率為大于1小于等于2.5，成交價(jià)為11.859億元，約為1348萬(wàn)元/畝。
 

       “去年在房?jì)r(jià)尚未上漲之前，淄博新區的土地市場(chǎng)比較平穩，大部分在300萬(wàn)元/畝左右，正是由于這輪房?jì)r(jià)上漲才帶動(dòng)地價(jià)攀升，二者才形成了互為因果的關(guān)系。不過(guò)，‘地王’只是個(gè)案，不具有代表性，這和企業(yè)實(shí)力、設施配套、資源集中等有關(guān)系，貴有貴的道理。”住建局相關(guān)負責人說(shuō)。
 

       而對于外界熱議的為何“地王”不限價(jià)只限交易時(shí)間等問(wèn)題，該負責人表示：“本身該地塊就很貴了，再限價(jià)不合適，政府也要講究信用，所以只是限制交易時(shí)間，不讓炒房。”
 

       “按照淄博的GDP和人均收入來(lái)說(shuō)，現在的房?jì)r(jià)是可以支撐的，不算很高。淄博現在大街上的汽車(chē)檔次要比濟南和青島還好，說(shuō)明還是有錢(qián)人多，畢竟淄博市一個(gè)重化工業(yè)城市，雖然看上去工資很低，但這有一個(gè)長(cháng)期積累的過(guò)程，而不是像其他的農業(yè)城市一樣。”上述住建局相關(guān)負責人說(shuō)。而據記者從淄博市統計局發(fā)布的公開(kāi)數據獲悉，2017年淄博GDP為4781.3億元，全年全體居民人均可支配收入為32038元。
 

       《中國經(jīng)營(yíng)報》記者也就相關(guān)問(wèn)題向淄博市國土局、民泰地產(chǎn)等發(fā)出采訪(fǎng)請求，但截至記者發(fā)稿時(shí)尚未獲得回應。（顏世龍）

      轉自：中國經(jīng)營(yíng)報

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