位于昌平區北七家的華潤·理想國樣板區
大興區亦莊首創(chuàng )遠洋·禧瑞天著(zhù)施工現場(chǎng)
大興區龐各莊中海云筑施工現場(chǎng)
北京8月多個(gè)限競房項目的集中入市，讓限競房供應達到了年內峰值。然而，在此前一片看好、認為房源相對而言較低的價(jià)格將極大調動(dòng)北京剛需及剛改釋放，并預計銷(xiāo)售情況可觀(guān)的情況下，當前限競房整體銷(xiāo)售狀況并未如預料般樂(lè )觀(guān)。北京商報記者兵分三路調查發(fā)現，雖然少數區位優(yōu)越、價(jià)格優(yōu)惠的限競房項目成交量稍多，但更多位置稍遠項目的銷(xiāo)售進(jìn)展則相對緩慢，去化壓力凸顯。有房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家分析稱(chēng)，當前限競房供應量在新房市場(chǎng)中占據近六成比重，但實(shí)際上市場(chǎng)已出現供過(guò)于求的狀況，預計接下來(lái)入市的限競房將面臨愈發(fā)艱難的銷(xiāo)售局面。
調查：低于限價(jià)現售價(jià)降幅不一
據媒體此前報道，已經(jīng)被政府限價(jià)的普通商品房開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)尋求出路，希望通過(guò)價(jià)格戰來(lái)助推銷(xiāo)售。為了了解當前限競房售價(jià)水平及銷(xiāo)售狀況，北京商報記者于9月8日-10日對大興、豐臺以及昌平區域內4個(gè)限競房項目進(jìn)行了走訪(fǎng)調查。
首創(chuàng )遠洋·禧瑞天著(zhù)是位于大興區亦莊板塊的限競房項目，北京商報記者從售樓處了解到，該項目分為東區和西區兩大塊，規劃用戶(hù)為1459戶(hù)，9月初首次開(kāi)盤(pán)推出西區9棟700余套房源，截至9月8日已售200余套。該項目指導價(jià)為52695元/平方米，當前售價(jià)的單價(jià)區間大概在4.8萬(wàn)-5萬(wàn)元范圍內，受戶(hù)型面積、層高及位置分布等因素影響有所差異，總房款430萬(wàn)元起。
禧瑞天著(zhù)項目銷(xiāo)售人員向北京商報記者表示，購買(mǎi)限競房的客戶(hù)大多考慮的是性?xún)r(jià)比，對比周邊區域房?jì)r(jià)水平，禧瑞天著(zhù)“低單價(jià)、低總價(jià)”的優(yōu)勢較為突出，也因而吸引了眾多購房者的關(guān)注。“項目差不多1500套房，首期開(kāi)盤(pán)售價(jià)較低，不過(guò)后期會(huì )根據銷(xiāo)售狀況拉升到5.25萬(wàn)元的限價(jià)水平，現在可以說(shuō)是剛需上車(chē)的最好時(shí)機！”上述銷(xiāo)售人員如是表示。
距離禧瑞天著(zhù)39公里、位于南六環(huán)外的大興龐各莊中海云筑項目，也是大興區域內一處關(guān)注度較高的限競房樓盤(pán)。目前該項目處于待售階段，售樓處銷(xiāo)售人員告訴北京商報記者，項目共有45棟樓，主推89平方米小三居和139平方米合院產(chǎn)品，預計于9月22日正式開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)將推出11棟共計300余套89平方米的房源。據了解，中海云筑項目限價(jià)為42158元/平方米，當前每平方米銷(xiāo)售單價(jià)3.6萬(wàn)元起，89平方米小三居總價(jià)在330萬(wàn)元上下，實(shí)際銷(xiāo)售單價(jià)同樣受戶(hù)型面積、層高及位置分布等因素影響。該項目正處于排卡驗資階段，意向客戶(hù)可于近日提交資質(zhì)及資產(chǎn)證明材料，售樓處將于開(kāi)盤(pán)時(shí)通知驗資合格的排卡客戶(hù)前去選房。售樓處銷(xiāo)售人員表示，中海云筑項目當前排卡登記客戶(hù)為300組。按照房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售傳統，1：1的蓄客確實(shí)并不樂(lè )觀(guān)。
位于西南二環(huán)、尚未取得預售證的限競房佑安府項目，正在積極蓄客中。
該項目售樓處銷(xiāo)售人員表示，佑安府開(kāi)盤(pán)信息待定，但因區位交通及生活配套商較具優(yōu)勢，近期以來(lái)咨詢(xún)房源信息者眾多。由于當前售樓處不對外開(kāi)放，因而僅對意向客戶(hù)進(jìn)行包括個(gè)人信息、需求、預算等方面的簡(jiǎn)單登記。銷(xiāo)售人員表示，項目開(kāi)盤(pán)信息一經(jīng)確定，將統一以電話(huà)形式告知客戶(hù)，至于項目的具體戶(hù)型、面積、價(jià)格及房源獲取方式都將于開(kāi)盤(pán)之日予以公布。
位于北六環(huán)外、昌平區北七家限競房華潤·理想國，限價(jià)為49529元/平方米，當前總體銷(xiāo)售價(jià)格每平方米4.7萬(wàn)元起，均價(jià)在4.8萬(wàn)元/平方米左右。該項目于7月18日開(kāi)盤(pán)推出全部共計863套房源后兩個(gè)月，目前還剩余房源100余套。
真相：無(wú)奈的杠桿工具
值得一提的是，上述限競房項目皆為簡(jiǎn)裝交房，首套首付比例均為40%，銷(xiāo)售人員稱(chēng)這是由于項目總價(jià)超過(guò)了五環(huán)到六環(huán)的非普通住宅指導線(xiàn)所致。其中，華潤·理想國項目原則上為簡(jiǎn)裝交房，但對于有精裝需求的客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商表示可提供精裝修服務(wù)，精裝修收費在每平方米2200元左右，而同類(lèi)型的剛需盤(pán)純商品房，精裝修標準一般在1000-2000元/平方米之間。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅指出，限競房的先天條件以及市場(chǎng)環(huán)境，都會(huì )影響到企業(yè)對于限競房定價(jià)的策略?？偨Y而言，影響限競房銷(xiāo)售價(jià)格的因素主要有兩個(gè)：一是利潤有多高，即現售價(jià)和企業(yè)拿地價(jià)格之間的價(jià)差有多大；二是限競房周邊的市場(chǎng)競爭關(guān)系如何，若市場(chǎng)需求旺盛且周邊項目開(kāi)發(fā)量少，定價(jià)可能稍高。
針對當前部分限競房售價(jià)低于限價(jià)的現象，郭毅分析認為，以禧瑞天著(zhù)和中海云筑價(jià)格微調為例，存在企業(yè)拿地成本較低，因利潤空間相對較大而做調整的可能性。其次，企業(yè)前期在價(jià)格上給出一定幅度的優(yōu)惠，可以為后期在限定最高價(jià)水平之下的漲價(jià)留出一定的空間，同時(shí)也為樓盤(pán)的價(jià)值提升留出了空間。
“限競房售價(jià)低于限價(jià)，在前期有促進(jìn)客戶(hù)成交的可能性，其實(shí)是用價(jià)格作為一個(gè)杠桿去擠壓當前的客戶(hù)，希望能實(shí)現一個(gè)更好的銷(xiāo)售結果。”郭毅如是補充道。
爭議：限競房的去化壓力
占據新房市場(chǎng)近六成比重的限競房，當下已然成為北京新房市場(chǎng)供應主力。
根據合碩機構提供的統計數據，截至9月2日已有13個(gè)限競房取證上市，限競住宅的預售套數共有7164套，占同期商品住宅13375套預售總量的54%。
然而限競房比重仍在加大中。隨著(zhù)限競房取證進(jìn)度的加快，新盤(pán)供應量越來(lái)越多，再加上前期開(kāi)盤(pán)加推的項目，專(zhuān)家預測9、10月將再度涌現限競房供應小高潮。
值得注意的是，與限競房供應量一同增加的，還有業(yè)內關(guān)于“市場(chǎng)需求能否支撐眾多限競房項目的龐大貨量”的擔心，多位房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家也指出，新房市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢已經(jīng)顯露，限競房去化壓力日漸凸顯。
郭毅指出，北京新房市場(chǎng)在之前幾個(gè)月成交基本維持在每個(gè)月2000套上下的水平，8月的成交拉升至3000套，其中限競房的成交對整體成交量有著(zhù)一定的貢獻，但實(shí)際上北京新房市場(chǎng)需求其實(shí)并不十分旺盛。“今年上市的限競房項目去化速度有快有慢，從總體上來(lái)看，限競房雖對成交量產(chǎn)生了一定的拉動(dòng)，但單個(gè)項目的去化情況其實(shí)并不是特別樂(lè )觀(guān)。”
郭毅更進(jìn)一步表示，供過(guò)于求的市場(chǎng)矛盾，其實(shí)早在政府推地的時(shí)候已經(jīng)埋下了一個(gè)種子。“目前北京新房市場(chǎng)成交了60多塊限競房用地，整體規劃總建筑面積將近550萬(wàn)平方米，大概能開(kāi)發(fā)6萬(wàn)多套限競房。但北京一年新房市場(chǎng)的成交量，其實(shí)也就在兩三萬(wàn)套。兩三萬(wàn)套需求對應著(zhù)六七萬(wàn)套的供應，其實(shí)市場(chǎng)很難用限競房去更好地調動(dòng)需求。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，當前限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過(guò)3000套，這使得供大于求開(kāi)始明顯出現。在張大偉看來(lái)，當下北京整體市場(chǎng)處于平穩狀態(tài)中，不論是二手房還是新建住宅成交量均顯平穩，但北京市場(chǎng)過(guò)去兩年土地供應高峰開(kāi)始逐漸反映到住宅房源數量上，預計后續還將有大量項目入市，由此購房者的觀(guān)望態(tài)度將更趨明顯。
另有統計數據印證了限競房去化壓力較大的事實(shí)。
中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，截至9月11日，北京合計有16個(gè)限競房項目取得18期預售證，共提供商品房限競房源9038套。從網(wǎng)簽數據看，除去剛取得預售證的部分項目，當前8個(gè)限競房項目網(wǎng)簽量合計1089套，按此比例計算，限競房網(wǎng)簽銷(xiāo)售率只有12%。而即使計算所有項目的真實(shí)銷(xiāo)售，市場(chǎng)已經(jīng)入市的這16個(gè)項目，平均去化也不足四成。此外，限競房市場(chǎng)分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足兩成。
出路：價(jià)格、產(chǎn)品兩條腿走路
在8月限競房集中入市之前，限競房被外界看作是北京新房市場(chǎng)解渴的一劑良方。但從銷(xiāo)售數據看來(lái)，限競房現階段的銷(xiāo)售狀況實(shí)際上并不理想。
郭毅表示，從在售限競房去化比例來(lái)看，一些位置優(yōu)越、限定價(jià)較低的項目，沒(méi)有達到外界認為的“開(kāi)盤(pán)即售罄”的期望，排卡客戶(hù)量也沒(méi)有達到開(kāi)發(fā)商計劃推出量的倍數關(guān)系，仍有剩余房源未被認購。張大偉更是用“北京嚴格的調控下，限競房出現冰冷現象”來(lái)形容限競房現階段不溫不火的銷(xiāo)售現狀。
郭毅分析認為，在市場(chǎng)需求有限的情況下，現階段房企若想促進(jìn)銷(xiāo)售，可能需要嘗試用價(jià)格和產(chǎn)品兩個(gè)杠桿去撬動(dòng)市場(chǎng)，以促進(jìn)需求。“首先，房企應從產(chǎn)品上下功夫，把產(chǎn)品做到位；其次是看看價(jià)格上有沒(méi)有松動(dòng)的空間，讓客戶(hù)感覺(jué)到項目未來(lái)的價(jià)值預期是向好的，這樣才能更好地刺激需求。如果在這兩方面沒(méi)有太多空間的話(huà)，企業(yè)可能會(huì )面臨一個(gè)比較被動(dòng)的市場(chǎng)局面。”
此外，郭毅預測，隨著(zhù)更多的限競房項目逐漸入市，加上此前入市的項目把第一輪購房需求釋放完畢，使得后面接續的需求減少，接下來(lái)上市的限競房項目銷(xiāo)售或將更加艱難。（記者崔啟斌 榮蕾）
轉自：北京商報
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